COLLIERS:  Piaţa imobiliară rămâne solidă, în ciuda semnelor de încetinire economică

Piaţa imobiliară din România are suficiente resurse pentru a continua să se dezvolte şi în 2023, conform unui comunicat remis redacţiei. Acest lucru se datorează faptului că o dinamică de 3-4% pentru economia locală este realizabilă chiar şi în contextul actual, în care conflictul din Ucraina şi adevăratul impact al înăspririi politicii monetare din zona euro şi SUA nu a fost încă resimţit pe deplin, previzionează consultanţii Colliers. În timp ce anul de excepţie 2022 va fi probabil urmat de un an de reechilibrare pe segmentul investiţiilor imobiliare din perspectiva activităţii, piaţa spaţiilor logistice şi industriale rămâne unul dintre cele mai dinamice sectoare imobiliare. Cu toate acestea, consultanţii Colliers atrag atenţia că 2023 ar putea fi dominat şi de mult zgomot politic, având în vedere alegerile prezidenţiale, parlamentare, locale şi europarlamentare din 2024, care ar putea opri sau încetini reformele semnificative de care economia românească are nevoie pentru a rămâne competitivă pe termen lung.

Potrivit sursei citate, deşi există loc pentru noi surprize negative, economia României pare să fie poziţionată decent la începutul anului 2023 şi nu se întrevede nicio recesiune în clipa de faţă. Având în vedere că numărul de angajaţi se află la un nivel maxim de mai bine de două decenii, iar companiile continuă să se extindă, cheltuielile de consum ar trebui să rămână stabile, întrucât o piaţă a forţei de muncă cu o ofertă limitată ar trebui să stimuleze creşterea salariilor. Ajută şi o majorare substanţială a salariului minim.

Pe măsură ce sferele globale de influenţă se remodelează, regiunea Europei Centrale şi de Est a devenit una dintre cele mai importante la nivel global. Acest lucru ar trebui să deschidă posibilitatea unei creşteri puternice pe termen lung pentru România, care este membră a NATO şi a UE, dar are şi alte avantaje economice, cum ar fi decalajul mare dintre costurile forţei de muncă şi nivelul producţiei pe cap de locuitor.

Politica va fi în centrul atenţiei în acest an. Anul 2024 va fi destul de plin de evenimente pentru România, deoarece ţara noastră va avea patru tipuri de alegeri diferite, iar consultanţii Colliers se aşteaptă ca impulsul de a continua reformele semnificative, în special cele pe partea fiscală, să scadă, politicienii urmând să încerce mai degrabă să ademenească alegătorii cu promisiuni şi potenţiale măsuri populiste. Acest lucru este deosebit de relevant pe termen mediu, deoarece ajutorul financiar al UE post-pandemie este semnificativ, dar este condiţionat de adoptarea anumitor reforme.

În timp ce European Green Deal din 2020 a accelerat adoptarea criteriilor ESG (environment, social, governance/criterii de mediu, sociale şi de guvernanţă), creşterea bruscă a preţurilor la energie, înregistrată în 2022, a adus un nou impuls. În consecinţă, consultanţii Colliers anticipează că vom asista la o diferenţiere şi mai mare a chiriei/valorii clădirilor în funcţie de cât de ecologice/eficiente sunt aceste proprietăţi. Acest lucru ar trebui să se aplice tuturor sectoarelor imobiliare, dar în special zonei de birouri şi sectorului industrial.

Cu excepţia cazului în care perspectivele economice generale se deteriorează semnificativ, cererea de spaţii de birouri ar trebui să rămână relativ decentă. În contextul unor livrări destul de reduse - doar 3 clădiri de birouri de dimensiuni mai considerabile sunt planificate pentru 2023 în Bucureşti, iar calendarul de livrări de asemenea proiecte pentru 2024 este în prezent gol -, la care se adaugă o rată mică de neocupare pentru clădirile de birouri bune/moderne, am putea începe să vedem în 2023 semne concrete ale unei pieţe a proprietarilor, aspect care poate aduce şi o creştere mai amplă a chiriilor. Pe de altă parte, există chiriaşi mari care nu au luat încă nicio decizie cu privire la spaţiile de birouri, şi în caz că renunţă la suprafeţe importante, ar putea atenua parţial unele dintre problemele legate de ofertă.

