Cushman & Wakefield Echinox: Piaţa hotelieră din Bucureşti a continuat să recupereze scăderile din pandemie

Rata medie de ocupare a hotelurilor din capitalele din Europa Centrală şi de Est (ECE - 6 - Bucureşti, Bratislava, Budapesta, Praga, Sofia şi Varşovia) se menţine încă sub nivelurile din 2019, în timp ce tariful mediu (ADR) a crescut cu 23%, rezultând un avans al venitului mediu pe cameră disponibilă (RevPAR) cu 12%, arată datele companiei de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield, conform unui comunicat remis redacţiei.

Conform comunicatului, piaţa hotelieră din Bucureşti a continuat anul trecut să recupereze scăderile din pandemie, în special din punct de vedere al tarifului mediu, dar şi al gradului de ocupare, al cărui nivel a rămas încă sub nivelul de dinaintea pandemiei.

Astfel, hotelierii şi-au îmbunătăţit venitul pe camera disponibilă în 2023 şi chiar au reuşit să ajungă din urmă valorile din 2019, în primul rând pe fondul creşterii tarifului mediu. Evoluţia pozitivă a principalilor indicatori, dar şi investiţiile anunţate în următorii ani, vor încuraja investitorii români, dar şi străini să considere acest segment pentru plasarea capitalului.

Rata de ocupare a hotelurilor din Bucureşti a crescut anul trecut la 66% comparativ cu 61% în 2022, însă rămâne sub nivelul din 2019 (73%), influenţată în parte de faptul că volumul înnoptărilor turiştilor străini nu s-a restabilit la nivelul înregistrat în 2019. În lunile ianuarie şi februarie s-au înregistrat cele mai mari creşteri ale ratei de ocupare în comparaţie cu aceaşi perioada în 2022. Festivalul George Enescu din septembrie a crescut semnificativ ocuparea hotelurilor, în timp ce creşterile înregistrate în iunie şi octombrie sunt atribuite lunilor de vârf sezonier. În restul perioadei, hotelurile au fost ocupate mai puţin comparativ cu 2022.

Oxford Economics estimează că cererea din Bucureşti va depăşi până în 2025 nivelurile din 2019 cu aproximativ 6%, fiind susţinută de creşterea numărului de înnoptări ale turiştilor locali care au revenit deja în 2023 la nivelurile din 2019.

În acelaşi timp, tariful mediu (ADR) al hotelurilor din Bucureşti a fost de 96 de euro în 2023, în creştere cu 12% comparativ cu 2022 şi peste nivelul din 2019 (86 euro), în condiţiile în care anul trecut cota de TVA pentru industria HORECA a fost majorată de la 5% la 9%, subliniind astfel rezistenţa pieţei la schimbările fiscale dar şi strategia hotelierilor focusată pe tarife.

Creşterea tarifului mediu şi a ratei de ocupare a dus la o îmbunătăţire de 18% a venitului mediu pe cameră disponibilă (RevPAR) din Bucureşti comparativ cu 2022, dinamică în linie cu trendul de revenire al pieţei hoteliere care are loc de altfel în toate capitalele din Europa Centrală şi de Est - 6. În consecinţă, hotelierii din Capitală au încasat în 2023, în medie 64 euro/noapte pentru fiecare cameră disponibilă, depăşind marginal nivelul din 2019. Este de aşteptat ca majorarea veniturilor să compenseze creşterea cheltuielilor, ceea ce oferă o perspectivă pozitivă asupra pieţei.

Sevda Cadir, Senior Hospitality Consultant in CEE & SEE, Cushman & Wakefield: "Piaţa hotelieră din Bucureşti şi-a demonstrat rezistenţa în ciuda provocărilor geopolitice. Oferta limitată de noi hoteluri din anii precedenţi, dar şi natura anti-inflaţionistă a industriei hoteliere şi îmbunătăţirea ofertei atât prin dezvoltarea de hoteluri de clase superioare (midscale - luxury), cât şi prin renovarea celor existente, au determinat atingerea în 2023 a RevPar a nivelului din 2019. Privind în perspectivă, în timp ce creşterea ADR se aşteaptă să încetinească, ratele de ocupare vor continua să se îmbunătăţească".

Activitatea de investiţii în active hoteliere în regiune a scăzut cu 18% în 2023 pe fondul creşterii costurilor de finanţare şi a situaţiei economice şi geopolitice. Cu toate acestea, volumul investit de cumpărătorii internaţionali a crescut cu 197% comparativ cu 2022, ilustrând creşterea atractivităţii regiunii pentru capitalul străin. Pentru 2024, se aşteaptă o creştere a volumului tranzacţionat, în condiţiile în care câteva tranzacţii sunt deja în proces de negociere.

Creşterea costurilor de finanţare în 2023 a pus presiune pe preţurile proprietăţilor hoteliere din toată ECE, rezultând o creştere a yieldurilor de la 25 puncte de bază în Varşovia, până la 75 puncte de bază în Bratislava şi Sofia comparativ cu 2022. În ciuda acestei evoluţii, impactul a fost parţial contracarat de creşetea veniturilor operaţionale. Moderarea ratelor dobânzilor pentru 2024 este de aşteptat să contribuie la stabilizarea yieldurilor.

În 2023, România a înregistrat un volum total de tranzacţii de 28,2 milioane de euro, în scădere cu 67% comparativ cu 2022, an în care au fost tranzacţionate un nivel record de proprietăţi hoteliere, în special ca urmare a realizării unor achiziţii de portofolii pan-europene. De remarcat faptul că în 2023 toţi cumpărătorii au fost investitori locali.

Yield-urile din Bucureşti au crescut în 2023 cu 50 puncte procentuale, ajungând la 8,25%.

David Nath, Head of Hospitality CEE & SEE, Cushman & Wakefield: "Privind în perspectivă, pe măsură ce performanţa sectorului hotelier se îmbunătăţeşte, atât investitorii locali, cât şi cei regionali reîncep să fie interesaţi de investiţii în România. Cu toate acestea, există o abordare prudentă din cauza nivelului ridicat de incertitudine şi al costului asociat capitalului. Mai mult decât atât, analiza noastră sugerează că în perioada următoare mai multe clădiri istorice din zona centrală a Bucureştiului ar putea fi tranzacţionate".

Din punct de vedere al ofertei, 20 de hoteluri cu 2.658 de camere au fost deschise în capitalele din ECE-6, inclusiv 732 de camere redeschise după rebrandingul sau renovarea unor unităţi existente. Oferta suplimentară de construcţii noi include hotelurile precum Ibis, Tribe şi Dorothea Autograph Collection din Budapesta, alături de Zleep Hotel din Praga. În acelaşi timp, Intercontinental Palace Athenee din Bucureşti şi Almanac X din Praga, spre exemplu, au fost redeschise după ce au fost renovate.

Pentru 2024 a fost anunţată deschiderea unui număr de 22 de hoteluri noi, cu 2,570 de camere în ECE-6.

În ultimii ani, piaţa hotelieră din Bucureşti a înregistrat o creştere medie anuală moderată a ofertei noi, de 0,9% între 2019 şi 2023, evoluţie modestă determinată în principal de anularea PUZ-urilor.

În 2024, două noi hoteluri, cu un total de 90 de camere, vor fi deschise, dintre care Corinthia Grand Hotel Boulevard. Între 2024 şi 2025, este estimată o rată medie anuală de creştere de 4,1% a numărului de camere.