MALL TRANSFORMAT ÎN BIROURI, LA IAŞI Iaciu a investit 15 milioane de euro în proiectul Moldova Center

Reporter:Când aţi cumpărat Moldova Mall aţi estimat transfomarea în clădire de birouri, pentru începutul acestui an. Care sunt motivele întârzierii?

Gheorghe Iaciu: Întârzierea a venit în contextul în care a existat un proiect de transformare pe care, personal, l-am amendat, ca urmare a cunoaşterii mai bune a cerinţelor clienţilor noştri. Partea grosieră a fost finalizată, în luna mai, aşa cum a fost cerut, dar ne-am dat seama că proiectul necesita o abordare integrată, din perspectiva conversiei din mall în birouri. Asta a însemnat nu doar revizuirea părţii de birouri, ci şi a parterului, a acceselor, schimbarea destinaţiei unor zone.

Practic, au fost lucrări suplimentare faţă de partea convenită iniţial, care au dus la această întârziere până la 31 august.

Reporter:La cât s-au ridicat investiţiile în acest proiect?

Gheorghe Iaciu: Investiţia mea în acest proiect este de 15 milioane de euro.

Reporter:Care sunt planurile Moldova Center în continuare?

Gheorghe Iaciu: Există o componentă de retail, care funcţionează în parametrii prognozaţi, şi o componentă de birouri, care vine într-o perioadă optimă, ca ofertă, când multe companii au interes pe piaţa locală din Iaşi. Conjunctura este favorabilă, timigul este bun şi sperăm că şi comunitatea locală şi şcolile vor reacţiona la cererea ridicată de pe piaţa forţei de muncă din IT, astfel încât cerinţa de spaţii să fie susţinută de o forţă de muncă disponibilă.

Reporter:Aveţi deja chiriaşi?

Gheorghe Iaciu: Avem negocieri. Nu sunt chiariaşi încă. Negocierile sunt foarte complexe. Posibile relocări sau extinderi necesită o sincronizare cu timingul din contractele pe care companiile le au deja.

Încercăm să integrăm un proiect cu o capacitate relativ mare pentru oraşul Iaşi, în contextul general de aici, de creştere a afacerilor din IT. Credem că proiectul poate fi absorbit de către companiile care se dezvoltă aici.

Reporter:În cât timp consideraţi că vă veţi recupera investiţia?

Gheorghe Iaciu: Modelul de business vechi se baza în principal pe calcularea timpului de recuperare a investiţiei. Acum, modelul este mult mai complex. Se pune problema dacă miza este să ne luăm banii investiţi sau să maximizăm valoarea companiei şi a proiectelor. Tendinţa noastră nu este să interpretăm succesul prin timpul de recuperare a investiţiei, ci să vedem care este valoarea proiectului, la un moment dat, pe baza tipului de investiţie făcut şi a contractelor care stau ca fundament pentru investiţie.

Noţiunea de recuperare a investiţiei diferă în funcţie de modelul fiscal aplicat. Dacă, să zicem, ai o firmă care creează profit, nu are datorii, aşa cum suntem noi, timpul de amortizare este puţin mai lung, chiar la aceiaşi parametri de business. Dacă societatea are datorii şi pierderi şi operează cu aceleaşi rezultate din operaţiuni, atunci timpul este mai scurt, pentru că nu există componenta de impozit pe profit. Sunt favorizaţi cei care pleacă de la pierderi. Noi nu avem pierderi, suntem o companie bine capitalizată. Accentul este pe maximizarea valorii proiectului şi nu pe recuperarea investiţiei.

Reporter:Cum aţi finanţat investiţia?

Gheorghe Iaciu: Din surse proprii. Altminteri nu cred că se putea întâmpla, pentru că, la ora aceasta, un proiect, în faza de reconversie, nu este finanţat de către bănci. Se pot refinanţa proiecte, dacă sunt susţinute de contracte. Reconversiile sunt susţinute doar dacă este implicată acceaşi bancă, ce a finanţat proiectul iniţial. Este foarte greu în oraşe, mai ales în afara Bucureştiului, să obţii finanţare pentru un proiect din această categorie - reconversie a unui mall în clădire de birouri.

Reporter:Cum aţi caracteriza relaţia cu băncile?

