CBRE: 2022, un nou an record pentru sectorul logistic

Numărul retailerilor internaţionali care au ales să implementeze şi să consolideze hub-uri logistice în ţara noastră se află pe un trend ascendent, plasând anul 2022 pe o traiectorie care va atinge cel mai mare record din istorie pentru segmentul industrial, iar tendinţa va continua şi anul viitor, potrivit CBRE România.

În primele nouă luni ale anului, în România au fost închiriaţi 868.000 mp de spaţii industriale şi logistice, cu o valoare aproape dublă faţă de aceeaşi perioadă a anului 2021 şi care depăşeşte deja suprafaţa totală închiriată pe parcursul întregului an precedent.

De asemenea, activitatea totală de închiriere, excluzând reînnoirile şi renegocierile, a reprezentat 82% din totalul tranzacţiilor, procentul ridicat confirmând interesul chiriaşilor pentru spaţii noi, fie existente, fie construite special pentru aceştia. Cea mai solicitată regiune a ţării rămâne Bucureştiul, cu 63% din totalul activităţii de închiriere, urmat la distanţă semnificativă de regiunea de Sud, care înregistrează 20% din suprafaţa închiriată în acest interval.

În pofida contextului geopolitic şi a preţurilor în creştere pentru materialele de construcţie, dezvoltatorii locali şi internaţionali activi pe piaţă au găsit soluţii pentru a menţine chiriile stabile, ceea ce face ca România să fie cea mai competitivă piaţă din regiune privind costul ocupaţional. Cu toate acestea, presiunea crescută asupra randamentelor dezvoltatorilor este de aşteptat să se intensifice pe fondul creşterii costului capitalului, ceea ce va conduce la rândul său inevitabil la o creştere a chiriilor spaţiilor logistice. Chiar şi în contextul acestei creşteri, nivelul chiriilor din România se preconizează să rămână sub nivelul ţărilor din regiune.

"Există un interes deosebit din partea retailerilor internaţionali pentru implementarea şi consolidarea centrelor logistice din ţara noastră. Practic, aceasta este forţa motrice din spatele anului record 2022, iar tendinţa va continua şi anul viitor. Este foarte importantă contribuţia dezvoltatorilor privaţi care investesc în terminale de tip air-cargo sau intermodale, proiecte care creează noi oportunităţi pentru companiile interesate să deschidă facilităţi de producţie şi/sau logistică în România. Vedem potenţial semnificativ în industria de producţie, aşa cum reiese din discuţiile avute cu companii care operează în diferite industrii şi care găsesc multe oportunităţi în România: preţurile terenurilor cu PUZ-uri industriale sunt încă competitive, dezvoltatorii au multă experienţă, forţă de muncă bine calificată şi scheme competitive de ajutor de stat. Suntem încă deficitari la infrastructură, dar următorii ani pot rezolva acest aspect. Mai este mult de lucru, dar prin eforturile consecvente ale dezvoltatorilor, consultanţilor noştri şi cu sprijinul autorităţilor sunt convins că vom vedea tot mai mulţi jucători interesaţi de România. Mi-ar plăcea să văd mai multe companii asiatice active pe piaţa noastră, care să depăşească stadiul de încercări timide, aşa cum au fost înregistrate până în prezent", spune Victor Răchită, Head of Industrial & Logistics în cadrul CBRE România.

Cele mai mari tranzacţii ale anului au fost două preînchirieri de peste 80.000 mp închiriabili, care au avut loc în primul şi al treilea trimestru al anului. Prima tranzacţie a fost semnată pentru închirierea unui spaţiu în regiunea de Sud a ţării, iar cea de-a doua tranzacţie s-a încheiat pentru un proiect care urmează să fie dezvoltat în Bucureşti.

Mai mult de jumătate din suprafaţa totală închiriată la nivel naţional este destinată logisticii şi depozitării, iar comercianţii au devenit principala sursă de cerere de la începutul anului, având în vedere că cea mai mare parte din toată suprafaţa închiriabilă a fost generată de aceştia.

În total, stocul industrial modern din România a ajuns la 6,12 milioane mp la sfârşitul trimestrului III din acest an, jumătate din acesta fiind situat în Bucureşti şi proximităţile sale. Noile livrări de la începutul anului au reprezentat aproape jumătate de milion de mp inauguraţi la nivelul întregii ţări, din care 110.300 mp în trimestrul III al acestui an.

La sfârşitul trimestrului trei, aproximativ 562.000 mp industriali şi logistici erau în construcţie la nivel national şi se preconizează a fi livraţi până la sfârşitul anului 2023. Proiecţiile sunt optimiste şi, având în vedere exclusiv viitoarele livrări, fără a include proiectele planificate cu aceeaşi dată estimată de finalizare care nu au fost demarate încă, stocul modern va ajunge rapid la 6,7 ​​milioane mp. În termen de un an, pragul de 7,0 milioane mp poate fi depăşit cu uşurinţă.

