ÎN CIUDA PANDEMIEI ŞI A RĂZBOIULUI DE LA GRANIŢĂ Piaţa imobiliară - efervescentă pe toate segmentele

Piaţa imobiliară din ţara noastră se află într-o poziţie rezonabil de bună, după mai bine de doi ani pandemie, care au testat rezilienţa mediului de afaceri, consideră Alexandru David, Head of Research JLL Romania. Acesta ne-a transmis: "Fără a diminua din însemnătatea evenimentelor recente, o criză de o anumită factură există în permanenţă, deci cumva efortul trebuie mutat dinspre încercarea de a evada din aceste crize înspre creşterea flexibilităţii în faţa lor şi găsirea de soluţii inovative, adaptate momentului, orice ar aduce el". În opinia reprezentantului JLL, provocările sunt multiple şi variază de la segment la segment: "Piaţa industrială a avut o evoluţie foarte bună, chiar şi în pandemie, dacă ne uităm la tranzacţii şi livrări de spaţii industriale. Există şi oportunităţi pentru mutarea unor unităţi mari de producţie în Europa, pentru a creşte siguranţa liniilor de aprovizionare, de exemplu.

Pe piaţa de birouri din Bucureşti, cererea încă nu a revenit la nivelul de dinainte de criză, dar volumul tranzacţiilor din primul semestru al anului curent a fost în creştere faţă de perioada similară a anului trecut.

Piaţa de retail trece printr-o perioadă de recuperare, dacă ne referim la centre comerciale cu trafic în creştere şi o evoluţie bună, mai ales în al doilea trimestru al anului 2022, odată ce au fost ridicate restrictiiile COVID-19, în luna martie. În privinţa activităţii de dezvoltare, continuă expansiunea parcurilor de retail, în localităţi din ce în ce mai mici. Dar, desigur, inflaţia este un factor limitativ, în sensul erodării puterii de cumpărare.

În piaţa rezidenţială, atât volumul de tranzacţii, cât şi preţurile au crescut în al doilea trimestru, comparativ cu trimestrul precedent şi cu 2021".

Alexandru David subliniază că există interes din partea investitorilor imobiliari, inclusiv investitori noi. Dacă ne uităm la tranzacţiile de vânzare-cumpărare imobile pentru închiriere (altele decât rezidenţiale), vedem că acestea au fost dominate valoric de clădirile de birouri (circa 45% în 2021 şi 63% în primul semestru din 2022). Aceeaşi tendinţă se întrevede până la sfârşitul anului, dar şi în 2023. Imobiliarele au, totuşi, o retenţie bună a valorii în timp, dacă ne referim la activele de o calitate superioară, bine amplasate în oraş, potrivit sursei citate, care arată că acestea au căutare inclusiv în perioadele de volatilitate economică.

Reprezentantul JLL Romania se aşteaptă ca volumul tranzacţiilor de investment (vânzări proprietăţi generatoare de venit) să se ridice la circa un miliard de euro, deci în uşoară creştere faţă de anul trecut, care a fost la rândul sau un an destul de bun (900 milioane euro): "Ne aşteptăm, că şi până acum, ca majoritatea tranzacţiilor până la sfârşitul anului, dar şi în 2023, să fie cu clădiri de birouri".

În ceea ce priveşte forţa de muncă din domeniul imobiliar, specialiştii se aşteaptă ca, în următorii ani, să crească nivelul de competenţe, gama de servicii oferite, precum şi diversitatea instrumentelor folosite în această piaţă, pe măsură ce şi aşteptările clienţilor şi provocările din piaţă se vor intensifica. Sursa citată a conchis: "Atât timp cât nevoia de construcţii noi este reală şi consistentă, considerăm că perspectiva rămâne una bună pentru sectorul de imobiliare şi construcţii. Apoi intervin factorii de corecţie, mai ales disponibilitatea finanţării şi evoluţia puterii de cumpărare, care până la urmă dictează ritmul în imobiliare şi construcţii.

Având în vedere momentul în care se află economia, inflaţia accentuată şi presiunea pe costurile cu asigurarea energiei, credem că este un moment oportun pentru revigorarea strategiilor pe partea de eficientă energetică, dar şi pentru utilizarea cât mai judicioasă a spaţiilor din clădiri şi, nu în ultimul rând, pentru modernizarea clădirilor care au acumulat un grad ridicat de uzură".

