Storia: Cluj-Napoca rămâne cel mai scump oraş al ţării

Cum au evoluat cele mai mari zone imobiliare din România în perioada ianuarie-septembrie 2023, pe baza anunţurilor publicate pe platforma imobiliară Storia: Braşovul a raportat cea mai mare creştere procentuală a preţurilor pentru locuinţe noi, în timp ce Timişoara este oraşul în care se găsesc cele mai mici chirii. Cluj-Napoca rămâne cel mai scump oraş al ţării, mai ales că preţurile locuinţelor au crescut cu aproape 8%, iar chiriile s-au majorat cu cel puţin 13%, potrivit celei mai recente analize realizate de Storia. Analiza face parte din iniţiativa "Drumul inteligent spre acasă", prin care brandul îşi propune să contribuie la transparentizarea informaţiilor necesare tuturor cumpărătorilor, chiriaşilor, proprietarilor, agenţilor şi dezvoltatorilor, cu scopul de a-i susţine să ia decizii în cunoştinţă de cauză.

BUCUREŞTI: 32.200 de tranzacţii încheiate, cu o scădere mai accentuată decât media naţională

Bucureşti este, în mod tradiţional, principala piaţă imobiliară din România, întrucât aici se înregistrează anual aproximativ o treime din toate tranzacţiile imobiliare din ţară, însă anul 2023 vine cu scăderi mai accentuate decât media naţională.

Astfel, în primele nouă luni ale anului, în Capitală s-au înregistrat peste 32.200 de tranzacţii, în scădere cu 21% comparativ cu perioada similară din 2022, în contextul unei scăderi de 16% la nivel naţional.

Evoluţia de pe parcursul anului a fost, însă una asemănătoare cu cea de la nivel naţional: în primul trimestru, numărul de tranzacţii a scăzut cu aproape 22% comparativ cu primul trimestru al anului trecut, pentru ca trimestrul al doilea să aducă o scădere de 32%. Piaţa s-a redresat uşor în al treilea trimestru, când numărul de tranzacţii a scăzut cu 9%.

Această evoluţie a fost influenţată în bună măsură de scăderea numărului de credite ipotecare acordate, pe fondul unor dobânzi în creştere în prima jumătate a anului. De altfel, datele arată că numărul ipotecilor active în Bucureşti a fost de circa 15.500 în primele nouă luni ale anului, în scădere cu 22% comparativ cu perioada similară a anului trecut. Aici există însă o evoluţie oarecum surprinzătoare a pieţei, întrucât primele două trimestre au adus scăderi de 19% şi 44% pentru ca al treilea trimestru să aducă o creştere cu 1% a numărului de ipoteci.

Preţurile locuinţelor noi au crescut cu 3,5% în ultimul an

La fel ca în restul ţării, preţurile la locuinţe au crescut în acest an, în ciuda scăderii numărului de tranzacţii. Astfel, în perioada ianuarie - septembrie 2023, proprietarii din Bucureşti au solicitat în medie 1.539 de euro pe metru pătrat pentru locuinţele noi, în creştere cu 4% comparativ cu perioada ianuarie - septembrie 2022.

Pe de altă parte, preţurile solicitate în anunţuri pentru locuinţele vechi s-au majorat într-un ritm mai puţin alert, cu 3%, însă chiar şi aşa rămân mai mari decât cele ale locuinţelor noi, întrucât proprietarii au solicitat în medie 1.626 de euro pe metru pătrat. Una dintre explicaţiile pentru care, în medie, în Bucureşti preţurile locuinţelor noi sunt mai mici decât preţurile locuinţelor vechi este legată de localizare şi o analiză segmentată pe cartiere ar putea arăta că preţurile la locuinţele noi sunt mai mari decât preţurile la locuinţele vechi.

Chiriile, în creştere în toate sectoarele

Între timp, chiriile au crescut în toate sectoarele Capitalei într-un ritm mai alert decât preţurile la locuinţe. De altfel, creşterea medie minimă a fost de 10% indiferent de numărul de camere. În general, cele mai accesibile preţuri se înregistrează în sectoarele 4, 5 şi 6, în timp ce Sectorul 1 este cel mai scump indiferent de numărul de camere.

Astfel, chiria pentru o garsonieră a variat, în medie, în perioada ianuarie - septembrie 2023 între 281 de euro în Sectorul 5 (+12%) şi 381 de euro în Sectorul 1 (+11%), în timp ce pentru un apartament cu două camere proprietarii au solicitat o chirie cuprinsă între 420 de euro (+10%) în Sectorul 4 şi 608 euro (+19%) în Sectorul 1.

În cazul apartamentelor cu trei camere, chiriile au variat de la circa 491 de euro (+16%) în Sectorul 6 până la 868 de euro (+13%) în Sectorul 1.

CLUJ-NAPOCA rămâne cel mai scump oraş din România

Cluj este singurul judeţ în care numărul de tranzacţii imobiliare a crescut în al treilea trimestru al anului comparativ cu perioada similară din 2022, în ciuda faptului că găzduieşte cel mai scump oraş din România.

În judeţul Cluj s-au înregistrat 6.532 de tranzacţii imobiliare în primele nouă luni ale anului, în scădere cu 14% comparativ cu perioada similară a anului trecut. Cu alte cuvinte, piaţa din acest judeţ a avut o evoluţie uşor mai bună decât media naţională.

