OPINII Impozitul pe clădiri. Când? Cum?

Să începem povestea acestui impozit şi lămurirea lui, cu cât cunoaştem astăzi, la începutul lunii septembrie 2024, prin a reaminti câteva repere. Să ştim de unde pornim.

• Scurt istoric

1.Începând cu 1 ianuarie 2016 impozitul pe clădiri se calculează pe tipuri de clădiri, rezidenţiale şi nerezidenţiale, indiferent dacă proprietarul este persoană fizică sau persoană juridică.

2.Clădirile se impozitează separat de terenul pe care se află.

3.Impozitul este calculat de către autorităţile locale şi este rezultatul înmulţirii a două componente: valoarea impozabilă şi cota de impozitare.

4.Valoarea impozabilă este stabilită astfel: (1) pentru clădirile rezidenţiale - o calculează autorităţile locale pe baza algoritmului prevăzut de lege, adică de articolul 457 din Codul Fiscal; (2) pentru clădirile nerezidenţiale - valoarea impozabilă rezultă din rapoarte de evaluare realizate de către evaluatori autorizaţi, o dată la maximum 5 ani, la solicitarea contribuabililor.

5.Cota de impozitare este stabilită de către fiecare autoritate locală, din intervalele de cote de impozitare prevăzute în Codul Fiscal, adică (0,08 - 0,2) pentru clădiri rezidenţiale şi (0,2-1,3) pentru clădiri nerezidenţiale.

6.Din cele de mai sus rezultă o modalitate clară a modului de stabilire, în prezent, a impozitului pe clădiri.

7.Prin PNRR s-a prevăzut modificarea sistemului de impozitare cu cel puţin două schimbări fundamentale: (1) impozitarea unitară a proprietăţii imobiliare şi nu distinct, clădirea şi terenul, cum este în prezent şi (2) stabilirea unui model automat de evaluare care să genereze valorile impozabile.

8.Prin OG 16 din 2022 s-a propus o variantă de stabilire a valorilor impozabile prin preluarea acestora din studiile de piaţă ale notarilor. Deşi părea calea cea mai simplă de rezolvare a tuturor problemelor, s-a dovedit că a fost o măsură superficială, imposibil de aplicat, şi pe bună dreptate. Din acest motiv, deşi unii contribuabili s-au pregătit pentru aplicarea acestui sistem de la 1 ianuarie 2025, informaţiile de ultimă oră, provenite din partea Ministerului Finanţelor, au confirmat că nu se va face nicio referinţă la studiile de piaţă ale notarilor şi că "noul sistem" ar trebui să intre în vigoare de la 1 ianuarie 2026 (data limită prevăzută în PNRR).

• Stadiul actual de implementare

De ce nu s-a implementat până în prezent "noul sistem"? Pentru că modelul automat de stabilire a valorilor impozabile nu este atât de uşor de realizat. O echipă de consultanţă a Băncii Mondiale lucrează la acest proiect dar încă nu au apărut rezultatele notabile. Explicaţia este una foarte simplă: pentru că nu au găsit în România baze de date care să includă structurate informaţii privind preţurile şi descrierile proprietăţilor imobiliare care s-au vândut în ultimii 3-5 ani. Fără o asemenea bază de informaţii este imposibil de realizat un model automat funcţional.

Ce înseamnă, de fapt, acest model? Imaginaţi-vă că se propune eficientizarea unui sistem de distribuire a apei potabile pentru oamenii însetaţi prin construirea unei cişmele. Soluţia funcţionează foarte bine cu o singură condiţie, obligatorie: să existe un izvor de apă care să alimenteze permanent locul unde se va instala cişmeaua.

Astfel, chiar dacă modelul aflat în lucru are baze în teoria statistică pentru a fi elaborat, "umplerea rezervorului", mai ales la o dată anterioară, este un lucru extrem de dificil.

