"Imobiliarele nu pot exista fără credit"

Reporter: Ne aflăm, încă, în mijlocul crizei economice, iar perspectivele, la nivel european, nu sunt îmbucurătoare. În ţara noastră, dar nu numai, sectorul construcţiilor a cunoscut din nou un regres, în ultima vreme. În acest context, ce evoluţie estimaţi că va avea această piaţă, în continuare?

Liviu Tudor: Sectorul construcţiilor are două componente principale - una este legată de investiţiile mari în infrastructură şi una de construcţiile civile, acestea din urmă fiind domeniul meu de activitate despre care pot discuta concret. Construcţiile civile sunt strict legate de apetitul băncilor pentru investiţii în imobiliare, fie că vorbim de birouri, mall-uri, parcuri logistice sau imobile de locuinţe.

Întrucât băncile sunt încă nerestructurate integral, având probleme potenţiale şi mai mari decât cele de până acum, sectorul imobiliar civil nu poate lua avânt. Dacă ne-am întreba când trebuie să ia avânt acest sector, răspunsul ar fi "atunci când băncile îşi vor rezolva integral problemele", lucru la care lucrează de cinci ani.

În prezent, băncile sunt în plin proces de restructurare - spre exemplu, au loc fuziuni şi achiziţii, dar nu foarte mari, astfel încât restructurarea nu este dinamică.

Aşadar, când vom vedea că restructurarea în bănci este încheiată şi criza psihologică în care se află populaţia se va diminua, atunci creditul va fi lăsat să se dezvolte cu o viteză sănătoasă.

În consecinţă, imobiliarele nu pot exista fără credit. Fără bănci nu pot exista dezvoltări imobiliare de mari dimensiuni. Există, desigur, şi problema psihologică a celor care iau credit, dar aceştia, fiind antreprenori, sunt, în general, dispuşi să îşi asume riscuri.

Mai trebuie să existe şi al treilea element fundamental pentru ca segmentul despre care vorbim să-şi revină, respectiv cel reprezentat de chiriaşii sau cumpărătorii clădirilor.

Reporter: Înţelegem că băncile încă nu sunt deschise colaborării cu dezvoltatorii imobiliari...

Liviu Tudor: Băncile au, în prezent, apetit pentru proiecte excepţionale, însă doar pentru acestea, în timp ce înainte de criză aveau apetit pentru o gamă mai largă de proiecte.

Reporter: Dacă sectorul construcţiilor este dependent de bănci, atunci antreprenorii din domeniu trebuie, într-un fel, să fie atenţi la mişcările pe care le fac în relaţia cu instituţiile financiare... În aceste condiţii, există retrageri de capital pe care investitorii imobiliari le fac sau se gândesc să le facă de teamă de a nu se întâmpla ceea ce s-a petrecut în Cipru, când o bancă importantă a intrat în faliment?

Liviu Tudor: Sigur că trebuie să avem relaţii bune cu băncile. Trebuie să apreciem băncile, şi spun acest lucru fără ghilimele, pentru că, aşa cum am menţionat anterior, industria noastră nu poate exista fără aceste instituţii.

În acelaşi timp, consider că în România nu se va întâmpla ceea ce s-a întâmplat în Cipru. Acolo a fost o excepţie nefericită şi poate mai complicată decât pare, dar la nivel european este greu de imaginat că o bancă va cădea. Băncile vor fi în continuare susţinute de stat, care a făcut cinci ani eforturi să le ţină în picioare. Nu le va lăsa acum, după cinci ani în care partea grea a efortului restructurării sectorului bancar - cea de a le ţine în picioare - a trecut.

Reporter: Cum se resimte criza, în acest moment, în sectorul pe care îl reprezentaţi? Mai avem mult până la finalul ei?