• Silviu Pop, Colliers România: "Investiţiile imobiliare s-au ridicat la 336 milioane euro în primele şase luni ale acestui an, în creştere cu 13% faţă de perioada similară din 2021"

"Diferiţi analişti folosesc termenul de criză atunci când descriu perioade cu transformări economice rapide, însă nicio criză nu seamănă cu alta, iar comparaţiile cu 2008 sunt foarte limitate. Mai mult decât atât, în ceea ce priveşte piaţa imobiliară, fundamentele economice sunt foarte diferite de cele de acum 15 ani", ne-a transmis Silviu Pop, Head of Research la Colliers România.

Potrivit acestuia, investiţiile imobiliare s-au ridicat la 336 milioane euro în primele şase luni ale acestui an, în creştere cu 13% faţă de perioada similară din 2021, iar perspectivele sunt pentru un volum anual în jurul valorii de 1 miliard de euro sau chiar şi peste, în funcţie de închiderea tranzacţiilor aflate acum în derulare. Sectorul de birouri a reprezentat principala ţintă a achiziţiilor, cu 63% din total, urmat de retail - 16%, industrial şi logistică - 14% şi hoteluri. Principala tranzacţie din primul semestru, achiziţia EXPO Business Park de către S Immo, pentru 110 milioane euro, a reprezentat a cincea mare tranzacţie de peste 100 milioane euro înregistrată de la debutul pandemiei, semn că piaţa imobiliară din România a rămas atractivă pentru investitori, chiar şi în această perioadă. Randamentele pentru clădirile de birouri sau I&L au înregistrat îmbunătăţiri de 6,25%, la 6,5% şi, respectiv, 7,5%, în timp ce randamentul la retail a rămas neschimbat, la 6,75%, ne-a mai transmis Silviu Pop.

Potrivit acestuia, deficitul de forţă de muncă se menţine la nivelul sectorului de construcţii, fiind unul din sectoarele cu cele mai mari deficite, alături de servicii, HoReCa şi agricultură: "Pe de o parte, această cerere a fost compensată prin creşterea la 100.000 a cotei de muncitori străini pentru acest an, de la 25.000 anul trecut, însă chiar şi acest nivel s-a dovedit a fi insuficient. Influxurile de fonduri europene, în special cele din PNRR care merg către infrastructură, generează o presiune suplimentară pe această forţă de muncă limitată, iar această tendinţă se va manifesta şi în următorii cinci ani, dacă România va fi capabilă să absoarbă aceste fonduri, estimate la circa 3% din PIB, anual".

Specialistul Colliers se arată relativ optimist în ceea ce priveşte evoluţiile viitoare, apreciind că trebuie să fim atenţi şi la riscurile care ar putea schimba situaţia destul de rapid. "Totuşi, chiar şi în cazul derulării unui scenariu negativ, suntem încrezători în puterea de revenire în urma eventualelor corecţii. De exemplu, în ultimele două decenii, în ciuda contracţiei severe din 2008-2009, România a fost una din primele zece cele mai performante economii ale lumii, ca rată de creştere. Având în vedere intrările de capital pe care le aşteptăm create şi de schimbările din contextul geopolitic, rămânem foarte optimişti în ceea ce priveşte viitorul economic al României pe termen lung", susţine Silviu Pop.

Consultanţii Colliers opinează: "Mai degrabă decât să ne concentrăm pe riscurile pe termen scurt, am dori să remarcăm faptul că, în ciuda recesiunii puternice la care am asistat în urmă cu mai bine de un deceniu, România a fost în continuare una dintre cele mai performante din lume în perioada 2000-2020. Iar dacă luăm în considerare rezervorul local de talente şi intrările masive de fonduri UE, care ar putea reprezenta aproximativ echivalentul a 5-6% din PIB-ul ţării pe an până în 2027, nu putem să nu rămânem foarte optimişti în ceea ce priveşte economia României şi piaţa imobiliară locală pe termen lung".

