Codul fiscal s-a aprobat. Cum arată impozitul pe clădiri? Ce se mai poate face?

După cum se ştie, modificarea Codului fiscal s-a aprobat, pe principiul "câinii latră, caravana trece". Unele mici ajustări au fost realizate în scurta perioadă de dialog al surzilor, pentru că nu se poate numi dialog seria de manifestări la care am participat şi în care fiecare a ţinut-o strict pe a lui.

Partenerii sociali au spus în cor: nu este oportună modificarea legislaţiei fiscale şi s-au comportat coerent acestei ziceri, neadmiţând că totuşi e posibil să se meargă înainte, iar Guvernul i-a ascultat, nu i-a ascultat, a luat act sau nu, s-a dus înainte cu hotărâre şi vineri, 15 iulie, fix la 10 zile şi o zi în plus faţă de momentul publicării pe transparenţă decizională, ordonanţa simplă a fost aprobată şi publicată în Monitorul Oficial.

Au fost voci care spuneau că a fost din nou ordonanţă de urgenţă. Nu a fost aşa, a fost ordonanţă simplă, care poate fi elaborată pe perioada vacanţei parlamentare numai dacă Guvernul a fost abilitat de către Parlament să emită asemenea acte normative în timpul vacanţei sale. După cum se vede, a fost.

Dialogul guvern-parteneri sociali este fidel ilustrat de dialogul dintre două doamne în vârstă:

- Mi-am cumpărat un nou aparat auditiv!

- Şi cât a costat?

- Joi dimineaţa!

- Chiar într-o joi dimineaţa a avut loc şedinţa Comisiei de Dialog Social la Ministerul de Finanţe.

Alte voci au spus că Guvernului i-a fost dată mutarea în plic de către FMI şi a mai ţinut suplimentar cont de obligaţiile asumate faţă de Comisia Europeană, de a elimina din excepţiile prea multe incluse de legislaţia noastră. Rezultă că nu a prea fost cale de întors în a da drumul unui act. Care au fost excepţiile?

Cât de clară şi coerentă este această modificare? Pentru fiecare capitol au fost multe recenzii, şi marea lor majoritate criticau atât forma, cât şi fondul schimbării.

Ce am remarcat este că Guvernul nu a spus clar şi răspicat înainte de adoptare că există aceste jaloane, sau cerinţe sau constrângeri din partea partenerilor externi.

Doar în ziua adoptării, Prim Ministrul a declarat că:

"Am dorit încă de la început să avem un dialog, atât cu mediul asociativ, cu mediul de afaceri, cu patronatele, cu sindicatele. Acest dialog s-a derulat imediat după publicarea textului ordonanţei în transparenţă publică. Desigur, am avut dialog cu instituţiile internaţionale de specialitate, cu Banca Mondială, cu Fondul Monetar, cu toţi cei care au putut să ne sprijine în demersul nostru. Prin măsurile pe care urmează să le stabilim în această ordonanţă (...) am făcut tot ceea ce a depins de noi astfel încât pe de-o parte să începem, aşa cum ni s-a solicitat, să eliminăm excepţiile, iar, pe de altă parte, să facem în aşa fel încât să asigurăm mediului de afaceri predictibilitate şi stabilitate pentru a putea să încurajăm continuarea investiţiilor în economia românească."

Încă nu a apărut în spaţiul public ce a transmis FMI Guvernului României. Singurele articole apărute au fost pe baza comunicatului de pe site-ul FMI, despre care a scris Gabriel Biriş şi site-ul economedia.ro

Oamenii, firmele, şi pentru ele, mass media, sunt interesate care sunt efectele, cu cât au crescut impozitele, să apară cât mai multe calcule.

Voi analiza în cele ce urmează modificările din titlul IX care privesc impozitarea clădirilor/proprietăţilor. Voi prezenta şi nişte calcule. Dar ele nu trebuie privite din afara contextului şi premiselor în care le voi efectua. Pentru ca altfel conduc din nou la opinii superficiale şi incomplete.

Scurt istoric

Articolele din Codul fiscal care aveau o influenţă directă asupra impozitelor pe clădiri şi terenuri erau 457, 458, 459, 460, 461 şi 465. Vă recomand să le citiţi sau să le aveţi în vedere pe cele existente la data intrării în vigoare a noii schimbări (15 iulie 2022) pentru a înţelege mai bine ce s-a schimbat.

