Creşterea dobânzilor deschide oportunităţi pentru dezvoltarea proprietăţilor destinate închirierii

Creşterea rapidă a dobânzilor bancare din ultimul an a redus simţitor accesibilitatea creditelor ipotecare, conform unui comunicat remis redacţiei. Există totuşi şi o veste bună, în sensul în care analiştii consideră că vârful creşterilor dobânzilor a fost deja depăşit. Cu toate acestea, având în vedere că dobânzile la credite sunt actualizate cu întârziere, acestea se vor menţine în următoarele luni la un nivel ridicat.

Potrivit sursei citate, în decurs de un an, Indicele de Referinţă pentru Creditele Consumatorilor (IRCC) a crescut cu 388%, de la 1,17% la sfârşitul trimestrului 3 din 2021, la 5,71% în trimestrul 3 din 2022, cel mai recent trimestru pentru care Banca Naţională a României a publicat datele.

Pentru exemplificare, un credit în valoare de 85,000 Euro contractat în T3 2021 avea rată lunară de aproximativ 1.900 lei, în timp ce pentru aceeaşi suma împrumutată de la banca în T3 2022, rată lunară era de aproximativ 3.000 lei, deci a crescut cu mai mult de 50%.

Dacă ne uităm la IRCC zilnic, nivelul maxim, de 7,06%, a fost atins pe 24 octombrie 2022, începând ulterior să scadă, până la nivelul de 5,92%, înregistrat pe 13 martie 2023, subliniază sursa citată.

Acelaşi trend a fost urmat şi de indicele ROBOR la 3 luni, care a crescut de la 1,77% la sfârşitul trimestrului 3 din 2021, până la 7,93% în trimestrul 3 din 2022, reprezentând aşadar o creştere cu aproape 350% în decurs de numai un an. Vârful pentru ROBOR la 3 luni a fost însă atins în 26 octombrie, la 8,21%, după care a scăzut până la un nivel de 6,90% pe 13 martie 2023.

Contractarea cererii pentru locuinţe este evidenţiată prin scăderea cu aproape 20% a ipotecilor în Bucureşti în luna februarie 2023 faţă de februarie 2022, de la aproximativ 4.800, la aproape 3.900 şi de aproximativ 50% în Ilfov, de la aproape 2.000 în februarie 2022, la mai puţin de 1.000 în februarie 2023, potrivit datelor ANCPI.

"Evoluţia pieţei creditelor ipotecare are un impact major asupra pieţei rezidenţiale. Cel mai probabil, preţurile locuinţelor vor continuă să înregistreze o uşoară scădere în următoarea jumătate de an, în contextul menţionat. Cu toate acestea, estimăm că preţurile vor reveni treptat pe termen mediu la nivelul anterior, pe măsură ce piaţă creditării se va reechilibra. Aceasta şi în condiţiile în care costurile de construcţie se vor menţine probabil la un nivel ridicat, pe fondul crizei energetice şi a inflaţiei, iar oferta va fi semnificativ redusă în următorul an", a declarat Andreea Hamza, Senior Director Living în cadrul JLL Romania.

În privinţa închirierilor de locuinţe, aceste segment de piaţă parcurge o perioada favorabilă, în detrimentul vânzărilor. Prin urmare, tendinţa de creştere a chiriilor începută din al doilea trimestru al anului 2022 în cazul locuinţelor noi şi din trimestrul 3 în cazul celor vechi va continua şi anul acesta. La sfârşitul anului 2022, chiriile pentru apartamente noi au înregistrat o creştere medie de 8,5% într-un interval de 12 luni, iar apartamentele vechi au crescut în acelaşi interval cu 6,1%. Creşterea chiriilor a fost mai accentuată în cazul apartamentelor mari (3-4 camere) pe piaţa nouă, în timp ce pe piaţa veche au avut mai mult de câştigat unităţile mici (1-2 camere). Aceasta tendinţă poate fi explicată prin scăderea ofertei de apartamente mari la închiriere, în condiţiile în care în ultimii ani locuinţele preferate de micii investitori au fost locuinţele mici, introduse după achiziţie în circuitul de închiriere. Odată crescut nivelul chiriilor, cel mai probabil acesta se va menţine la acest nivel.

În privinţa segmentului de cumpărători speculativi, majoritatea investitorilor mici a dispărut din piaţă. Cei care apelau la un credit bancar pentru investiţie nu îşi mai permit acum ratele lunare ridicate, pe care le-ar fi acoperit în trecut din chirie. Pe de altă parte, potenţialii cumpărători care dispun de lichidităţi şi achiziţionează locuinţe în scop investiţional, pe termen scurt, tind să fie atraşi şi de alte tipuri de plasamente, inclusiv depozitele bancare, în competiţie cu randamentele de pe piaţa rezidenţială.

"Raportat la cartierele din Bucureşti, comparativ cu trimestrul precedent, în trimestrul al patrulea din 2022, cele mai mari creşteri ale chiriilor pentru apartamente noi au fost înregistrate în Giuleşti (+27%), Giurgiului (+21%), Rahova (+15%), Crângaşi (+12%), Moşilor (+9,2%), Bucureştii Noi (+9%). Au fost însă şi cartiere în care chiriile au scăzut pe segmentul nou, pe fondul unei supraoferte punctuale în cartierele respective şi în cele învecinate - Cotroceni (-11%), Ferdinand (-11%), Tei (-7%), Timpuri Noi (-7%) sau Dorobanţi - Floreasca (-6%). În schimb, pe nişa apartamentelor vechi, creşterile au fost în general mai modeste, cu creşteri mai semnificative în zonele Giuleşti (+9,5%), Aviaţiei (7,8%) şi Unirii (+7,3%). Pe acest segment nu s-au înregistrat scăderi, cu exceptând zona Carol, care a înregistrat o scădere de doar 2%", a declarat Alexandru David, Head of Research în cadrul JLL Romania.

Urmând modelul din Polonia, piaţă care trasează direcţiile mari în Europa Centrală şi de Est, toate aceste mişcări ale pieţei din România crează un cadru propice pentru intrarea pe piaţă a marilor investitori şi dezvoltatori de apartamente destinate exclusiv închirierii, se menţionează în comunicat.