• Vlad Săftoiu, Cushman & Wakefield Echinox: "Este de aşteptat ca nivelul ridicat al inflaţiei să aibă impact pe termen scurt asupra pieţei de retail"

Apetitul pentru investiţii în active imobiliare rămâne la cote înalte, în prezent existând în diverse stadii de negociere tranzacţii cu active generatoare de venit cu o valoare cumulată de circa 1,2 miliarde de euro, arată datele companiei de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.

De la începutul anului, volumul tranzacţiilor cu active imobiliare a totalizat peste 600 milioane de euro, din care 315 milioane de euro reprezintă volumul tranzacţionat în primul semestru, în timp ce în perioada iulie - august, caracterizată o perioadă cu o activitate mai scăzută, au fost închise tranzacţii de circa 300 de milioane de euro, subliniază sursele citate.

Cristi Moga, Head of Capital Markets Cushman & Wakefield Echinox, ne-a precizat: "Interesul pentru achiziţii imobiliare în scop investiţional rămâne ridicat, în ciuda creşterii accelerate a dobânzilor bancare, investitorii cu acces la capital văzând în plasamentele imobiliare instituţionale o bună modalitate de a se proteja de efectele inflaţiei. În acest context, lichiditatea pietei rămâne la un nivel ridicat şi cele mai multe tranzacţii aflate în curs de negociere continuă fără modificări semnificative. Clădirile de birouri, cea mai tranzactionată categorie de active în ultimii patru ani, îşi menţin atractivitatea pe fondul revenirii treptate a angajaţilor la birou, un interes ridicat fiind manifestat însă şi pentru parcuri de retail sau magazine de tip big box".

În prima jumătate a anului, clădirile de birouri au fost cele mai tranzacţionate active, cu 65% din volum, acestea fiind urmate de proprietăţile de retail (17%) şi din domeniul hotelier (6%). Cele mai multe tranzacţii înregistrate în 2022 au avut ca obiect active situate in Bucureşti, Capitala atrăgând 83% din volumul total al investiţiilor, conform reprezentantului Cushman & Wakefield Echinox.

Acesta subliniază că randamentele prime s-au stabilizat în prima jumătate a anului, doar pe segmentul industrial fiind consemnată o compresie de 25 de puncte de bază. Cu toate acestea, diferenţele dintre România şi celelate ţări din Europa Centrală şi de Est, precum Cehia, Polonia sau Ungaria, se menţin ridicate pentru toate categoriile de active (în marja de 100 - 300 puncte de bază), justificând apetitul ridicat pentru investiţii în piaţa locală.

Cristi Moga ne-a mai spus: "Având chiriile denominate în euro, contracte de închiriere «triple-net» şi coeficienţi de indexare la rata inflaţiei din Uniunea Europeană, activele imobiliare cu profil instituţional, care beneficiază de un mix de chiriaşi cu reputaţie, vor continua să atragă interesul investitorilor locali şi internaţionali. Fundamentul acestui interes rămâne reprezentat în permanenţă de chiriaşi, fie că vorbim de retaileri, distribuitori, bănci sau companii IT, evoluţia acestora continuând să fie pe un trend general pozitiv, în ciuda tuturor dificultăţilor din ultimele 30 de luni".

În opinia lui Vlad Săftoiu, Head of Research Cushman & Wakefield Echinox, după prima jumătate a anului, principalii indicatori ai pieţei imobiliare comerciale - clădiri de birouri, spaţii industriale şi de logistică şi retail - au avut evoluţii pozitive. Cererea de spaţii noi, fie că vorbim de birouri, industriale şi de logistică, a înregistrat creştere în prima jumătate a anului, ceea ce arată o menţinere a interesului companiilor de a se extinde în România.

Pe piaţa de retail, eliminarea, în luna martie, a restricţiilor impuse de pandemie a avut ca rezultat creşterea numărului de vizitatori în magazinele fizice, rezultatul fiind şi o creştere a vânzărilor. Cu toate acestea, este de aşteptat ca nivelul ridicat al inflaţiei să aibă impact asupra pieţei de retail pe termen scurt, având în vedere că în prima jumătate a anului creşterea vânzărilor de retail a fost sub nivelul inflaţiei din această perioadă.