Gheorghe Iaciu: Există, astăzi, din evaluarea mea, câteva bănci,care au capacitate reală de a susţine proiecte mari. Dar tipologia de proiecte în care personal sunt implicat, din domeniul rezidenţial, comercial şi de birouri nu este foarte agreată (n.r. de bănci), decât dacă este bazată pe contracte pe termen lung, cu clienţi de foarte bună calitate, cu o componentă de lichiditate serioasă din partea investitorului şi, bineînţeles, trebuie ca proiectul să fie localizat în oraşele mari. Practic, nu poţi obţine decât durate foarte scurte de finanţare, cu nişte termeni care nu sunt dintre cei mai competitivi. Aş spune că sistemul bancar, astăzi, este reticent să finanţeze companii din domeniul imobiliar, pe care îl cunosc. Iar dacă finanţează, duratele sunt foarte scurte, condiţiile impuse creditării sunt foarte dificile. Dacă lucrurile îţi merg bine, atunci trebuie să plăteşti creditul în şase luni, maxim un an. Aş spune că sunt durate scurte de finanţare, sume mici, proiecte foarte vandabile.

Băncile sunt, practic, cele care fac acum strategia companiilor. Acestea apelează la finanţare şi, atunci, modelul investiţional este modificat conform cu restricţiile de finanţare din interiorul unei bănci, care nu sunt, de fapt, restricţiile businessului.

Reporter:În aceste condiţii, cum vedeţi posibilitatea de finanţare de pe piaţa de capital?

Gheorghe Iaciu: Sunt optimist. Şi noi, antreprenorii, trebuie să ne implicăm în stimularea funcţionării pieţei de capital. O direcţie este să fim şi noi participanţi la piaţă. Eu sunt destul de prezent, prin compania Impact.

În afară de asta, se pune problema cum ne finanţăm de pe piaţa de capital. Acest capitol este extrem de complex. Presupune ca apelantul să înţeleagă mentalitatea investitorilor, posibilităţile pieţei de capital. Emitentul trebuie să vină cu un produs modelat, astfel încât să poată fi sincronizat cu piaţa. Timingul când ieşi cu produsul este important, astfel încât investitorii să te accepte că eşti o alternativă, şi tu pentru ei, nu doar ei pentru tine. Aceasta este situaţia, în condiţiile dobânzilor mici la depozite.

Cred că timingul este bun de data aceasta şi compania Impact a iniţiat acest proiect de a atrage 135 de milioane de lei, pentru a finanţa anumite componente din activitatea de bază.

Termenii generali sunt buni. Avem nevoie de componenta de retail, pentru că şi obligaţiunile trebuie să aibă o oarecare lichiditate, astfel încât să fie atractive. Momentul este bun. Compania are un grad scăzut de îndatorare, dar trebuia să arate că are un istoric, care să confime un viitor. Istoricul este ce s-a construit în ultimele şase luni. Celelalte perioade din istorie să zicem că s-au finalizat în 2014. Din acest an, avem o abordare în care compania construieşte şi vinde ceva. Nu mai este strict în situaţia de supravieţuire.

Astăzi, compania are vândute, aproximativ 350 de apartamente, pentru opt luni de business. Avem rezervări în faţă suficiente ca să menţină un ritm bun. Cred că suntem în linia planului de afaceri. Compania ar fi putut performa puţin mai bine dacă ar fi fost o corelare între componenta financiară şi piaţă. Întrucât finanţările nu au funcţionat aşa cum ar fi trebuit, proiectele au fost uşor întârziate şi s-a produs fenomenul de "out of stock". Culmea! Să ai cerere şi să nu ai ofertă. Aproximativ 70 de vânzări s-ar fi făcut suplimentar dacă firma avea ce să vândă. Este bine şi aşa!

Reporter:Care sunt obiectivele Impact?

Gheorghe Iaciu: Un profit de 30 de milioane de lei, dacă nu apar provizioane, în acest an. Până acum, sunt în grafic. Ca idee, dacă vânzările, anul trecut, au fost de 7 milioane de euro, anul acesta obiectivul este de 33 de milioane de euro. Probabil, anul viitor, vor fi de 50 de milioane de euro. Este un salt, dar el se produce cu susţinere de capital. Eu cred că sunt întrunite condiţiile să reuşească emisiunea de obligaţiuni din octombrie.