Aşadar până în prezent, în esenţă, lucrurile stăteau cam aşa:

Clădirile erau impozitate distinct faţă de teren. Nu se impozitează proprietatea imobiliară în ansamblul ei.

Pentru clădiri, impozitul se obţine prin aplicarea a două componente: cota de impozitare şi valoarea impozabilă.

Cota impozabilă pentru clădirile rezidenţiale era cuprinsă între 0,08 şi 0,2%, iar autorităţile locale puteau alege din acest interval cote diferite pentru persoanele fizice sau juridice care deţineau clădiri rezidenţiale.

Valoarea impozabilă pentru clădirile rezidenţiale era calculată printr-un algoritm prevăzut de art. 457 din CF care pornea de la o valoare de bază de cca. 1000 lei/mp, care era ajustată succesiv, în funcţie de structura constructivă, vechime, amplasarea în imobil şi în funcţie de rangul localităţii şi amplasarea clădirii în localitate. Utilizarea tabelului cu ranguri de localităţi şi amplasarea în cadrul localităţii, introducea de fapt în valoarea impozabilă a apartamentelor şi aportul valorii terenului. Acest algoritm exista implementat în toate administraţiile locale din România şi exista o experienţă în utilizarea lui. Tabelul de actualizare pe ranguri şi zone era:

Exemplul 1: Apartament situat în Bucureşti, etaj zona A, etaj 3, an construcţie 1950, suprafaţa desfăşurată 99,71 mp, valoare impozabilă la 31.12.2021 204.878 lei şi impozit anual 204 lei.

Exemplul 2: Casa situată în Cluj Napoca cu suprafaţa desfăşurată de 295 mp şiteren în suprafaţă de 800 mp, zona C, valoare împozabilă la 31.12.2021 479.000 lei şi impozit anual 958 lei.

- Cota impozabilă pentru clădirile nerezidenţiale era cuprinsă între 0,2 şi 1,3%, iar autorităţile locale puteau alege din acest interval cote diferite pentru persoanele fizice sau juridice care deţineau clădiri nerezidenţiale.

- Valoarea impozabilă pentru clădirile nerezidenţiale rezulta dintr-un raport de evaluare, realizat de către un evaluator autorizat, pe baza unui standard de evaluare specific (GEV 500 - Stabilirea valorii impozabile a clădirilor). Pentru a evita o cota de impozitare penalizatoare, contribuabilii puteau să îşi actualizeze rapoartele de evaluare o dată la 5 ani.

Exemplul 3: Spaţiu comercial situat la parter de bloc în Bucureşti, proprietar persoana fizică, suprafaţa desfăşurată 86.4 mp, valoarea impozabilă la 31.12.2021 era 224.391 lei şi impozit anual de 448,7 lei

- Pentru clădirile cu utilizare mixtă, ultima formă a Codului fiscal era una cu prevederi simple şi clare. Valoarea impozabilă era calculată conform articolului 457 (similar cu clădirile rezidenţiale) şi cota de impozitare se calcula în funcţie de ponderea fiecărei utilizări (rezidenţială sau nerezidenţială) declarată de contribuabili. Dacă acesta nu transmitea aceste informaţii, se aplica o cotă unică de impozitare de 0.3% asupra valorii impozabile calculate conform art 457. În acelaşi timp, sediile firmelor fără activitate (ex. diriginte de şantier) sunt considerate clădiri rezidenţiale.

- Pentr

s-a modificat şi ce nu (pe scurt)

- Va exista o singură cotă de impozitare pentru clădirile rezidenţiale şi o singură cotă pentru clădirile nerezidenţiale, indiferent de tipul proprietarului, persoană fizică sau juridică.

- A dispărut intervalul de cote de impozitare şi s-a stabilit doar nivelul minim, respectiv: 0,1% pentru clădirile rezidenţiale şi 0,5% pentru clădirile nerezidenţiale.

- În prezent, cotele utilizate de marile oraşe din România sunt (sursa raport FMI):

- Valoarea impozabilă va fi preluată din Studiile de piaţă referitoare la valorile orientative privind proprietăţile imobiliare din România, administrate de Uniunea Naţională a Notarilor Publici din România.

- Impozitul se va calcula în continuare separat pentru clădiri şi terenuri.

- S-a menţinut principiul calculării impozitului pentru clădiri din cele două componente: valoarea impozabilă şi cote de impozitare

- Pentru terenuri s-a menţinut acelaşi sistem ca cel prezent, fiind aplicat doar tabelul cu indici de actualizare care exista în articolul 457.