Consultantul ne-a explicat: "Vedem o anumită precauţie din partea unor investitori, mai ales din cauza scumpirii costurilor de finanţare, în special printre cei care nu sunt prezenţi în România şi printre cei care îşi bazează investiţiile pe fonduri atrase de la bănci. Cu toate acestea, lichiditatea de pe piaţa investiţiilor din România rămâne solidă şi cele mai multe tranzacţii în proces de negociere continuă fără modificări semnificative.

Piaţa de investiţii, în prima parte a anului 2022, a reconfirmat atractivitatea sectorului de birouri din România pentru investitori, în condiţiile în care viitorul acestui segment al pieţei imobiliare a fost subiect aprins de discuţie în pandemie şi post pandemie, pe fondul extinderii modelului de lucru hybrid.

Astfel că, 65% din volumul proprietăţilor generatoare de venituri tranzacţionate în prima jumătate a anului a fost reprezentat de achiziţii de clădiri de birouri. Mai mult decât atât, pentru perioada următoare, investitorii se uită în continuare la această piaţă, mai ales că angajaţii se întorc într-un număr din ce în ce mai mare la birou.

Cea mai mare tranzacţie care se anunţă pentru finalul anului este vânzarea portofoliului de birouri al CA Immo din România (şase clădiri de birouri din Bucureşti cu o suprafaţă totală de 164.500 mp).

Dacă ne uităm la planurile pe care dezvoltatorii imobiliari le au pentru următorii doi ani, perspectivele pentru piaţă sunt pozitive. Evoluţia depinde însă de climatul economic şi social general, iar presiunea inflaţiei asupra puterii de cumpărare, problemele legate de autorizarea proiectelor în Bucureşti, sunt printre cele mai importante preocupări ale jucătorilor de pe piaţă imobiliară.

Pe de altă parte, există încă potenţial de dezvoltare în multe zone din Bucureşti şi din ţară, dacă ne uităm la capacitatea de absorbţie a unor noi proiecte imobiliare, atât de birouri, cât şi de retail şi industriale".

• Răzvan Cuc, Remax: "Ne aşteptăm la creşteri semnificative de preţuri la construcţiile noi"

Piaţa imobiliară se menţine pe aceeaşi linie ascendentă, fără mari perturbări la nivel general, afirmă reprezentanţii RE/MAX, care consideră că piaţa imobiliară va rămâne stabilă, fără să înregistreze scăderi de preţuri până la finalul anului.

Răzvan Cuc, Preşedintele RE/MAX România, apreciază: "În contextul unui curent general de scumpiri ale tuturor componentelor de construire, cât şi de creşteri ale preţurilor la dezvoltatori, este puţin probabil să scadă cererea de aşa manieră încât să genereze o scădere a preţurilor în piaţă. Totuşi, este posibil ca unele pieţe/oraşe să înregistreze variaţii (creşteri/scăderi) mai mari, în funcţie de contextele locale".

Interesul de achiziţie al investitorilor a rămas crescut şi în primul semestru al acestui an, ca urmare a încercării cumpărătorilor de a investi pentru a-şi conserva capitalul împotriva inflaţiei. În acelaşi timp, există şi oameni care aşteaptă o stabilizare a situaţiei de criză din Ucraina, respectiv un climat mai liniştit pe piaţa locală, pentru a investi în imobiliare, conform sursei citate. Datele RE/MAX arată că preţurile au crescut semnificativ în această perioadă, în unele segmente de piaţă şi în anumite oraşe chiar cu peste 20%.

"Inflaţia şi războiul din Ucraina sunt factorii care au influenţat major această perioadă şi care s-au reflectat în creşteri de preţuri şi într-un comportament de achiziţie scindat între cele două tipuri de cumpărători - cei care investesc astfel încât să-şi protejeze banii de inflaţie şi cei care preferă să amâne acest moment, în aşteptarea unui climat socio-economic mai temperat", mai arată Răzvan Cuc.

Referitor la următoarea perioadă, acesta menţionează că, în contextul unui curent general de scumpiri ale tuturor componentelor de construire, dar şi de creşteri ale preţurilor de cerere la dezvoltatori, este puţin probabil ca cererea să scadă până la nivelul la care să genereze un discount în piaţă.

