COLLIERS: Redresarea pieţei de birouri este departe de a se fi încheiat

Având în vedere contextul economic general dificil, anul 2022 a fost unul destul de reuşit pentru piaţa de birouri din Bucureşti prin prisma cererii, aceasta fiind comparabilă cu anii buni dinaintea pandemiei, în timp ce, în al doilea semestru, a fost mai degrabă comparabilă cu cea din anul 2021, conform unui comunicat remis redacţiei. În ansamblu, cererea totală a înregistrat o creştere de aproximativ 6% faţă de 2021, până la aproximativ 279.000 de metri pătraţi, iar cererea nouă a urcat cu aproximativ 17% faţă de 2021, până la 122.000 de metri pătraţi, arată raportul anual publicat de Colliers.

Potrivit sursei citate, anul trecut s-au livrat aproximativ 125.000 de metri pătraţi de spaţii noi de birouri moderne în Bucureşti, ceea ce a ridicat stocul total la aproape 3,3 milioane de metri pătraţi. Cele mai importante proiecte noi au fost două clădiri din cadrul proiectului Sema Parc al River Development (clădirile Oslo şi Londra) cu o suprafaţă de 31.500 de metri pătraţi, Tandem a Forte Partners (21.000 de metri pătraţi), @ Expo - prima fază a proiectului Atenor (21.000 de metri pătraţi), faza a doua a AFI Tech Park dezvoltată de AFI Europe (25.000 de metri pătraţi) şi faza a doua a Equilibrium, construit de Skanska (aproape 20.000 de metri pătraţi). Consultanţii Colliers punctează că livrările au fost răspândite în tot Bucureştiul, atât în zonele bine poziţionate, cât şi în cele în curs de dezvoltare. Noua ofertă a avut parte de un grad de recepţie divers, în condiţiile în care mai multe proiecte au avut o rată de neocupare destul de ridicată.

"Anul trecut a fost marcat de câteva evenimente semnificative, cum ar fi intrările importante pe piaţa locală, precum Ford şi Booking. De notat este şi scăderea semnificativă a cererii din partea companiilor din domeniul IT&C, care în anii precedenţi reprezentau cel puţin jumătate din cererea totală, în timp ce anul trecut au contribuit cu 37%. Există o serie de factori care stau la baza acestei evoluţii, de la piaţa muncii destul de încordată până la impactul potenţial al noului sistem de muncă hibrid. Introducerea muncii de la distanţă în aproape toate companiile a făcut ca birourile să nu mai reprezinte ceea ce reprezentau în trecut. Cu toate acestea, suntem încă destul de departe de a vedea această schimbare în forma sa finală, deoarece companiile sunt în continuare în căutarea celei mai potrivite formule de lucru sau a dozei corecte a muncii hibride. Totuşi, este evident că o creştere a numărului de angajaţi nu mai pare să ducă neapărat la creşterea suprafeţei de birouri ocupate. În acelaşi timp, nevoia de un birou mai mare pe care o au unele companii care s-au extins foarte mult înainte de pandemie se poate echilibra acum prin munca la distanţă", spune Victor Coşconel, Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.

În orice caz, având în vedere toate aceste schimbări, există o activitate destul de intensă în ceea ce priveşte renegocierea contractelor, inclusiv a unora dintre cele mai mari contracte de închiriere din Bucureşti. Pe de altă parte, se acordă o mai mică atenţie relocărilor, companiile preferând să-şi păstreze birourile actuale şi din cauza costurilor crescute pe care le-ar presupune o astfel de operaţiune. În următorii doi ani, aproape singurele situaţii relevante în care companiile vor dori să caute în mod activ relocarea ar fi legate de calitatea slabă a clădirii. Unele preferă să îşi păstreze spaţiul, având în vedere incertitudinile, altele par să considere că un birou mai mic este soluţia viitorului.

Colliers inovează şi răspunde provocărilor actuale şi nevoilor viitoare pe piaţa de birouri prin intermediul Office 360°, o abordare holistică a spaţiilor de lucru şi impactul acestora asupra oamenilor. Pornind de la identificarea nevoilor fiecărei companii, se continuă cu maparea soluţiilor disponibile şi a implicaţiilor mergând până la implementarea proiectului de amenajare, pentru a răspunde nevoilor şi planurilor strategice ale companiilor. Mecanismul Colliers de control al costurilor în fiecare etapă a transformării biroului generează reduceri suplimentare care depăşesc de multe ori 10-15% în raport cu valorile obţinute de obicei de la contractori, în cadrul negocierilor din etapa de licitaţie.

