OPINII Suntem în Raiul imobiliarelor? Să nu ne grăbim

Să presupunem că cineva ia un credit ipotecar prin programul guvernamental Noua Casă în valoare de 300.000 lei, la o valoare a proprietăţii de 355.000 lei. Cei 55.000 de avans pot veni din sumele strânse la nuntă, din alocaţiile oferite de părinţi etc. Pentru cei 300.000 lei luaţi de la bancă pe 20 de ani va plăti o dobândă lunară de aproximativ 1.600 lei (la DAE puţin peste 4%). Salariul mediu a ajuns în România în martie la 3.547 lei. Cu alte cuvinte, rata la creditul ipotecar mănâncă în acest moment mai puţin de jumătate dintr-un salariu mediu. Dacă vorbim de un cuplu care câştigă salariul mediu fiecare, deja o rată de sub 25% din valoarea veniturilor lunare comune nu sună deloc rău. E nevoie de puţin peste 7 ani dacă cei doi ar reuşi să trăiască dintr-un singur salariu pentru a strânge cei 300.000 lei care reprezintă acum creditul lor. Sau, dacă facem abstracţie de avans, de 100 de luni de strâns cureaua, adică de 8,3 ani, pentru a lua apartamentul vizat.

Pare Raiul imobiliarelor pe pământ dacă ne raportăm la ce se întâmpla prin 2008. Atunci salariul mediu net era de 1.309 lei, iar la un curs mediu de 3,68 lei/euro rezultă că un apartament de 70.000 euro (preţurile în euro erau destul de apropiate de cele de azi pe vârful bulei imobiliare precedente) era acoperit în 16 ani dintr-un salariu mediu, dublu faţă de astăzi. Dovadă că cei care cumpărau atunci erau în măsură mai mare speculatori (cumpărau pentru închiriere) decât viitori locatari. Iar creditele erau atunci în euro (cu risc valutar la pachet) şi cu dobânzi deloc prietenoase, mai mari ca cel de azi în lei.

Ce ar putea merge prost de această dată? Păi, într-o oarecare măsură ar putea merge prost inflaţia. Riscăm să sărim de 5% în acest an, iar dacă şi dobânzile ajung după un oarecare interval pe acolo, adăugând marjele băncilor de 2% pentru creditele Noua Casă ajungem la DAE de 7% în loc de 4%. Adică la o rată mult mai apropiată de salariul unuia dintre partenerii care se înhamă la un credit ipotecar având salarii medii pe economie. Deci în loc de 25% din veniturile familiei, rata ar putea bloca 40-45%, să spunem. Parcă nu mai e chiar Raiul pe pământ să iei atunci casă cu credit de la bancă şi poate şi din acest motiv aproximativ 50% dintre tranzacţii se fac acum din fonduri proprii, potrivit unor surse din piaţă.

Însă nu riscul de dobândă ar putea fi cel mai mare risc cu care se vor confrunta viitorii debitori, ci cel indus de digitalizare. Pare ceva cool acum, pentru fanii tehnologiei, dar adevărul crud este că digitalizarea elimină destule joburi. Eşti casier la hipermarket, ofiţer de credit, agent de asigurări, funcţionar la stat? Poate nu ar trebui să te grăbeşti prea tare cu creditul ipotecar. În hipermarketuri clienţii sunt învăţaţi să îşi scaneze singuri codurile de bare, băncile au început să acorde împrumuturi şi să constituie depozite online, poliţele de asigurare se pot completa şi online, iar despre angajaţii la stat nu mai spun nimic, puterea de dreapta le-a pus oricum gând rău şi doar pandemia a amânat o tăiere severă a schemei de prin administraţie (din teama că va scădea cererea din economie). Mai bine începeţi să puneţi bani de-o parte. Trăiţi dintr-un salariu 8 ani şi aveţi banii de casă sau cea mai mare parte din ei. Tot acolo s-ar ajunge dacă unul şi-ar pierde jobul numai că ar mai trebui acoperită şi rata la bancă şi de aici încolo lucrurile ar putea deveni dramatice dacă şi dobânzile urcă.