Reechilibrarea este cuvântul de ordine pentru piaţa de investiţii imobiliare din România. Mai mult, calendarul limitat de livrări de noi birouri are o relevanţă deosebită pentru scena investiţională, care s-a bazat pe astfel de proiecte. Astfel, în 2023 am putea asista la o înjumătăţire a volumului tranzacţionat faţă de cele peste 1,2 miliarde de euro din 2022. Perspectivele pe termen scurt par provocatoare, inclusiv dacă luăm în considerare că ne aflăm într-o perioadă de redescoperire a preţurilor.

Piaţa industrială rămâne în prim-plan. Creşterea consumului a rămas puternică în ultimii ani, datorită unei pieţe solide a forţei de muncă, în timp ce retailerii şi-au extins prezenţa în întreaga ţară. Acest lucru înseamnă că oferta de depozite moderne, deja destul de limitată, a rămas şi mai mult în urma nivelului pe care l-ar sugera cererea potenţială pe termen lung, fără a lua în considerare activitatea sporită pe partea de producţie. Altfel, costurile de construcţie au făcut ca extinderea reţelelor de depozite să fie o provocare fără o creştere reală a chiriei, care a început să se simtă din 2022, tendinţă care va continua şi în 2023, subliniază sursa citată.

Retailul clasic şi cel online coexistă. Anul trecut, românii au revenit la obiceiuri mai vechi, inclusiv prin a-şi face cumpărăturile mai des în centre comerciale. Acest lucru a însemnat că proprietarii deja încasează chirii procentuale din cifra de afaceri comparabile sau peste valorile dinaintea pandemiei, în ciuda faptului că e-commerce-ul a rămas la niveluri mult mai ridicate decât în 2019. Pentru că România are o oferă de retail în mare parte insuficientă în comparaţie cu ţările din Europa de Vest, această coexistenţă dintre magazinele online şi cele fizice va rămâne în picioare. În rest, dezvoltatorii rămân în mare măsură concentraţi pe oraşele medii/ mici, unde deschid parcuri de retail, deşi în 2023 se va inaugura la Craiova şi unul dintre cele mai mari centre comerciale din ultimul deceniu, urmând ca în următorii câţiva ani să apară la orizont alte câteva mall-uri mari.

Doar în cazul în care condiţiile economice vor deveni deosebit de dificile, consultanţii Colliers se aşteaptă ca preţurile rezidenţiale din România să scadă posibil spre nivelurile din 2018 sau 2019. În rest, preţurile rămân mult mai aproape de valoarea lor corectă decât au fost în alţi ani, în special în comparaţie cu perioada 2007-2008. Între timp, cererea ar putea, de asemenea, să scadă, deoarece incertitudinile mari şi creşterea ratelor la creditele ipotecare fac din achiziţia de apartamente o alternativă mai puţin atractivă. Volumul de livrări ar trebui, de asemenea, să se reducă şi el puţin, pe fondul costurilor de construcţie mai mari, mai ales după anul 2022, care a fost probabil un maxim al ultimelor decenii în ceea ce priveşte livrările de apartamente.

După câţiva ani foarte buni urmează o perioadă cu un calendar mai sărac de proiecte imobiliare, pe fondul unor costuri de construcţie mai mari şi având în vedere incertitudinile semnificative. Astfel, dezvoltatorii vor deveni probabil din ce în ce mai prudenţi în ceea ce priveşte viitorul. Ca urmare, achiziţiile de terenuri vor deveni mult mai oportuniste, ceea ce înseamnă că investitorii se vor concentra din ce în ce mai mult pe tranzacţii care implică terenuri excepţionale sau pe cele cu un preţ atractiv. În plus, problemele din Bucureşti legate de urbanism înseamnă că potenţialii cumpărători vor prefera să evite în continuare terenurile fără autorizaţie pentru a nu rămâne blocaţi pe termen lung. Toate acestea creează un context pentru unele presiuni de scădere pentru preţuri, dar consultanţii Colliers consideră că acest lucru nu se va aplica în cazul celor mai bune terenuri, întrucât acestea vor înregistra probabil în continuare o cerere susţinută, se menţionează în comunicat.