Filip & Company: Piaţa de spaţii logistice şi industriale a urmat trendul de creştere şi în 2023

Pentru noi, 2023 a fost un an stabil, cu activitate constantă şi variată în domeniul imobiliar, în ciuda contextului mai puţin prielnic, caracterizat de inflaţie crescută, instabilitate geopolitică şi impactul asupra economiei. Echipa noastră a finalizat cu succes mai multe tranzacţii, atât de real estate "pur", cât mai ales tranzacţii având o componentă predominantă de M&A. Ne-am bucurat să remarcăm o serie de proiecte cu capital 100% românesc, iniţiate în 2023 şi finalizate în acelaşi an, vizând în special companii care şi-au extins şi diversificat portofoliul.

Am remarcat în continuare o atenţie sporită a investitorilor, atât autohtoni, cât şi străini, în aprofundarea analizei de due diligence (legal, tehnic şi financiar) înainte de demararea unui nou proiect sau a unei noi achiziţii, precum şi un nivel mai înalt de sofisticare al clienţilor, care sunt mai familiarizaţi cu problemele din domeniul imobiliar şi caută cele mai eficiente remedii pentru soluţionarea acestora.

Pe segmentul de office, am fost implicaţi în negocierea şi încheierea mai multor contracte de închiriere, acţionând atât pentru proprietari, cât şi pentru chiriaşi, atât în ceea ce priveşte extinderea spaţiilor deja existente sau prelungirea unor contracte în prag de expirare, cât şi încheierea de contracte noi, pentru chiriaşi care şi-au relocat sediul sau sunt jucători noi pe piaţa locală. În continuare sunt la mare căutare clădirile noi, premium, care îndeplinesc cerinţele de ESG şi care oferă o gamă cât mai largă de servicii şi activităţi adresate chiriaşilor, având în vedere şi menţinerea modului de lucru hibrid, însă cu un focus pe reîntoarcerea la birou.

Proprietarii pun mare accent pe implementarea conceptului de ESG în strategia de dezvoltare a companiei, cu cele trei componente ale sale - impactul asupra mediului înconjurător, relaţia cu angajaţii, colaboratorii şi comunitatea în sine, precum şi respectarea legii şi a echităţii în modul în care compania acţionează. De asemenea, din ce in ce mai multe companii şi-au anunţat obiectivul de a reduce emisiile de carbon până în zero, într-un anumit orizont de timp, prin folosirea de energie verde, reducerea consumului de hârtie, plastic şi alte consumabile, îmbunătăţirea eficienţei energetice. Respectarea acestor cerinţe de sustenabilitate este monitorizată cu grijă atât de chiriaşi (în selectarea viitorului lor birou), cât şi de către proprietari - având în vedere numărul redus de clădiri de birouri date în exploatare în 2023, sau care urmează să-şi deschidă porţile în 2024. Gradul de neocupare redus al clădirilor noi şi atrăgătoare din punct de vedere al sustenabilităţii au jucat în favoarea proprietarilor, atât din perspectiva posibilităţii de selecţie a chiriaşilor, cât şi din perspectiva creşterii nivelului chiriilor.

Piaţa de spaţii logistice şi industriale a urmat trendul de creştere şi în 2023, şi considerăm că acesta va fi cazul şi în 2024, în contextul mai multor factori precum: viitoarea deschidere a mai multor hub-uri logistice noi în perioada următoare, mult-aşteptata aderare a României la spaţiul Schengen, proiectele de infrastructură care au fost demarate prin PNRR şi pentru care există un mare interes să fie livrate conform graficelor deja agreate, pentru a nu pierde fondurile disponibile. Bineînţeles, un factor esenţial în expansiunea acestui segment îl constituie şi identificarea terenurilor care să îndeplinească cerinţele chiriaşilor, şi din această perspectivă pot fi mai multe limitări.

Jucătorii din segmentul de retail au încheiat încă un an foarte bun, în care focusul s-a menţinut pe experienţa de shopping a consumatorilor finali, atât în cadrul shopping mall-urilor, cât şi în parcurile de retail. Pe piaţa rezidenţială trendul general nu a mai fost unul ascendent, având în vedere creşterea cotei de TVA de 5% la 9%, numărul redus de unităţi locative care au fost date în folosinţă şi provocările legate de finanţare.

Numărul scăzut de autorizaţii de construire eliberate în 2023 s-a datorat şi blocajului urbanistic la nivelul Municipiului Bucureşti, care s-a menţinut şi anul trecut, având în vedere că (i) majoritatea PUZ-urilor de sector sunt în prezent anulate sau suspendate, iar (ii) procedura de adoptare a mult-aşteptatului PUG la nivel de Bucureşti este încă în curs - iniţial previzionată pentru finalul anului 2023, procedura este încă în derulare, iniţierea ultimei etape din acest proces (care subliniem că nu include şi procedura ulterioară de avizare şi adoptare) fiind estimată pentru sfârşitul acestui an.

Previziuni pentru 2024 - oportunităţi şi provocări

Anticipăm faptul că anul 2024 va fi un an atât al provocărilor, cât şi al oportunităţilor. Avem în vedere alegerile la nivel european, naţional, şi la nivelul Municipiului Bucureşti, precum şi alegerile din SUA, care vor avea cu siguranţă un impact şi asupra Europei; aşteptăm cu mare interes intrarea în vigoare a noului Cod al amenajării teritoriului, urbanismului şi construcţiilor, care îşi propune să reformeze procedura de autorizare a proiectelor imobiliare; de asemenea, sperăm la mai multă predictibilitate legislativă şi la o deschidere mai mare din partea autorităţilor către piaţă şi investitori.

De asemenea, noul an vine şi cu noi oportunităţi - ne referim aici la aderarea la spaţiul Schengen, proiectele majore de infrastructură care urmează să fie implementate sau iniţiate, confirmarea României ca un pol de stabilitate în regiune, existând premise de creştere şi investiţie. Investitorii vor avea în continuare un interes pentru domeniul imobiliar, având în vedere că sunt diverse proiecte aflate deja de ceva timp sub lupa mai multor potenţiali cumpărători de ceva timp.

Pentru a încuraja investiţiile suplimentare în România, trebuie bifate trei cerinţe: simplificarea procedurii de autorizare, clarificarea şi eficientizarea planificării urbane şi reducerea costurilor tranzacţionale şi administrative.

În ciuda obstacolelor legislative/ birocratice şi economice existente, sunt numeroase oportunităţi de exploatat pe piaţa imobiliară din România şi suntem încrezători că investitorii interesaţi de proiecte sustenabile şi valoroase vor identifica oportunităţile potrivite pe piaţa din România.