Aşadar, ne aşteptăm la creşteri semnificative de preţuri la construcţiile noi, generate de inflaţie şi întreruperile din lanţurile de aprovizionare, în unele pieţe ajungând la peste 20%, comparativ cu semestrul secund al anului trecut, apreciază reprezentantul RE/MAX. Totuşi, în funcţie de contextele locale, unele pieţe/oraşe pot înregistra variaţii (creşteri/scăderi) mai mari. La nivelul reţelei noastre, 74% dintre clienţi vizează segmentul rezidenţial şi 90% dintre aceştia sunt interesaţi de achiziţie.

Forţa de muncă specializată în consultanţă imobiliară, cu pregătire şi certificări în domeniu, reprezintă o caracteristică a unei pieţe mature şi a unei societăţi dezvoltate, mai este de părere sursa citată, arătând: "În ţara noastră, ne confruntăm cu provocările generate de lipsa unui mediu normal la nivel de industrie. Educaţia profesională standard şi responsabilizarea relativă la nişte norme face ca nivelul de servicii al breslei să fie greu de controlat, de aici şi reticenţa unor consumatori faţă de această profesie.

Pe de altă parte, sunt în continuare foarte optimist în ceea ce priveşte această profesie, întrucât cei cu adevărat buni din industrie se remarcă prin profesionalism şi colaborare în interesul clienţilor. Mai mult, profesia prezintă anumite plusuri deloc de neglijat pentru cei care o practică - de la veniturile mari obţinute, până la avantajele operaţionale (lipsă stocuri, riscuri scăzute etc.)".

În primul semestru al acestui an, cele mai multe intermedieri realizate de RE/MAX au fost realizate pe segmentul rezidenţial, circa 92% din total, urmate de comercial (4%), industrial (2%) şi office (2%), susţin reprezentanţii RE/MAX. Aceştia arată că, dintre cele peste 5000 de proprietăţi rezidenţiale tranzacţionate, apartamentele de două camere (35%) şi casele (32%) au fost cele mai căutate tipuri de proprietăţi în primele şase luni din 2022. Per total, 80% dintre apartamentele vândute/cumpărate sunt proprietăţi vechi.

Cele mai mari tranzacţii intermediate de birourile RE/MAX România în perioada analizată au fost un complex de vile din Bucureşti, în valoare de 5 milioane de euro, o casă de 1,62 milioane euro din Cluj-Napoca şi un teren de 1,5 milioane euro din Bucureşti.

În momentul de faţă, portofoliul RE/MAX se apropie de 10.000 de listări, 60% dintre acestea fiind listări exclusive - 42% sunt apartamente, 27% case, 16% terenuri, 3% ofiice, 3% industrial şi 3% comercial, restul fiind hoteluri/pensiuni şi proprietăţi speciale.

• Mihai Pătrulescu, CBRE Romania: "Există efervescenţă pe toate segmentele pieţei imobiliare"

În acest moment, există efervescenţă pe toate segmentele pieţei imobiliare, fiind înregistrate tot mai multe investiţii, apreciază Mihai Pătrulescu, Head of Investment Properties al CBRE Romania. Piaţa se menţine stabilă şi în uşoară creştere în toate sectoarele comerciale - Industrial&Logistica, Office şi Retail, în primele şase luni volumul total al tranzacţiilor imobiliare ajungând la 323 milioane euro, cu 6% mai mult decât în semestrul întâi din 2021.

Creşterea este favorizată şi de interesul manifestat de companii care doresc să intre pe piaţa românească, aspect care generează noi dezvoltări, în special de parcuri de retail, dar şi de spaţii industrial modern, explică sursa citată. Accelerarea comerţului online, a cărui creştere solicită automat noi spaţii de depozitare, contribuie şi ea la acestă tendinţă.

Miha Pătrulescu ne-a transmis: "În contexul inflaţiei, investitorii sunt mai conservatori în planificarea de noi proiecte speculative, ceea ce înseamnă că vom avea o cantitate limitată a stocului de spaţii pe piaţă. În consecinţă, va scădea rata medie de neocupare în sectorul imobiliar.

În primul semestru al anului au fost semnate 14 tranzacţii, cu o valoare medie de 23 de milioane de euro, iar 79% din acest volum a fost încheiat în al doilea trimestru. Cea mai mare tranzacţie a anului până în prezent a fost semnată în al doilea trimestru al anului, odată cu achiziţia EXPO Business Park de către S IMMO AG de la Portland Trust, proces asistat de CBRE România.

