Colliers: Infrastructura a avansat, dar economia a dezamăgit cu o creştere sub aşteptări

În timp ce infrastructura a avut o activitate intensă şi investiţiile s-au recuperat semnificativ, economia a dezamăgit, cu o creştere a PIB-ului sub aşteptări, potrivit consultanţilor Colliers. Piaţa birourilor din Bucureşti a avut un an mai modest, în contrast cu sectorul de retail, care a înregistrat un an record, marcat de creşteri ale consumului. Piaţa rezidenţială a rămas solidă, dar cu un deficit de ofertă, iar piaţa industrială a avut un an de respiro după performanţe record. Turismul a atins cel mai înalt nivel din ultimele trei decenii, susţinut în principal de turiştii locali. Consultanţii Colliers apreciază că 2024 a fost un an mixt, dar solid pentru multe sectoare imobiliare.

"Progresele semnificative din infrastructură, alături de recuperarea investiţiilor imobiliare - cu tranzacţii mai ales de retail şi industrial - au reprezentat puncte forte, în timp ce provocările economice generale au adus dificultăţi pentru alte segmente", punctează Laurenţiu Lazăr, Managing Director la Colliers România.

Economia României nu a îndeplinit aşteptările, spun consultanţii Colliers, care la începutul anului 2024 prevedeau o creştere economică promiţătoare. După un 2023 cu perspective optimiste şi indicatori favorabili, prognozele pentru 2024 indicau un PIB în creştere de aproximativ 3%. Totuşi, în prezent, în cel mai optimist scenariu, România abia atinge 1%, cu o creştere economică dificil de depăşit. Deşi consumul a fost robust, acesta nu a compensat scăderea cheltuielilor de capital şi cererea externă slabă. Crearea de locuri de muncă a rămas pozitivă, dar ritmul a încetinit semnificativ, ceea ce ar putea aduce dificultăţi în 2025.

"România se află în faţa unei provocări majore: reducerea deficitului bugetar excesiv alături de restrângerea deficitului balanţei de plăţi externe. Corecţiile fiscale necesare vor include, cel mai probabil, majorări de taxe, dar şi ajustări ale cheltuielilor publice. Modul în care aceste măsuri vor fi implementate va influenţa semnificativ stabilitatea economică a ţării pe termen mediu. Această incertitudine cu privire la viitorul imediat domina multe din discuţiile pe care le remarcăm cu diverşi actori din piaţă", explică Silviu Pop, Director ECE & Romania Research la Colliers.

Deşi veştile economice recente nu sunt favorabile, progresele în infrastructură oferă motive de optimism pentru viitorul economic al României. Anul 2024 este un moment important în dezvoltarea infrastructurii, cu finalizarea a peste 100 de kilometri de drumuri de mare viteză şi aproape 1.500 de kilometri de autostrăzi şi drumuri expres în construcţie sau în diverse etape de pregătire. Un alt progres semnificativ este aderarea României la spaţiul Schengen pentru călătoriile aeriene, iar veştile încurajatoare privind integrarea graniţelor terestre în 2025 consolidează perspectivele de dezvoltare pe termen lung.

Piaţa imobiliară din Bucureşti a avut un an dificil, conform previziunilor Colliers, cu livrări aproape inexistente în sectorul de birouri şi o activitate de închiriere sub aşteptări. În primele trei trimestre ale anului, nu s-a finalizat nicio clădire nouă de birouri, marcând cea mai lungă pauză din 2004 până în prezent. Singurul proiect semnificativ, cu o suprafaţă de 16.000 mp, ar putea fi finalizat până la sfârşitul anului. Activitatea de închiriere a fost modestă, cu cerere solidă datorată reînnoirilor şi relocărilor, dar cererea nouă a rămas scăzută, aproape de nivelurile minime post-pandemice. Totuşi, cererea pentru birouri "verzi" în locaţii premium rămâne constantă, iar clădirile bine poziţionate continuă să atragă chiriaşi, în timp ce cele mai puţin favorabile nu îndeplinesc cerinţele pieţei.