- Clădirile cu utilizare mixtă au aceeaşi trimitere la studiile de piaţă, ca valori impozabile, fiind definit ca utilizarea majoritară (peste 50 la sută, dovedită cu documente) va genera utilizarea finală rezidenţială sau nerezidenţială.

- Autorităţile locale vor întocmi notificări (doar clădirile rezidenţiale fiind cca. 9 milioane) pe care le vor transmite fiecărui contribuabil şi care vor conţine valoarea impozabilă şi cota de impozitare.

- Mai este prevăzut că cine nu răspunde în 30 de zile, şi-a dat acordul tacit asupra informaţiilor primite. Nu se prevede ce se întâmplă în cazul în care vor exista contestaţii ale sumelor transmise de către primării.

- În cazul în care autorităţile nu vor identifica în studiile de piaţă valorile impozabile, sau când acestea sunt mai mici decât cele anterioare, s-a prevăzut ca în cazul clădirilor rezidenţiale să se aplice prevederile art. 457, valabil la 31.12.2022 (adică cel tocmai modificat) adică o referinţă circulară imposibil de aplicat. Intenţia a fost probabil trimiterea la algoritmul anterior, dar acesta a fost abrogat!

- În cazul clădirilor nerezidenţiale, în aceeaşi situaţie a neîncadrării în studiile de piaţă sau a valorii rezultate din acestea, inferioară valorii anterioare, se va utiliza valoarea anterioară.

Aceste modificări, văzute din afară, pot fi interpretate ca fiind simplificatoare şi pot înţelege că la nivelul decidenţilor politici, aşa se văd lucrurile.

Din punct de vedere practic însă, trebuie analizat în detaliu modul în care măsurile pot fi aplicate. Pentru că dacă nu pot fi aplicate, măsurile, de fapt, nu au sens, şi mai mult încurcă, decât ajută.

În acest sens, să detaliem puţin ce înseamnă utilizarea studiilor de piaţă administrate de către notari şi care mai sunt cunoscute în spaţiul public şi sub denumirea "grilele notarilor".

Studiile de piaţă

- Sunt documente realizate la solicitarea Camerelor notarilor, având autori diferiţi în funcţie de judeţ sau grupuri de judeţe şi având o manieră de elaborare neuniformă.

- Documentele sunt publice pe siteul www.unnbr.ro

- Scopul lor este utilizarea de către notarii publici în activitatea proprie, pentru a se stabili impozitele pe tranzacţii şi onorariile notariale.

- Forma şi fondul acestor studii, strict pentru scopul declarat, este una acceptabilă şi permite desfăşurarea activităţii notarilor, pornind de la premisa veche, cum că preţurile din contractele de vânzare cumpărare nu ar fi cele reale.

- Un alt scop este utilizarea în cazurile în care operaţiunile realizate de către notarii publici includ proprietăţi imobiliare, dar nu includ valori (ex. moşteniri), caz în care este nevoie de un nivel de referinţă pentru stabilirea taxelor.

- Din aceste motive, valorile incluse în aceste documente se numesc orientative.

- Persoanele care au realizat studiile, majoritatea având şi calitatea de evaluator autorizat, dar fără să existe până în prezent în atribuţiile profesiei de evaluator autorizat să realizeze acest gen de documente, au precizat în conţinutul studiilor lor, că acestea nu conţin valori de piaţă individuale ale proprietăţilor. Şi că studiile nu pot fi utilizate la altceva decât în scopul pentru care au fost realizate.

- De altfel, este şi imposibil ca în interiorul unui document realizat de regulă între lunile octombrie şi decembrie ale aceluiaş an, să fie cuprinse valorile de piaţă ale tuturor proprietăţilor dintr-un oraş, judeţ sau ţară.

- Fiecare proprietate este distinctă şi dacă s-ar urmări o evaluare individuală, fiecare proprietate ar trebui inspectată, ceea ce este imposibil în cazul unui singur document. Iar impozitul este unul individual pe casa fiecăruia, nu orientativ.

- Lipsa, însă, a altor surse de informaţii, a influenţat inclusiv reprezentanţii FMI, care în ultimul raport transmis României au încurajat utilizarea grilei notarilor.