În ceea ce priveşte chiriile, consultanţii Colliers apreciază că acestea sunt supuse unor presiuni de creştere în unele subpieţe, chiar şi depăşind rata inflaţiei, şi se aşteaptă ca proprietarii să transmită cea mai mare parte a indexării în chirii. Excepţia de la regulă ar putea fi legată de unii dintre marii chiriaşi, care, în anumite cazuri, au o putere de negociere destul de mare. Altfel, o preînchiriere pentru un proiect construit la cerere, de exemplu, ar atrage probabil o chirie cu 5-10% mai mare decât ar fi fost în mod normal cu un an în urmă. În ceea ce priveşte rata de neocupare, cifra de la jumătatea anului, de 15,25%, a rămas neschimbată la sfârşitul lui 2022, în scădere însă faţă de 16,5% la sfârşitul lui 2021.

"Este o evoluţie pozitivă, având în vedere că, în urmă cu un an, ne aşteptam la o potenţială creştere de până la 2-3 puncte procentuale în 2022, pe fondul perspectivelor economice mai slabe şi al impactului muncii hibride, evoluţii negative care nu s-au întâmplat din fericire. Important de reţinut este că, în timp ce rata de neocupare la nivelul întregii pieţe din Bucureşti este de aproximativ 15%, rata de neocupare pentru birourile calitative, relativ noi şi bine poziţionate este de o singură cifră (fără a lua în considerare chiar cele mai noi clădiri care au fost construite în 2022). Pe pieţele regionale de birouri, rata de neocupare era, la sfârşitul lui 2022, sub cea din Bucureşti, ceea ce confirmă forţa în creştere a acestor pieţe", subliniază George Didoiu, Director | Tenant Services | Office 360 al Colliers.

În concluzie, dacă piaţa de birouri din Bucureşti este deficitară din punct de vedere al stocului pe cap de locuitor în comparaţie cu capitalele vest-europene, atunci pieţele regionale de birouri din România au un potential cu atât mai mare de dezvoltare, mai ales dacă ţinem cont şi de dinamica angajărilor din aceste oraşe.

Mai departe, perspectivele pe termen scurt pentru piaţa de birouri sunt definite de două mari întrebări: cum va evolua economia românească în 2023 şi cum va evolua fenomenul muncii la distanţă. În ceea ce priveşte primul punct, consultanţii Colliers consideră că există motive pentru un optimism moderat, deoarece economiile occidentale vor creşte probabil în continuare în acest an, chiar dacă modest (faţă de aşteptările anterioare de recesiune), în timp ce investiţiile în România - nu doar cele legate de fondurile UE - sunt un motiv de optimism atât pe termen scurt, cât şi pe termen lung, subliniază sursa citată.

În rest, în condiţiile în care pentru 2023 sunt anunţate doar câteva proiecte mari de birouri - calendarul pentru acest an în Bucureşti este de doar aproximativ 100.000 de metri pătraţi, iar pentru 2024 nu există niciun proiect major anunţat, sunt premise ca piaţa de birouri din Bucureşti să se îndrepte către una a proprietarilor de clădiri de birouri pe termen mediu (să spunem, începândă cu a doua jumătate a anului viitor). Asta în condiţiile în care deja în unele subpieţe, rata de neocupare din clădirile bune este foarte redusă. Totuşi, o contrapondere ar putea să vină de la o serie de mari chiriaşi care încă nu au luat o decizie cu spaţiul ocupat şi care dacă vor renunţa parţial la birouri, ar putea elibera suprafeţe importante. În aceste condiţii perspectivele pentru 2023 sunt mai degrabă pentru o piaţă relativ echilibrată în ceea ce priveşte balansul dintre chiriaşi şi proprietari.

În consecinţă, consultanţii Colliers estimează că cererea şi rata de neocupare vor rămâne relativ stabile (într-un scenariu mai optimist, poate chiar vor creşte în continuare cu 10-15% în 2023 şi rata de neocupare va mai scădea puţin). Deocamdată, aceştia rămân optimişti în ceea ce priveşte piaţa de birouri din Bucureşti, dar este important să se ţină cont de riscurile care se întrevăd la orizont. În linii mari, experţii Colliers consideră că oferta insuficientă de birouri moderne din Bucureşti (raportat la alte pieţe mari de birouri din Europa) este un factor care conferă rezistenţă pe termen lung în faţa evoluţiilor negative şi se aşteaptă ca stocul de birouri moderne să înceapă să crească din nou în câţiva ani. Astfel, ar putea depăşi 4 milioane de metri pătraţi până la sfârşitul noului deceniu şi chiar să se apropie de pragul de 5 milioane de metri pătraţi pe un orizont nu foarte îndepărtat, dacă nu va exista altă criză (economică). Compania de consultanţă afirmă, de asemenea, că piaţa de birouri din Bucureşti va creşte şi în calitate, nu doar în cantitate, pe măsură ce dezvoltatorii şi chiriaşii acordă o atenţie sporită eficienţei energetice şi politicilor de mediu, se menţionează în comunicat.