EXCLUSIVITATE Renunţarea la activităţile societăţilor din portofoliu, primul pas al SIF Imobiliare

Reporter: Care este destinaţia banilor de la majorarea de capital (10 milioane de euro, de la SIF Banat Crişana)?

Alexandru Ion: Destinaţia banilor este una precisă, respectiv creşterea portofoliului de active performante, cu rată mare de ocupare sau plasate în zone cu potenţial comercial sporit, în vederea eficientizării şi optimizării business-ului şi extinderii reţelei, profitând, pe cât posibil, şi de anumite condiţii, încă favorabile, existente în piaţă în acest moment (proprietăţi vândute la "discount", lipsa lichidităţii în piaţa imobiliară, variaţii de preţuri mici cu maxim două cifre la nivelul unui an, costuri avantajoase de construcţie, etc).

În contextul noilor majorări de taxe permise primăriilor (cu mai mult de 20% peste rata inflaţiei), dar şi a impozitului pe clădiri speciale introdus începând cu ianuarie 2014, trebuie acţionat cu celeritate în sfera productivităţii şi a rentabilizării portofoliului de active, eliminând în acest fel o parte din pierderea generată de introducerea unor astfel de măsuri.

Reporter: Intenţionaţi să faceţi achiziţii pe piaţa imobiliară?

Alexandru Ion: Da. Achiziţiile vor face obiectul principal al unei politici de reîmprospătare a activelor. Atâta doar că această politică va fi trecută prin nenumărate filtre, creând un întreg exerciţiu pentru identificarea riscurilor majore, în ideea de a preveni cele mai rele scenarii înainte de performa noi tranzacţii sau investiţii. Dar există în continuare acel mediu favorabil unde se pot face alegeri bune, spre foarte bune.

Reporter: Cum vedeţi piaţa imobiliară din vestul ţării, unde sunt majoritatea activelor SIF Imobiliare? Care sunt perspectivele pentru următorii ani?

Alexandru Ion: O privire de ansamblu asupra acestei regiuni ne indică o tendinţă de stagnare a pieţei, deşi pe alocuri observăm o formă slabă de activitate concentrată pe anumite segmente, care se datorează unor investiţii cu caracter izolat, dar suficient cât să pună o nouă valoare în cifre. Aşa cum se menţiona într-un studiu al companiei de consultanţă imobiliară Jones Lang LaSalle, activitatea de dezvoltare de proiecte imobiliare noi este una săracă, atât în ceea ce priveşte spaţiile de birouri, comerciale sau industriale, iar previziunile pentru 2014 nu sunt deloc optimiste, livrările de proiecte noi fiind incerte pe toate cele trei segmente ale pieţei imobiliare din România. Ne bazăm, în acest moment, că vom fi într-o poziţie avansată la momentul aflării unor veşti legate de extinderea sau relocarea unor capacităţi de producţie/depozitare, întrucât dispunem de toate mijloacele necesare în acest moment pentru a da curs rapid unor astfel de solicitări - fie prin facilităţi existente deja în portofoliu, fie prin disponibilităţile financiare de care dispunem în prezent pentru a da curs oricărui proiect de tipul "build-to-suit".

Reporter: Intenţionaţi să vă axaţi pe segmentul de birouri? Cum caracterizaţi cererea pe acest segment în acea regiune?

Alexandru Ion: Da, există un interes foarte mare şi pentru această piaţă, deşi, în regiunea de nord-vest, lucrurile se prezintă diferit de la un oraş la altul. Dacă în Cluj putem vorbi în curând de o supraofertă în baza volumului de spaţii ce urmează a fi livrat în cursul lui 2014, înclinând balanţa în favoarea locatarilor, nu acelaşi lucru putem spune despre Timişoara, unde întâlnim o lipsă de proiecte în curs de dezvoltare, precum şi un nivel destul de stabil al cerererii, lucruri care vor conduce la crearea unei pieţe aflate în controlul proprietarilor de spaţii pe întreg anul 2014.

Însă, indiferent de aceste aspecte legate de zonă, interesul pentru această piaţă se va manifesta exclusiv în baza unor solicitări ferme venite din partea clienţilor.

Reporter: Ne puteţi spune dacă unele dintre activele SIF Imobiliare sunt de vânzare?

Alexandru Ion: Da, există o serie de active propuse spre vânzare, în principal, acele active care nu mai prezintă interes prin prisma noii politici vizate de grup. Sunt deopotrivă active toxice, cât şi active cu potenţial.

Reporter: Care a fost scopul listării pe sistemul alternativ al Bursei de Valori Bucureşti?

Alexandru Ion: Scopul principal a fost acela de creştere a lichidităţii deţinerilor, pornind de la ideea că, din cele 18 companii care compun SIF Imobiliare, doar opt erau listate pe piaţa Rasdaq, restul fiind societăţi închise. În acest fel, s-a creat oportunitatea unor forme alternative de investire pentru cei care nu puteau achiziţiona capital în forma veche, pornind de la o valoare de piaţă corectă, şi cunoscând în orice moment valoarea companiei, în condiţii de transparenţă şi mai multă siguranţă.