- Cei de la FMI nu au citit toate studiile de piaţă, să vadă ce conţin şi ce limitări au, au reţinut că notarii le realizează anual şi sunt întocmite de evaluatorii autorizaţi. Pentru cineva din afară, aceste garanţii păreau suficiente. În realitate, ei au văzut un "bec de interior" care lumina bine într-un colţ, şi fără să îi citească prospectul de funcţionare, l-au propus ca "bec de exterior" care va face lumină peste tot.

- Separat de faptul că nu conţin valori de piaţă individuale şi că nu seamănă între ele, în majoritatea judeţelor, aceste studii, care pot fi analizate de către oricine, nu au o trimitere simplă la o valoare astfel încât să fie atât de uşor de aplicat.

O citire cu atenţie a modului de aplicare trimite la eventuale ajustări şi factori de corecţie în funcţie de diverse caracteristici, ceea ce a determinat ca şi în cazul notarilor, care au experienţă în utilizarea lor, să existe nedumeriri privind modalitatea de - încadrare în grile şi, din spusele unor evaluatori care au întocmit studiile de piaţă, au fost consultaţi de către notari pentru diverse încadrări.

- Trimiterea la aceste studii înseamnă a găsi în ele orice clădire din Romaânia, ceea ce în cazul clădirilor nerezidenţiale reprezintă o provocare imposibilă. Să luăm exemplul Palatului CEC din Bucureşti sau a diverselor hale de producţie sau agricole, care, datorită carateristicilor lor de unicat, nu sunt cuprinse în grilă.

- Acest document este unul care a avut un scop clar delimitat, în lipsa a altceva. Personal, nu cred că notarii îşi doresc ca studiul pe care îl plătesc să devină "soluţia universală", care să fie permanent criticată. Domniile lor realizează cu bună credinţă şi în scop concret contractarea acestor documente.

- Referenţierea tuturor valorilor impozabile din România la aceste studii în afară de aparenta simplitate, nu are nimic practic şi nici de viitor.

- Tendinţa ar trebui să fie chiar inversă. Ca pe baza modurilor adaptate realităţii de stabilire a valorilor impozabile, care vor conduce ca fiecare clădire din România să dobândească o valoare impozabilă, notarii să apeleze la aceste valori impozabile în munca lor şi să se renunţe la grile, care, de fapt, nu vor mai avea nicio utilitate.

- Altfel spus, să transformăm un sistem sustenabil pe termen lung într-o regulă, şi să nu perpetuăm o excepţie.

- După toate aceste elemente legate de conţinutul studiilor de piaţă, legiuitorul a prevăzut că funcţionari ai primăriilor vor căuta prin aceste studii valorile impozabile pe care ni le vor transmite fiecăruia dintre noi. A făcut cineva vreun exerciţiu, să vadă cât timp ia acest lucru şi dacă este posibil? Dacă funcţionarii ştiu şi îşi asumă să aplice toate ajustările necesare? S-au exprimat oare structurile asociative ale municipiilor sau oraşelor?

- Ce se întamplă în situaţiile clădirilor nerezidenţiale? În evidenţele primăriilor nu există suprafeţele acestor clădiri, pentru că declaraţia de impunere include doar valori.

- S-a luat în calcul că în toate primăriile există deja un sistem informatic adaptat sistemului existent cu care oamenii sunt familiarizaţi? Şi să se pornească în schimbare de la acesta?

- A analizat cineva că aceste grile, a căror formă şi conţinut pentru anul 2023 nu sunt cunoscute, nu pot fi digitalizate şi că este un nonsens acest lucru?

- Desigur că dacă nu există răspuns la aceste întrebări, pentru clădirile nerezidenţiale se vor utiliza valorile anterioare. Dar pentru cât timp? Că situaţia din grile nu se va schimba.

- Va fi necesară, aşadar, o modificare a sistemului actual pentru ca el să devină unul funcţional.

Pot fi multe altele spuse despre cât de inoportună este utilizarea studiilor de piaţă pentru impozitarea proprietăţilor. Un ultim aspect este că pentru anul viitor, există şi riscul ca pentru unele judeţe să nu existe evaluatori autorizaţi care să îşi asume responsabilitatea elaborării unui asemenea document, a cărui utilizare implică responsabilităţi foarte mari.

Ce se mai poate face?

Pornind de la detaliile de mai sus, ce se poate face în acest moment.

Eu văd următoarele posibile căi de evoluţie. În fiecare dintre ele voi încerca să estimez efectele, pornind de la cele trei exemple pe care le-am prezentat anterior.