Liviu Tudor: Mai avem mult. Şi când afirm acest lucru nu mă uit într-un bol de cristal, ci mă raportez tocmai la ceea ce am spus până acum - trebuie să aşteptăm restructurarea băncilor, a statelor - din punct de vedere al deficitelor -, a sectoarelor financiare şi fiscale, iar tot acest proces durează. Sistemul este foarte mare, măsurile sunt ample, iar derularea procedurii necesită timp.

Criza va mai dura în Europa, dar, în acelaşi timp, există presiune pe cash-ul din fondurile de investiţii imobiliare şi, de aceea, în anumite zone ale Europei, acestea sunt mai active decât în altele. Sunt anumite capitale care au ajuns la o dezvoltare şi la tranzacţii comparabile cu cele de dinaintea crizei. Alte zone, cum este şi cea est-europeană, nu se apropie de nivelul de dinainte de criză.

Reporter: Cu ce ţară ne putem compara noi, din punct de vedere al sectorului imobiliar?

Liviu Tudor: Noi ne asemănăm foarte mult cu Polonia, cu un anumit decalaj. Dacă vrem să ne gândim cum va fi România peste 5-8-10 ani, ne uităm la Polonia - la volumul tranzacţiilor, la volumul de investiţii, la apetitul fondurilor europene şi mondiale pentru zona respectivă. Ei au fost mai apetisanţi, iar noi devenim ca ei pe măsură ce ei sunt integraţi în Europa Occidentală şi, deci, nu mai au unele avantaje competiţionale pregnante. Noi vom fi, sperăm, viitoarea Polonie, pentru că avem o legislaţie bună, o stabilitate în regulă, o forţă de muncă eficientă şi calificată. Sunt foarte multe companii europene şi mondiale care îşi relochează activitatea în România.

Reporter: Totuşi, sunt proiecte răzleţe în zona spaţiilor de birouri, mai ales în oraşe precum Capitala noastră, la care se lucrează. Care este explicaţia?

Liviu Tudor: Unii dezvoltatori, extrem de puţini, construiesc la cerere, cu preînchiriere, iar ceilalţi construiesc speculativ. Există fonduri de imobiliare care au cash şi au presiune să facă ceva cu banii. Au ales Bucureşti, ceea ce este un semn bun, şi construiesc speculativ.

Noi (n.r. Genesis Development) avem o altă abordare - suntem adepţii dezvoltării cu un chiriaş de bază, aşa numitul chiriaş ancoră.

Reporter: Spuneţi-ne cum a reuşit Genesis să treacă prin criză, construind, totodată...

Liviu Tudor: De când a început criza, noi nu am făcut nicio schimbare, pentru că aveam unele investiţii în curs şi timp de cinci ani am construit masiv. Acum ne-am propus să ne oprim doi ani. Cu alte cuvinte, am trecut natural prin criză, pentru că aveam proiecte în dezvoltare. Am mers din inerţie.

Reporter: Care sunt lucrările finalizate în timpul crizei?

Liviu Tudor: Am terminat o clădire de birouri în Novo Park, două în West Gate şi am finalizat încă două clădiri rezidenţiale în campusul studenţesc.

Reporter: Aveţi şi cerere pentru toate aceste spaţii?

Liviu Tudor: Cererea a demarat mai greu, în 2009, după care a fost constantă. Avem două categorii de clienţi - companii care se extind (chiriaşii existenţi) şi companii noi, care vin pentru prima dată în România.

Reporter: Aţi schimbat ceva în politica de închiriere, în oferta Genesis Development?

Liviu Tudor: Singura schimbare este că acordăm chiriaşilor mai multe stimulente financiare în ceea ce priveşte amenajarea birourilor, cum ar fi construirea pereţilor despărţitori.

Noi aveam deja politica unor contracte sustenabile, respectiv volume ridicate de spaţii şi chirii mai mici pentru chiriaşii principali, întotdeauna reprezentaţi de companii multinaţionale, foarte apreciate la nivel global. Prin urmare nu a fost nevoie să facem modificări foarte mari. Alţi dezvoltatori au abordat politica unor chirii foarte mari, pentru a obţine un foarte bun preţ de vânzare. Noi, fiind în industria de property, am adoptat politica preţurilor sustenabile. Sunt relativ puţini în această industrie, în România, şi aici mă refer la proprietari care să deţină clădirile de birouri pe o perioadă îndelungată de timp.