Având în vedere că volumul tranzacţiilor de investiţii în derulare este unul consistent, volumul total de investiţii din 2022 ar putea depăşi volumul din 2021. Numărul final de tranzacţii va fi definit de piaţa de închirieri, dar şi de perspectivele actuale pentru condiţiile financiare pe pieţe monetare mai largi.

Înregistrăm o tendinţă de creştere a dobânzilor, care va conduce la creşterea costurilor de finanţare. Această situaţie va determina dezvoltatorii să se axeze pe tipuri de proiecte ce conferă un grad de siguranţă mai ridicat, de tipul proiectelor build-to-suit dezvoltate la cererea şi pe specificaţiile solicitate de compania chiriaşă care le-a solicitat, dar şi pe proiectele pre-închiriate a căror dezvoltare debutează după atingerea unui anumit grad de pre-închiriere. Suplimentar, creşterea dobânzilor ar putea crea şi premizele creşterii pieţei de închirieri rezidenţiale în Bucureşti, pe măsură ce costurile de dezvoltare sunt în creştere, iar volumul de livrări este limitat de lipsa autorizaţiilor noi de construire din Capitală".

În prima jumătate din an, 70 ha de teren au fost vândute la nivel de ţară, un nivel similar cu cel din aceeaşi perioadă a anului trecut. Din totalul suprafeţei, 63% este destinat dezvoltărilor de proiecte rezidenţiale, 14% pentru retail, 12% pentru spaţii industriale, 9% dezvoltări mixte, 2% pentru birouri şi 0,4% pentru dezvoltarea de hoteluri.

"Domeniul consultanţei imobiliare îşi poate atinge potenţialul în România doar dispunând de specialişti cu expertiză, mereu la zi nu doar cu evoluţia pieţei, cu întelegerea contextului şi a tendinţelor generale, ci mai ales capabili să decripteze nevoile clienţilor în profunzime. Cei mai mulţi angajaţi din sectorul consultanţei imobiliare sunt persoane cu nivel de senioritate ridicat, în special în funcţii de management, însă domeniul devine din ce în ce mai atractiv pentru tineri cu aspiraţii profesionale înalte.

Este un domeniu care se transformă zilnic, în care digitalizare recuperează cu pasi uriaşi decalajul faţă de alte industrii şi în care abilităţile profesionale se îmbină intr-un mod unic cu cele personale. Evoluezi constant, capeţi noi abilităţi prin expunerea la diferite industrii din care provin clienţii, iar recompensele sunt pe măsura efortului depus", mai arată specialiştii de la CBRE.

Aceştia au menţionat: "La CBRE, ne-am asumat rolul de formare a specialiştilor pe piaţă, impulsionaţi şi de lipsa unui învăţământ formal în domeniul real estate, în România. Astfel că, atunci când aducem juniori în echipă, alegem cei mai buni candidaţi în funcţie de abilităţile şi de ambiţia lor de a avea o carieră într-un domeniu dinamic şi atractiv. Dispunem de instrumente şi platforme interne de învăţare de top, dar mai ales de experienţa unor seniori profesionişti ai domeniului recunoscuţi de întreaga piaţă".

România este o piaţă atractivă pe toate segmentele comerciale imobiliare şi are un potenţial de creştere semnificativ, chiar dacă luăm în calcul perturbările generate de suspendarea PUZ-urilor în Bucureşti, cea mai mare piaţă din ţară, consider sursele citate.

Factori precum inflaţia, creşterea dobânzilor, creşterea costurilor materialele de construcţie şi cu forţa de muncă, întârzierile pe lanţul de distribuţie a materialelor specifice pieţei imobiliare amprentează perspectivele, însă în acelaşi timp există dezvoltatori foarte activi pe toate segmentele de piaţă, apreciază consultanţii RE/MAX, care precizează că se deschid noi hub-uri regionale în Industrial&Logistică, se dezvoltă terminale intermodale, intră pe piaţă companii mari precum Booking sau Primark şi există o serie de alte companii mari care analizează cu deosebit interes posibilitatea intrării în România.

(Articol preluat din Revista BURSA Construcţiilor)