Situaţia nr 1 - Nu se mai modifică nimic

În această situaţie, a rămânerii actului normativ exact în forma actuală se pot întâmpla următoarele:

- Majoritatea primăriilor nu vor reuşi să încadreze în studiile de piaţă toate clădirile şi vor include în notificări valorile impozabile anterioare. Totuşi o modificare ar trebui să fie realizată de legiuitor prin a elimina referinţa circulară determinată de abrogarea algoritmului de la art. 457 sau a face mai clară această trimitere.

- Pentru o parte dintre proprietăţi este posibil să existe valori în viitoarele grile.

- Dacă se va merge pe acest sistem vom avea în acelaşi timp şi valori din grile (asumate a fi valori de piaţă) şi valori bazate pe cost, din sistemul anterior.

- Cotele de impozitare vor fi aplicate după noul sistem, adică vor fi respectate minimele amintite anterior.

- În cazul celor trei exemple, lucrurile pot sta astfel:

Tabelul conţine:

- Valorile valabile pentru anul 2022, pentru comparaţie

- Ipoteza în care primăriile nu identifică suprafeţele în grile, deci utilizează valorile impozabile anterioare. În acest caz am menţinut valorile cotelor la nivelul vechi, dacă depăşeau noul nivel minim, şi unde nu a fost această situaţie, am utilizat noul nivel minim. Se vede că în acest caz pentru primele două rămân aceleaşi impozite în anul viitor, iar pentru spaţiul comercial impozitul creşte de peste 2 ori.

- Ipoteza în care primăriile utilizează studiile de piaţă. Am încercat să preiau din studiul de piaţă valorile pentru Bucureşti, iar pentru Cluj l-am rugat pe autorul grilei pe anul 2022 să identifice proprietatea. Rezultatul este că apartamentul din Bucureşti îşi dublează impozitul, casa din Cluj va avea un impozit care creşte între 3 şi 4 ori, iar spaţiul comercial va avea o creştere cuprinsă între 4 şi 5 ori.

Situaţia nr 2 - Actul normativ se modifică

Această modificare poate avea loc, sau prin revizuirea actului existent pe parcursul legislativ de aprobare a ordonanţei, sau printr-o altă lege de modificare a acestor articole referitoare la impozitul pe proprietate. Avem în acest caz următoarele variante:

a) Toate modificările se abrogă şi ramâne situaţia curentă

În acest caz, primăriile ştiu ce au de făcut, vor aproba cotele de impozitare din intervalul existent, iar constribuabilii care deţin clădiri nerezidenţiale şi care nu le-au reevaluat în ultimii 5 ani, vor realiza un raport de evaluare. Nu vor fi multe asemenea situaţii.

Impozitele pot să crească, pe de o parte, din creşterea valorilor impozabile date de inflaţie pentru clădirile rezidenţiale şi din cauza creşterii costurilor de construire pentru clădirile nerezidenţiale, şi pe de altă parte prin creşterea cotelor de impozitare faţă de tabelul prezentat anterior.

b) Se abrogă doar trimiterea la valorile impozabile preluate din Studiile de Piaţă

În acest caz, se vor menţine valorile impozabile aşa cum le-am descris la pct 2.a şi se vor actualiza cotele de impozitare în funcţie de noile praguri minime. Ne referim la oraşe ca Timişoara, Iaşi, Craiova, Târgu Mureş, Galaţi etc, pentru clădirile rezidenţiale - unde cota va creşte de la 0,08% la 0,1% sau la clădiri nerezidenţiale aparţinând persoanelor fizice şi care aveau o cotă de sub 0,5%, în oraşe ca: Bucureşti, Cluj Iaşi, Piteşti etc.

Aceste modificări, coroborate cu cele prevăzute la 2.1 vor putea conduce la creşterea impozitelor în aceste oraşe cu 25% pentru clădirile rezidenţiale şi chiar o creştere de 2,5 ori pentru clădirile nerezidenţiale aparţinând persoanelor fizice.

c) Se abrogă trimiterea la Studiile de Piaţă, se păstrează noile cote de impozitare şi se ajustează doar algoritmul din art. 457 existent înainte de modificare

După cum spuneam anterior, art. 457, referitor la clădirile rezidenţiale, conţinea în interiorul său, acel tabel cu indici de actualizare care ţinea seama de rangul localiăţii unde se afla apartamentul şi amplasarea în localitate. Astfel, implicit în valoarea impozabilă se ţinea seama de aportul amplasamentului clădirilor.