Pe de altă parte, sectorul retail a avut o evoluţie pozitivă, cu o creştere de aproape 14% a vânzărilor de produse nealimentare, ajustată la inflaţie, ceea ce a marcat un nou record istoric. Consumul individual a ajuns la 89% din media UE şi plasează România înaintea unor ţări precum Spania, Polonia sau Ungaria. Creşterea consumului şi marjele ridicate ale retailerilor locali au contribuit la livrări mai mari, iar în 2024 livrările din retail au depăşit media anuală de după 2010.

"Pentru tranzacţiile investiţionale, 2024 s-a dovedit a fi un an dinamic, depăşind în acelaşi timp aşteptările noastre şi marcând o revenire semnificativă după nivelul minim atins în 2023.

Activitatea de piaţă a fost intensă, cu volume estimate să depăşească 700 de milioane de euro pentru întregul an. Pe baza tranzacţiilor care ar putea fi finalizate în T4 sau în prima parte a lui 2025, acest volum ar putea creşte considerabil, aproape dublând rezultatul din 2023. Piaţa a fost dominată de tranzacţiile din sectoarele industrial şi retail, însă interesul pentru birouri a început, de asemenea, să revină. Redresarea pe acest segment este evidenţiată de tranzacţionarea primei clădiri de birouri de top după o perioadă îndelungată", subliniază Laurenţiu Lazăr.

În ceea ce priveşte randamentele, se estimează că acestea au atins maximul, iar începând cu 2025 ar putea înregistra scăderi, cu condiţia menţinerii unui mediu economic favorabil. Anul 2024 s-a remarcat printr-o activitate solidă în domeniul finanţărilor, exemplificată de NEPI Rockcastle, care a atras peste 600 de milioane de euro la sfârşitul anului 2023 pentru refinanţarea datoriilor şi susţinerea noilor proiecte.

Pe piaţa rezidenţială, cererea s-a menţinut conform previziunilor, însă creşterea accesibilităţii nu s-a realizat, din cauza dobânzilor ridicate şi a scăderii ofertei. În ciuda acestui fapt, tranzacţiile au rămas solide, iar intenţiile de cumpărare au rămas aproape de niveluri record, similare cu cele din perioada 2006-2008. Totuşi, autorizaţiile de construcţie în Bucureşti au scăzut semnificativ, ajungând la minimele din 2014, ceea ce ar putea duce la o presiune pe preţuri dacă cererea continuă să fie ridicată.

Pe piaţa industrială şi logistică, previziunile Colliers s-au adeverit, cu o activitate de leasing dinamică şi câteva intrări noi pe piaţă, inclusiv dezvoltatorul german Garbe.

După mai mulţi ani de performanţe record, 2024 pare să fie uşor sub aceste rezultate, cu presiuni de creştere a chiriilor care s-au diminuat. Chiriile pentru proiectele built-to-suit de top s-au stabilizat în intervalul de 4.5 - 5 euro pe metru pătrat pentru clădiri de 3.000-5.000 mp şi cu o durată contractuală normală. Totuşi, activitatea pieţei industriale rămâne semnificativ peste nivelurile pre-pandemice, susţinută de îmbunătăţirile infrastructurii şi de deficitul istoric de spaţii disponibile în România, unde stocul pe cap de locuitor este mult mai mic decât în Polonia sau Cehia. Astfel, 2024 pare mai degrabă un an de pauză, înaintea unui nou val de creştere.

În sectorul turismului, 2024 a adus cel mai înalt nivel al pieţei locale din ultimele trei decenii, depăşind maximele pre-pandemice, cu aproximativ 25 de milioane de nopţi petrecute în hoteluri, cel mai ridicat nivel din 1991 până în prezent. Creşterea a fost impulsionată în principal de turiştii locali, majoritatea călătorind pentru agrement, în timp ce numărul turiştilor străini rămâne sub valorile anterioare pandemiei.