Reporter: Care este preţul de închiriere a unui metru pătrat de birouri, pe segmentul pe care activaţi?

Liviu Tudor: În sectorul în care activează Genesis Development, respectiv cel al birourilor noncentrale de clasa A, care se adresează companiilor multinaţionale ce ocupă spaţii foarte mari, chiriile variază între 12 şi 16 euro pe metrul pătrat. Această marjă a rămas aceeaşi ca înainte de criză, doar că acum plasamentul în cadrul ei este diferit. Dacă înainte ne puteam plasa foarte uşor în partea superioară, acum ne plasăm la mijloc sau spre limita inferioară.

Reporter: Ce veţi face în aceşti doi ani în care v-aţi propus să nu mai investiţi?

Liviu Tudor: Ne vom administra proprietăţile şi ne vom ţine chiriaşii fericiţi.

Reporter: Cum v-aţi propus să şi realizaţi acest lucru?

Liviu Tudor: Am introdus pentru prima oară în România conceptul de îmbunătăţire permanentă a clădirilor. Cred că este de datoria noastră să le oferim chiriaşilor în fiecare an lucruri noi, un mediu de lucru mai bun, clădiri mai performante, nu doar să exploatăm clădirile, ci să le şi îmbunătăţim în mod permanent. Nu este ceva tipic în rândul proprietarilor de birouri.

Reporter: Ce aţi făcut până acum, concret, în acest sens?

Liviu Tudor: În Novo Park am refăcut o cafenea, în cadrul căreia am investit în tehnologie şi amenajare circa 300.000 de euro. Tot în Novo Park, am implementat un sistem de orientare şi acces, cu mai multe bariere, de circa 300.000 de euro, iar în cadrul a două clădiri am îmbunătăţit sistemele de aer condiţionat. Atât în West Gate, cât şi Novo Park, am investit masiv în lucrări de peisagistică ce dau o nouă faţă parcurilor. Spre exemplu, în West Gate avem peste 15.000 de metri pătraţi de spaţii verzi.

Reporter: Sunteţi preşedintele RABO (Romanian Association of Building Owners) şi vicepreşedintele European Property Federation (EPF), la care RABO este afiliată. Pe ce linii de acţiune activează RABO?

Liviu Tudor: Activează foarte serios în European Property Federation, care este o asociaţie de proprietari privaţi ce deţin clădiri în scopul închirierii în valoare de 1,5 trilioane de euro. RABO activează într-o manieră absolut vizibilă la Bruxelles.

Reporter: Câţi membri are EPF şi câte companii sunt afiliate la RABO?

Liviu Tudor: La nivel european, sunt circa 30 de asociaţii naţionale membre, plus diverse companii mari. EPF este un partener de dialog cu forurile europene în ceea ce priveşte strict domeniul imobiliar, reprezentându-l pe proprietar, în principal. RABO are aproximativ 15 membri şi a fost înfiinţată în urmă cu trei ani.

Reporter: În final, continuă sectorul imobiliar să fie un domeniu optim pentru plasarea economiilor?

Liviu Tudor: Credinţa mea este că imobiliarele sunt şi vor rămâne ceea ce le spune numele - "real estate". Deci, dacă plasamentele sunt făcute într-o manieră inteligentă, cel care face acest lucru nu are ce pierde. Dacă sunt făcute în scop speculativ, fiecare îşi asumă riscul aferent. Cu siguranţă nu poţi da greş, important este cât aştepţi. Sectorul imobiliar nu va dispărea, este un domeniu serios, solid, care îşi trăieşte ciclul în concordanţă cu alte cicluri, în special cu cel financiar. Dacă nu-ţi asumi riscuri foarte mari, nu poţi pierde în acest domeniu.

Reporter: Mulţumesc!