Reporter: Intenţionaţi delistarea celor opt companii din portofoliu de pe piaţa Rasdaq?

Alexandru Ion: Luăm în calcul şi o astfel de posibilitate, şi probabil va constitui un punct în ordinea de zi la următoarea AGA din aprilie 2014. Scopul listării SIF Imobiliare a fost de a prezenta ceva consolidat, adus în noul format de business, cu avantaje maxime atât din perspectivă fiscală cât şi operaţională, şi cu potenţial de creştere în sfera investiţiilor, asigurându-se un maxim de eficienţă din punctul de vedere al administrării companiilor, atât individual, cât şi la nivel de grup.

Reporter: SIF Imobiliare grupează deţinerile SIF1 în companii cu activitate în domeniul imobiliar. Vă rugăm să ne spuneţi care este ţinta de reducere a costurilor de operare şi creşterii veniturilor?

Alexandru Ion: Atât situaţia la momentul iulie 2013, momentul înfiinţării SIF Imobiliare Plc, cât şi analiza evoluţiei istorice a rezultatelor înregistrate de companiile afiliate relevau faptul că, eficientizarea activităţii acestora ar necesita adoptarea unor măsuri diversificate şi realiste de reducere a costurilor operative şi de restructurare a cheltuielilor de capital necesare reabilitării, modernizării şi/sau dezvoltării, după caz, a activelor din portofoliu. În acest sens, am făcut un prim pas prin desfiinţarea activităţilor proprii de comerţ şi producţie şi concentrarea exclusiv pe închirierea spaţiilor aflate în proprietate. În pofida măsurilor luate şi a eforturilor depuse de societăţi, în ultimii ani, de creştere a eficienţei acestor activităţi proprii, rezultatele au fost departe de un nivel acceptabil, fiind înregistrate sistematic pierderi operaţionale. O previziune a veniturilor generate ca urmare a închirierii spaţiilor utilizate în producţie corelată cu reducerea semnificativă a cheltuielilor operaţionale datorată sistării activităţilor proprii (consum de materii prime, materiale şi servicii, energie, întreţinere şi cheltuieli cu personalul) determină atât o marjă comercială, cât şi o marjă a rezultatului net în creştere semnificativă comparativ cu media ultimilor ani.

Alte măsuri au vizat încetarea unor contracte dezavantajoase de prestări servicii încheiate cu terţii, precum şi reducerea sau redistribuirea justă către chiriaşi a unor costuri, lucru care a condus într-o mai mică sau mai mare măsură la creşterea eficienţei.

Referitor la cheltuielile de capital, putem spune că există un uşor dezacord între planurile şi analizele efectuate în promovarea şi susţinerea investiţiilor şi rezultatele actuale, care nu reflectă acel punct optim căutat faţă de valoarea de investiţie.

Creşterea veniturilor este prevăzută în principal atât prin metode cantitative, cum ar fi i) implementarea unei strategii de închiriere a spaţiilor disponibile, precum şi ii) iniţierea unui program de revitalizare a anumitor zone (eliberarea spaţiilor ocupate de clădiri dezafectate, demararea de lucrări pentru construcţia de spaţii noi pe zona devenită vacantă), cât şi prin măsuri calitative: i) schimbarea responsabilităţilor la nivel de grup, ii) prioritizarea şi delegarea unor liste de sarcini, iii) introducerea unor mecanisme de protecţie împotriva încercărilor de renegociere defavorabilă a preţului chiriei, iv) selectarea clientelei în baza unui set de criterii inclus într o analiză preliminară.

Reporter: Când estimaţi că SIF Banat-Crişana va începe să îşi recupereze "investiţia" în constituirea SIF Imobiliare?

Alexandru Ion: Orice modificare îşi are propria curbă de costuri. În mod normal, însuşi acest prim pas de implementare a soluţiilor de reducere a costurilor - care constituie obiectivul principal pentru început al SIF Imobiliare în politica de eficientizare a resurselor deţinute - necesită eforturi care, la rândul lor, se concretizează în consum de resurse. Acest capital nou instalat, această înfăţişare nouă a "investiţiei", se doreşte a fi o simplă "funcţie surjectivă" de business între o imagine generală de succes a cât mai multor elemente constitutive. Pentru a atinge acest stagiu, SIF Imobiliare şi-a luat în calcul finalul lui 2014. Astfel, o întreagă matrice este în curs de finalizare, cuprinzând atât obiective pe termen scurt - de natura celor prezentate mai sus -, dar şi obiective majore pe termen mediu, într-a căror rezolvare va fi asignat un sistem de resurse bine calculat şi dimensionat pentru o suprapunere cât mai corectă şi realistă a celor două dimensiuni temporale în sintagma "îndeplinit cu succes".