În acest algoritm existau două informaţii care afectau rezultatul final. Prima era legată de valoarea de bază a algoritmului de cca. 1000 lei/mp. Iar a doua era legată de acei indici de actualizare incluşi în tabelul pe care l-am prezentat anterior.

Din această perspectivă, o cale de ajustare a valorilor impozabile, cu influenţe dinspre valoarea de piaţă, o poate reprezenta utilizarea unor informaţii actualizate ale acestui tabel.

În punctul de vedere transmis de către ANEVAR Ministerului de Finanţe, forma actualizată a acestui tabel a fost următoarea:

Se observă că doar aplicarea acestui tabel în locul celui existent ar conduce la o creştere a valorilor impozabile de cca. 2-3 ori.

În acest sens, cea mai simplă modificare care poate fi aplicată imediat este creşterea valorii de bază de 1000 lei/mp, la 2500 lei/m şi menţinerea tabelului actual din Codul fiscal cu indici de actualizare. Această modificare este confirmată de analiza ANEVAR. Efectul este acelaşi dar modificarea este una minora şi nu implică schimbări semnificative în activitatea primăriilor.

Tabelul conţine:

- Valorile valabile pentru anul 2022, pentru comparaţie

- Ipoteza în care primăriile ajustează valorile impozabile cu o creştere de 2.5 ori pentru clădirile rezidenţiale. Pentru spaţiul comercial, fiind realizat raportul de evaluare anul anterior, nu se prevede o modificare a valorii impozabile.

- Cotele de impozitare au fost menţinute cele anterioare, pentru că s-au încadrat în minimele noi şi pentru spaţiul comercial cota a fost actualizată la nivelul minim.

Se observă că în acest scenariu există creşteri de impozite în toate cele trei exemple. Unele generate de valoarea impozabilă şi cealaltă de cota (spaţiul comercial).

d) Se abrogă trimiterea la Studiile de Piaţă, se păstrează noile cote de impozitare şi se ajustează algoritmul din art. 457 şi standardele de evaluare prevăzute la art. 458 existente înainte de modificare

În acest caz, modificarea păstrează integral cele spuse la anterior la 2.c dar pentru echilibru tratează şi proprietăţile cu utilizare nerezidenţială tot din perspectiva valorii de piaţă a valorilor impozabile.

În acest sens, având în vedere diversitatea foarte mare a tipurilor de clădiri nerezidenţiale, aşa cum s-a procedat şi până în prezent, au fost realizate rapoarte de evaluare solicitate de către contribuabili.

Aceste evaluări, bazate pe un standard de evaluare specific, au ţinut seama că terenul nu este inclus în valoarea impozabilă, astfel încât s-au bazat pe abordarea prin costul de înlocuire net al clădirilor, care ţinea seama de valorile de piaţă ale materialelor de construcţii, manoperă etc.

În noua conjunctură, în care obiectivul spre care se tinde este impozitarea la valoarea de piaţă, este posibil ca până la începutul anului viitor, standardul de evaluare GEV 500 să fie actualizat, astfel încât ân valoarea impozabilă a clădirii nerezidenţiale să fie inclusă întreaga proprietate, şi nu doar clădirea.

Acest lucru, nu necesită dificultăţi în implementarea soluţiei de către autorităţi care să fie aplicabile de la 1 ianuarie 2023, dar va necesita ca toate persoanele fizice şi juridice care deţin clădiri nerezidenţiale să îşi realizeze câte un raport de evaluare.

De altfel, după discuţia cu cei de la ANEVAR, reprezentanţii FMI au considerat că profesia de evaluator are capacitatea să evalueze proprietăţile nerezidenţiale.

După acest efort de evaluare, pentru anii următori se poate realiza o actualizare indicială a valorilor individuale, astfel obţinute şi doar acolo unde contribuabilii au argumente întemeiate, să poată solicita realizarea unui raport de evaluare.

Acest scenariu va avea următorul efect asupra exemplelor analizate în acest material:

Tabelul conţine:

- Valorile valabile pentru anul 2022, pentru comparaţie

- Ipoteza în care primăriile ajustează valorile impozabile cu o creştere de 2.5 ori pentru clădirile rezidenţiale şi pentru spaţiul comercial, valoarea este preluată din raportul de evaluare.