De aceea implementarea noului model întârzie şi nu va fi nicio mare surpriză dacă nu va fi funcţional nici la 1 ianuarie 2026. Sper că măcar acum autorităţile au luat măsurile necesare ca "rezervorul cu informaţii" să se umple cu tranzacţiile curente şi viitoare astfel încât să fie sigur în perspectivă că va exista sursa perpetuă pe baza căreia să se implementeze sistemul automat.

În timp ce se întâmplă cele de mai sus şi ministerul şi consultanţii se zbat să respecte cele asumate prin PNRR, să analizăm puţin "la rece" ce se schimbă de fapt.

• Schimbările

Primul lucru care trebuie conştientizat este că toată această schimbare se va referi doar la clădirile rezidenţiale! Aspectul a fost confirmat de către experţii din grupul de lucru al Băncii Mondiale în cadrul atelierului de lucru la care am participat în primăvara acestui an.

Prin urmare, modificarea va consta în înlocuirea algoritmului prezent, din articolul 457 din Codul Fiscal, cu un alt algoritm, calculat pe bază de regresii statistice.

Ca orice nou sistem, nu va fi simplu de implementat fără testările de rigoare, iar tot sistemul administrativ de implementare nu este extrem de facil şi are încă întrebări care nu şi-au găsit un răspuns oficial (de ex. Cine va fi autoritatea sau instituţia care să gestioneze sistemul nou: Ministerul Finanţelor, Autorităţile Locale, ANCPI, ANEVAR, o altă instituţie nou înfiinţată etc.).

Ce se va întâmpla cu impozitele? Vor creşte? Acesta este scopul urmărit?

Intuiesc că acesta este "mobilul" din spatele acestei modificări şi justificarea afirmaţiilor publice ale diverşilor demnitari (pe care îi bănuiesc că nu înţeleg cu adevărat despre ce vorbesc), anume că vom trece la impozitarea la "valoarea de piaţă", ceea ce tradus prin preţurile ridicate ale caselor poate conduce şi la un nivel mai ridicat al impozitului. Un obiectiv atât de mult dorit de autorităţi, dar care se feresc să îşi asume direct consecinţa. Şi atunci, dă bine, să fie vinovată valoarea de piaţă.

Doar că lucrurile nu stau chiar aşa. După cum am reamintit, impozitul rezultă din cele două componente: valoare impozabilă şi cota de impozitare.

Modelul automat va influenţa prima dintre componente.

Dar rămâne cea de-a doua, care ţine tot de politicieni. Cota de impozitare. Pe care aceştia o pot regla aşa cum le dictează interesele electorale, astfel încât efectul aşteptat al creşterii impozitelor să nu se materializeze atât de direct.

Pentru că, haideţi să fim realişti. Dacă s-ar fi dorit dublarea impozitelor nu era necesară toată tevatura cu PNRR şi Banca Mondială. Se dubla cota de impozitare şi gata. De fapt prin cotă, politicienii vor putea regla oricând nivelul impozitelor. Doar să fie asumaţi!

În aceste condiţii, pare inutilă toată munca aceasta cu modelul automat? Eu zic că nu, pentru că dacă va fi implementată corect, fără grabă iraţională, va aduce 2 îmbunătăţiri notabile: (1) se va supune impozitării proprietatea imobiliară în ansamblul ei şi nu distinct clădire şi teren, şi (2) modelul creat care va înlocui algoritmul actual din art. 457 (şi a cărui provenienţă tehnică şi fundamentare este neclară şi ancorată în perioade de dinainte de 1989) va fi unul bazat pe teorie statistică aplicată asupra unor informaţii de piaţă apropiate de data evaluării şi care beneficiază de un mecanism de actualizare continuă.

Observaţi că beneficiile nu sunt de genul: creşte sau scade impozitul, ci unele cu efecte pe termen lung, cu condiţia obligatorie să fie temeinic făcute modificările şi nu de suprafaţă, urmărind doar să mai "bifăm" o etapă respectând termenul CÂND, şi să scape partea esenţială care răspunde la CUM.

Soluţii există. Este esenţial ca decidenţii să aibă competenţa şi decenţa să le asculte.

(Articol preluat din revista BURSA Construcţiilor)