Reporter: În ce proporţie îmbunătăţirea rezultatelor va proveni din administrare şi în ce proporţie din faptul că SIF Imobiliare a fost înfiinţată în Cipru?

Alexandru Ion: Aşa cum s-a menţionat şi în prezentarea înaintată comisiei de la BVB, SIF Banat-Crişana, în calitate de acţionar majoritar al celor 18 companii cu activităţi în domeniul imobiliar, a luat decizia administrării centralizate a activităţii acestora în primul rând în ideea asigurării unui management unitar - lucru realizat prin înfiinţarea companiei SIF Imobiliare PLC. De asemenea, cum a fost deja prezentat, decizia de înfiinţare a companiei în Cipru a avut la bază inexistenţa unei legi care reglementează activitatea de tip holding în România, lucru care a dus la apelarea la un studiu realizat special pentru acest proiect de un consultant Big Four referitor la selectarea unei jurisdicţii favorabile pentru holding.

Însă, dacă ar fi să ne uităm strict la "îmbunătăţirea rezultatelor", aceasta va cădea cu precădere în sfera administrării, întrucât, la acest nivel, lucrurile vor funcţiona după principiile unui management integrat, capabil să încorporeze toate sistemele şi procesele grupului într-un cadru complet, astfel încât să permită funcţionarea ca o singură unitate cu obiective unificate, ca toţi factorii principali pentru succes să fie optimizaţi. Pentru a lua decizii corect avem nevoie de informaţiile potrivite, la momentul potrivit. Un management integrat care tratează performanţa, strategia, riscul şi procesele interne poate furniza factorilor de decizie infrastructura informaţională de care aceştia au nevoie - o versiune unică a acestor informaţii livrată în timp util, cu exactitate, uşor de înţeles şi relevantă în procesul de luare a deciziilor - păstrând în orice moment elemente precum încredere şi transparenţă.

Înfiinţarea în Cipru s-a produs acum, pentru că acum s-a demonstrat oportunitatea acestui element. Dar nu este ceva cu caracter definitiv.

Reporter: Care sunt cele mai valoroase active, din punctul de vedere al potenţialului?

Alexandru Ion: În primul rând, sunt activele cu o foarte bună amplasare teritorială şi cu acces facil la principalele artere de circulaţie din respectivele zone. Fie că sunt recent dezvoltate sau au suferit un proces de renovare şi îmbunătăţire de a lungul timpului - precum activele din vecinătatea aeroportului Avram Iancu din Cluj sau chiar din interiorul oraşului, de la marginea Aradului sau Oradei, sau că au rămas la acel stadiu de degradat, de la momentul dobândirii, dar cu un potenţial sporit de creştere a eficienţei lor - cum ar fi alte active situate în exact aceleaşi zone menţionate mai sus -, ele rămân elementele principale atât în strategia de promovare, cât şi în viitoarea politică investiţională de grup.

În al doilea rând, vorbim de acele active proiectate şi dimensionate pentru activitatea de logistică/comerţ en gros, cu mix de birouri şi spaţii largi pentru manevre auto şi feroviare.

Nu în ultimul rând, putem menţiona acele active uşor redimensionabile, în funcţie de solicitările primite şi evoluţia pieţei pe fiecare zonă.

Reporter: Ce presupune administrarea mai eficientă a activelor?

Alexandru Ion: Pentru reuşita acestui business, în noua sa formă, o serie de factori dinamici vor fi luaţi în considerare, căutând să ne îndepărtăm pe cât de mult posibil de conceptul de uniformitate şi reproductibilitate, elemente care se află la baza principiului liniarităţii, simplismului, pentru că în aceste condiţii este relativ simplu de identificat o "lege", care de cele mai multe ori se dovedeşte a fi ineficientă. Astfel, se va utiliza ideea de nonliniaritate, în acest caz, evoluţia businessului fiind introdusă într-un "labirint" de informaţii, care îşi schimbă permanent configuraţia, pentru a ne apropia cât mai mult de forma şi conţinutul imaginii dorite. Mai mult, se va utiliza principiul determinismului, care postulează necesitatea ca analiza şi interpretarea evoluţiei să se realizeze continuu prin raportare la cauzele externe care au provocat-o. În acest fel, se pot pune la adăpost toţi parametrii existenţi, dar şi cei previzionaţi la momentul implementării acestui nou concept de business, folosind permanent metode de analiză, modelare financiară, calcul şi interpretare riguroasă legate de fluctuaţia acestui sistem, fapt ce ar conduce la un rezultat valabil şi în cazul unor erori strecurate încă din faza de proiecţie.

Cel mai important lucru însă de reţinut este că totul va fi foarte bine analizat şi exprimat cât mai realist şi cât mai aproape de adevăr, urmând a se dobândi astfel o "dimensiune fractală" a business-ului în "termeni" cât mai apropiaţi de înfăţişarea unui rezultat favorabil, iar evoluţia în timp a modelului, indiferent de etapă sau de moment, va fi una care va fi din ce în ce mai clară.