- Cotele de impozitare au fost menţinute cele anterioare, pentru că s-au încadrat în minimele noi, iar pentru spaţiul comercial cota a fost actualizată la nivelul minim.

Se observă că în acest scenariu, impozitele pentru clădirile rezidenţiale rămân la valorile din scenariul 2c, iar impozitul pentru clădiri nerezidenţiale creşte de 4 ori (la cota minimă de impozitare)

e) Se abrogă trimiterea la Studiile de Piaţă, se păstreaza noile cote de impozitare şi se ajustează algoritmul din art. 457 şi standardele de evaluare prevăzute la art. 458 existente înainte de modificare, şi se schimbă sistemul de impozitare a terenului

Această modificare este cea mai completă, care pe lângă punerea pe baze sustenabile ale valorilor impozabile ale terenurilor şi ale clădirilor, rescrie întreaga structură legată de impozitarea terenului trecând şi la teren la impozitul bazat pe cota de impozitare şi valoare impozabilă.

Această modificare necesită o analiză mai aprofundată care cred că nu poate fi finalizată până la 1 ianuarie 2023. Sistemul ar trebui să fie tabular, similar cu cel utilizat la clădirile rezidenţiale, doar că indicii utilizaţi trebuie confirmaţi din informaţii de piaţă.

Informaţii de la bănci, precum şi de la ANEVAR, ar putea conduce la realizarea unui algoritm care să fie uşor de aplicat. Ceea ce va necesita o perioadă de timp, va fi actualizarea sistemului informatic al fiecarei primării care să includă noua modificare.

În acest sens, vor exista creşteri ale impozitului pe terenul liber, şi pentru proprietăţile rezidenţiale unde se va adăuga tabelului din art. 457 valoarea terenului neconstruit, conform noilor valori.

Cu titlu de exemplu, am realizat un tabel cu valori medii de piaţă pe tipuri de localităţi şi rangul în localitate, după cum urmează:

Pe baza unei cote de impozitare de 0.05% tabelul cu impozitele ar arăta astfel:

Pentru a fi comparate aceste rezultate ataşez şi nivelul minim şi maxim din Codul actual fiscal:

Nivel minim

Nivel maxim

Se observă, asadar, că pe acest exemplu, care trebuie tratat ca atare, există reaşezari ale valorilor impozabile ale terenurilor şi în sensul creşterii şi al descreşterii. Şi bineînţeles, că trebuie avut în vedere că nivelul final al impozitului este influenţat de nivelul cotei de impozitare, care acum nu există pentru terenuri şi care în acest exemplu a fost considerat 0.05%.

Dacă toate aceste modificări ar fi operate, situaţia în tabelul cu cele trei exemple ar fi următoarea:

Tabelul conţine:

- Valorile valabile pentru anul 2022, pentru comparaţie

- Ipoteza în care primăriile ajustează valorile impozabile cu o creştere de 2.5 ori pentru clădirile rezidenţiale situate în apartamente cu terenul cota parte indiviză, pentru casele de locuit se adaugă valoarea de piaţă a terenului neconstruit, şi pentru spaţiu - comercial valoarea este preluată din raportul de evaluare.

- Cotele de impozitare au fost menţinute cele anterioare, pentru că s-au încadrat în minimele noi şi pentru spaţiul comercial cota a fost actualizată la nivelul minim.

- Se observă că noua modificare faţă de varianta anterioară este că la casele de locuit impozitul, în aceste condiţii, ar putea creşte de 3 ori faţă de sistemul actual.

Disclaimer

Exemplele avute în vedere, reprezintă proprietăţi reale, cu valori reale pentru anul 2022. Celelalte valori sunt strict valabile în ipotezele prezentate şi trebuie analizate în acest context. Aceste trei exemple nu consider că acoperă toată cazuistica posibilă, dar reprezintă un exemplu despre cum pot fi analizate eventualele propuneri de modificare a Codului fiscal

Concluzii

Am avut în vedere ca în acest material să prezint 360 grade tema strict legată de impozitul pe proprietate. Rezultă, fără echivoc, că forma actuală a legii este incompletă şi nefuncţională pe termen lung. Şi anacronică.

Soluţiile propuse nu sunt exhaustive, dar reprezintă alternative real posibile, aşa cum arată ele, sau chiar o alta combinaţie a lor.

Cred că se poate. Doar să vrem.