"Marea provocare în acest moment este mixul între costul utilităţilor şi lipsa predictibilităţii acestora. O parte dintre clienţii noştri sunt companii producătoare din diverse industrii, cu una sau mai multe locaţii în ţară, toţi având dificultăţi în definirea bugetelor, ceea ce face extrem de dificilă decizia privind o posibilă extindere a operaţiunilor în România", a adăugat Victor Răchită, Head of Industrial & Logistics în cadrul CBRE România.

Chiria solicitată în parcuri logistice s-a menţinut la aceeaşi valoare pe tot parcursul anului, respectiv la 3,90 euro/mp/lună, astfel încât şi la sfârşitul trimestrului III rămâne neschimbată. Cu toate acestea, chiriile nete continuă să reziste la presiunea inflaţionistă, precum şi la o serie de alţi factori externi cum ar fi creşterea costurilor generale, toate acestea contribuind la o viitoare tendinţă ascendentă, cu efect inclusiv asupra chiriilor solicitate de către proprietari.

2022, anul proiectelor de retail regionale

În ciuda evenimentelor din ultimii doi ani, care ar fi putut afecta piaţa de retail nu numai în ceea ce priveşte cererea, ci şi evoluţia acesteia, 2022 s-a dovedit a fi un an înfloritor încă din primele luni. Cu livrări trimestriale constante, noile livrări înregistrate de la începutul anului se ridică la 58.500 mp, din care 38% reprezentând inaugurări în trimestrul III al anului.

La finalul celui de-al treilea trimestru, stocul de spaţii moderne de retail al României a ajuns la 4,05 milioane mp, după livrarea unui total de 22.000 de mp închiriabili în trei parcuri de retail regionale.

"Piaţa de retail şi-a demonstrat încă o dată rezistenţa, însumând o cifră de afaceri în perioada ianuarie-septembrie semnificativ mai mare decât în perioada similară din 2019, acesta fiind considerat cel mai bun an din istorie pentru retailul local. Deşi până acum au existat numeroase discuţii şi scenarii privind impactul dezvoltării comerţului online asupra celui de tip brick-and-mortar, după perioada de pandemie, când practic toate premisele au fost întrunite pentru ca retailul online să acapareze o cotă importantă din piaţa celui de tip brick-and-mortar, cumpărătorii au preferat să se întoarcă la experienţa de cumpărare în magazin, iar vânzările din domeniile fashion, food & beverage şi divertisment au înregistrat creşteri puternice. Nu în ultimul rând, ne dă încredere faptul că mărci foarte puternice au ales România pentru expansiune internaţională, fie în acelaşi timp, fie chiar înaintea altor ţări din Europa Centrală şi de Est", spune Carmen Ravon, Head of Retail Occupiers pentru regiunea CEE în cadrul CBRE.

Încă 69.000 mp sunt aşteptaţi să se adauge la stocul modern de retail al României până la sfârşitul anului, Bucureştiul beneficiind în proporţie de 50% de noile spaţii. Din suprafaţa totală în construcţie care urmează să fie livrată până la sfârşitul anului, 77% este proiectată ca parc de retail, iar restul de 23% din suprafaţă sub conceptul de centru comercial. În plus, 72% din livrările viitoare sub conceptul de centre comerciale reprezintă extinderi ale schemelor existente (Electroputere Parc din Craiova şi Mall Alba din Alba-Iulia).

Dezvoltările multi-funcţionale din Bucureşti care sunt planificate să fie livrate în cursul anului viitor, respectiv Afi City - dezvoltat de AFI Europe şi destinate inclusiv utilizării rezidenţiale, cât şi One Cotroceni Park - dezvoltat de One United Properties, cu componente de birouri şi rezidenţiale, reflectă preferinţa pentru proiecte mixte, o tendinţă evidenţiată şi în era post-pandemică.

În ceea ce priveşte chiria pentru locaţii stradale, în trimestrul al treilea din 2022 se menţine la 45 euro/mp/lună, acelaşi nivel cu cel înregistrat în acelaşi trimestru al anului precedent. Retailul stradal şi-a menţinut atractivitatea pe tot parcursul anului, cu menţiunea că a fost preferat în special de chiriaşi de nişă preponderent din sectorul Food & Beverage. Segmentul de retail stradal a înregistrat cea mai rapidă revenire în ceea ce priveşte vânzările şi traficul, susţinută de vremea caldă de vară, care s-a prelungit si la începutul toamnei.

În acelaşi timp, chiria în centrele comerciale a crescut cu aproximativ 7%, ajungând la 75 euro/mp/lună. Până la sfârşitul anului 2023, stocul modern de retail din România este preconizat să ajungă la 4,32 milioane. mp, având în vedere proiectele aflate în diferite faze de construcţie la sfarsitul trimestrului trei din 2022. Perioada reformatoare pe care o traversăm în ultimul timp indică o dezvoltare continuă a stocului de magazine fizice, noile tendinţe afectând structural compoziţia acestuia, nu şi expansiunea sa.