COLLIERS: Efectele pandemiei susţin dezvoltarea pieţei rezidenţiale din suburbii şi din mediul rural

2020 a înregistrat, pentru prima dată în ultimii 14 ani, o creştere a populaţiei din mediul rural în România. Lucrul de oriunde şi distanţarea socială au condus la o tendinţă de migraţie a populaţiei către zone mai liniştite din suburbii sau localităţi din jurul marilor oraşe, cu efecte importante asupra pieţei rezidenţiale, potrivit consultanţilor Colliers România. Astfel, numărul românilor care renunţă la aglomeraţia urbană şi aleg locuinţe mai spaţioase, la preţuri mai accesibile, a crescut, iar tendinţa este estimată să se menţină pe termen mediu, conturând noi perspective pentru dezvoltatorii de spaţii rezidenţiale.

"Creşterea populaţiei rurale rezidente din România cu 28.000 de locuitori în 2020 nu este mare, dar este o premieră din 2007 încoace şi trebuie ţinut cont şi că, în deceniul anterior, populaţia din rural scădea în medie cu aproximativ 50.000 de locuitori pe an. Mai mult, populaţia din mediul urban din România a scăzut cu 170.000 de locuitori în 2020, faţă de o scădere medie tot de aproximativ 50.000 de locuitori pe an între 2010 şi 2020, semnalând că, pe lângă emigrarea obişnuită, undeva între 50.000 şi 100.000 de români au ales să se mute de la oraş la ţară, susţinuţi şi de efectele pandemiei care impun distanţare socială şi susţin lucrul de la distanţă", spune Gabriel Blăniţă, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers România.

Capitala este un exemplu clar al actualei tendinţe. Astfel, în Bucureşti, scăderea populaţiei rezidente a fost de 9.800 locuitori de-a lungul anului 2020, pe baza datelor INS analizate de către consultanţii Colliers România. În paralel, zona metropolitană a capitalei a înregistrat o creştere a populaţiei rezidente cu 10.800 locuitori.

Situaţii similare au fost înregistrate şi în zonele metropolitane din alte regiuni importante ale României. În Cluj, populaţia urbană a scăzut cu 4.800 locuitori, iar populaţia rurală a înregistrat o creştere de 5.600 locuitori. În Timiş, populaţia urbană a scăzut cu 9.900 locuitori, pe când populaţia rurală a crescut cu 9.200 locuitori. Iar în Iaşi, populaţia urbană a scăzut cu 1.900 locuitori, pe când populaţia rurală a crescut cu 2.000 locuitori, arată datele oficiale.

"Aceste mişcări ample ale populaţiei dinspre zona urbană spre zona metropolitană vor avea efecte importante în piaţa rezidenţială, o piaţă în care pandemia a accentuat preferinţa oamenilor pentru locuinţe mai mari, fie cu o cameră în plus, fie cu un birou, terasă sau grădină. Aceste date ne arată că preferinţa românilor s-a transformat în acţiune, mai ales că zona metropolitană este mai atrăgătoare atât din punct de vedere al suprafeţelor medii ale unei locuinţe, mai mari decât în oraşe, cât şi al preţurilor mai mici, iar îmbunătăţirea treptată a infrastructurii de transport facilitează această migraţie. Suprafaţa medie a unei locuinţe terminate în Ilfov anul trecut a fost de 102 metri pătraţi faţă de 47 de metri pătraţi în Bucureşti, dar acest raport este influenţat puternic de faptul că în Ilfov se construiesc mult mai multe case. Altfel, chiar dacă o locuinţă mai mare din suburbii poate să ajungă să coste mai mult decât un apartament la oraş, diferenţa de preţ pe metrul pătrat este semnificativă - în Bucureşti-Ilfov, de exemplu, ecartul de preţ porneşte de la 20% şi merge chiar spre jumătate de preţ în anumite cazuri", mai declară Gabriel Blăniţă.

Această migraţie reprezintă o oportunitate pentru dezvoltatorii de locuinţe, iar un avantaj mare al suburbiilor este reprezentat de abundenţa semnificativă de terenuri şi costurile de achiziţie mai reduse. Acestea permit dezvoltatorilor o flexibilitate mai mare a proiectelor construite şi pot propune cumpărătorilor locuinţe cu suprafeţe mai mari şi cu grădini. Astfel de facilităţi sunt apreciate în condiţiile în care, în ultimul an şi jumătate, a crescut mult timpul petrecut în interiorul şi în apropierea locuinţei.

Un alt aspect important este numărul de locuinţe livrate în Capitală şi în zona metropolitană, care a crescut de la an la an spre noi maxime. Dacă în urmă cu 3 ani, atât în Bucureşti, cât şi în zona limitrofă, se livrau câte 5.600 - 5.700 de locuinţe pe an, în 2020, numărul livrărilor a fost de 13.800 locuinţe în Bucureşti şi 7.000 locuinţe în zona metropolitană.

"Dacă livrările de locuinţe din Capitală vor menţine ritmul ascendent, pe măsură ce populaţia rezidentă scade, ne aşteptăm la o combinaţie de ritmuri de vânzare mai scăzute pentru noile dezvoltări rezidenţiale din oraş şi la o cerere mai redusă pentru chirii. În plus, am putea vedea un număr din ce în ce mai mare de locuinţe vechi scoase la vânzare, ceea ce ar putea pune presiune pe scăderea preţurilor pe acest segment. De asemenea, făcând abstracţie de premiumul de preţ acordat poziţiei locuinţei, zonele centrale fiind, desigur, mai căutate, această situaţie ar trebui să ducă şi la un ecart în creştere între valoarea locuinţelor vechi şi a celor nou construite la standarde bune", completează Gabriel Blăniţă.