Cushman & Wakefield Echinox: Ajustări limitate ale ratelor de capitalizare ale proprietăţilor comerciale din România

Inflaţia ridicată şi creşterea dobânzilor a accentuat gradul de precauţie al băncilor în finanţarea sectorului imobiliar, dar cu toate acestea piaţa proprietăţilor comerciale din România rămâne stabilă, cu ajustări limitate ale ratelor de capitalizare. În contextul în care în pieţele din regiune creşterea randamentelor a fost mai pronunţată, se constată o diminuare a diferenţei de yield între piaţa locală şi pieţele mai mature din Europa Centrală şi de Est (CEE), arată datele companiei de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.

Bogdan Sergentu, Head of Valuation & Consultancy Cushman & Wakefield Echinox: "În perioada 2020 - 2021 băncile centrale au injectat în economie sume record de bani, în paralel cu menţinerea dobânzilor la niveluri foarte scăzute. Aceste măsuri fuseseră precedate de o perioadă foarte lungă de "quantitative easing" (o formă de injecţie monetară în economie) şi dobânzi foarte scăzute. 2022 a reprezentat o schimbare radicală a paradigmei, aducând o inflaţie semnificativă, creşterea dobânzilor şi reducerea apetitului pentru investiţiile mai puţin sigure. Sistemul bancar a fost afectat, câteva bănci din Statele Unite ale Americii intrând în faliment, şi a reacţionat printr-o precauţie crescută la domeniul imobiliar şi o scădere a apetitului de finanţare. Cu toate acestea, piaţa imobiliară românească a rămas stabilă pe segmentul proprietăţilor comerciale, cu ajustări limitate ale ratelor de capitalizare care, datorită unor creşteri mai pronunţate înregistrate în alte ţări, au început să se apropie de randamentele din Europa Centrala si de Est".

Imobiliarele comerciale, generatoare de venituri - clădiri de birouri, de retail şi industriale - trec printr-o perioadă de recalibrare a preţurilor. Scăderea lichidităţii este un rezultat natural al acestor perioade de incertitudine a pieţei. Vânzătorii sunt reticenţi în a vinde cu un anumit discount şi tind să-şi păstreze activele până când scade nivelul de incertitudine sau până în momentul în care intervine o vânzare forţată, ceea ce se întâmplă în cazuri limitate. Cumpărătorii, pe de altă parte, doresc ca în preţuri să se reflecte costurile de finanţare în crestere. Acest lucru determină o diferenţă semnificativă între cerere şi ofertă, care tinde să reducă numărul de tranzacţii.

Polarizarea activelor imobiliare primare şi secundare va continua, iar randamentele medii se aşteaptă să crească mai mult decât cele ale proiectelor prime. În acest context, pe termen scurt, ne aşteptăm ca volumele de investiţii să rămână moderate, având potenţial de creştere în cea de-a doua parte a anului, odată ce ratele dobânzilor se stabilizează.

Pe parcursul anului trecut, randamentele proprietăţilor comerciale din România au crescut cu 25 puncte de bază în cazul clădirilor de birouri şi a proiectelor de retail, ajungând la 6,75% pentru ambele clase de active, în timp ce pentru spaţiile industriale şi logistice ajustarea a fost de 15 puncte de bază, până la 7,15%.

Departamentul de evaluări al companiei de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Echinox a evaluat ȋn 2022 peste 400 de proprietăţi cu o valoare cumulată de 5,7 miliarde de euro. Pentru acest an, este estimată o creştere cu 15% a numărului de proprietăţi evaluate.

În ceea ce priveşte segmentul clădirilor de birouri, acesta a continuat să înregistreze o rată de neocupare relativ ridicată, în timp ce proprietarii propun noi variante de ocupare precum birouri "all-inclusive" sau niveluri ridicate de flexibilitate în ceea ce priveşte suprafaţa ocupată sau perioada contractuală.

Creşterea costurilor de finanţare şi de construcţie, coroborată cu ramificaţiile structurale pe care modelul de lucru hibrid şi de la distanţă le are asupra întregii industrii imobiliare, rămân provocări cheie pentru sectorul de birouri pe termen scurt.

Segmentul de retail pare stabil înregistrând creşteri ale vânzărilor şi ale cifrelor de afaceri în paralel cu creşterea seminificativă a chiriilor şi a cheltuielilor operaţionale pe fondul evoluţiei inflaţiei.

Privind în perspectivă, prima jumătate a anului 2023 nu va fi diferit. Consumatorii se vor confrunta cu reducerea veniturilor reale, cu rate ale dobânzii mai mari şi cu niveluri încă ridicate ale inflaţiei. Pe măsură ce inflaţia va scădea în a doua jumătate a anului 2023 (permiţând reluarea creşterii salariilor reale), se aşteaptă ca încrederea consumatorilor şi, ulterior, cheltuielile consumatorilor să se îmbunătăţească.

Piaţa rezidenţială a înregistrat o scădere a numărului de vânzări care însă nu s-a reflectat într-o reducere a preţurilor solicitate.

Pe segmentul logistic ne aşteptăm ca cererea să se modereze pe termen scurt, însă pe măsură ce perspectivele legate de consum vor fi mai clare, am putea vedea o accelerare a activităţii în a doua jumătate a anului 2023. Astfel, chiar şi cu moderaţie, cererea ocupanţilor va rămâne robustă şi ar trebui să continue să depăşească nivelurile anterioare pandemiei. Vedem de asemenea o creştere a cererii pentru proiectele logistice amplasate strategic, în apropierea hub-urilor de transport şi bine conectate la reţeaua rutieră, pe măsură ce chiriaşii au ca strategie eficienţa operaţională şi din punct de vedere a costurilor într-un mediu economic dificil.

Într-o piaţa foarte concurenţială, şi în condiţiile schimbarilor survenite în peisajul economic, echipa de evaluari Cushman & Wakefield Echinox a traversat un 2022 extrem de dinamic, făcând faţă în mod excelent provocărilor generate şi de includerea unor noi clienţi în portofoliul companiei. Oferind acoperire naţională, Cushman & Wakefield Echinox, certificată RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), organism profesional care acreditează profesioniştii din sectoarele terenurilor, proprietăţii, construcţiilor şi infrastructurii din întreaga lume, are o echipă consolidată şi stabilă de 6 evaluatori ANEVAR, cu o experienţă medie de peste 18 de ani în domeniul evaluărilor de proprietăţi imobiliare, din care 3 sunt şi membri RICS.