Astfel, dacă în primul trimestru numărul de tranzacţii a fost cu 36% mai mic decât în trimestrul similar din 2022, în al doilea trimestru scăderea s-a temperat la 11%, pentru ca al treilea trimestru al acestui an să aducă o creştere a numărului de tranzacţii cu aproape 10% faţă de iulie - septembrie 2022.

Este o tendinţă care se regăseşte fidel şi în evoluţia numărului de ipoteci active, care a scăzut cu 35% în Q1 2023 vs. Q1 2022, cu 28% în Q2 2023 vs. Q2 2022 şi cu numai 1% în Q3 2023 vs. Q3 2022. Astfel, numărul ipotecilor active în primele nouă luni ale anului a fost de 2,827, în scădere cu 22% comparativ cu perioada similară a anului trecut.

De altfel, dintre cele 6 mari judeţe analizate, Cluj este singurul care a raportat o creştere a numărului de tranzacţii în al treilea trimestru al anului, un aspect important mai ales în contextul în care oraşul Cluj-Napoca este cel mai scump din România în privinţa proprietăţilor imobiliare.

Chiriile au crescut cu peste 14%

În cazul locuinţelor noi disponibile la vânzare în oraşul Cluj-Napoca, preţul mediu pe metru pătrat pentru perioada ianuarie - septembrie 2023 a fost de 2.480 euro, în creştere cu 6% comparativ cu ianuarie - septembrie 2022.

În plus, preţurile din Cluj-Napoca au crescut chiar într-un ritm mai accelerat în cazul locuinţelor vechi şi s-au apropiat mult de cele ale locuinţelor noi. De exemplu, proprietarii au solicitat în medie 2.383 de euro pe metru pătrat pentru o locuinţă veche, cu 8% mai mult decât în perioada similară a anului trecut.

Astfel, pentru locuinţele noi, proprietarii au solicitat un preţ mediu cu circa 2% mai mare decât în cazul locuinţelor vechi.

Procentual, preţurile au crescut şi mai mult pe segmentul chiriilor, iar Cluj-Napoca rămâne cel mai scump oraş din ţară, cu o chirie medie de 333 de euro pentru garsoniere în perioada ianuarie - septembrie 2023, în creştere cu 13% comparativ cu perioada similară din 2022.

Între timp, apartamentele cu două camere s-au închiriat, în medie, cu 516 euro, corespunzător unei creşteri de 16%, pentru ca apartamentele cu trei camere să ajungă la 650 de euro, în creştere cu 20%.

BRAŞOV: oraşul cu cea mai mare creştere de preţ pentru locuinţe noi

Preţurile locuinţelor noi din Braşov au crescut cel mai mult în acest an din punct de vedere procentual, ceea ce a condus la un decalaj de peste 21% faţă de preţurile locuinţelor vechi.

Judeţul Braşov a înregistrat 6.981 de tranzacţii imobiliare în primele nouă luni ale anului. Şi în acest caz vorbim despre o scădere comparativ cu perioada similară a anului trecut, însă aceasta este de 9%, mult sub media naţională de peste 16%.

După o scădere iniţială de 9% în primul trimestru, urmată de o scădere şi mai pronunţată de 14% în al doilea trimestru, şi în cazul Braşovului se observă o revenire a pieţei imobiliare în al treilea trimestru, când scăderea s-a plafonat la mai puţin de 4%.

Mai important de menţionat este însă că Braşov luptă cot la cot cu judeţele Timiş şi Cluj pentru a fi judeţul cu cel mai mare număr de tranzacţii după Bucureşti. Datele arată că, după primele nouă luni ale anului, Braşov este la numai 18 tranzacţii în spatele Timişului.

În primele trei trimestre ale anului, braşovenii au avut în total 2.147 de ipoteci active, în scădere cu circa 14% comparativ cu perioada similară a anului trecut. Şi aici se remarcă evoluţia bună din al treilea trimestru, când numărul ipotecilor a înregistrat un avans de aproape 6% comparativ cu Q3 2022.

Cel mai mare decalaj între locuinţe noi şi vechi

Pe lângă numărul de tranzacţii imobiliare, Braşov s-a evidenţiat în acest an şi prin prisma evoluţiei preţurilor la locuinţe în municipiul de reşedinţă cu acelaşi nume.

Astfel, dintre cele şase oraşe analizate, Braşov este cel în care s-a înregistrat cea mai mare creştere procentuală a preţurilor la locuinţele noi. Preţurile solicitate în anunţuri au crescut cu 12% în perioada ianuarie - septembrie 2023 comparativ cu perioada similară a anului trecut, pentru a ajunge la 1.921 de euro pe metru pătrat.

Şi locuinţele vechi, aflate cel puţin la a doua vânzare, au înregistrat creşteri de preţuri consistente, întrucât preţul mediu solicitat de proprietari a fost de 1.585 euro pe metru pătrat, în urcare cu 6%.

Braşovul este însă oraşul cu cea mai mare discrepanţă între preţul mediu pentru locuinţele noi şi preţul mediu pentru locuinţele vechi. Mai exact, pentru perioada analizată, un metru pătrat într-o locuinţă nouă a costat cu peste 21% mai mult decât un metru pătrat într-o locuinţă veche, în condiţiile în care celelalte mari oraşe din România au raportat diferenţe mai mici de 10%.

În cazul chiriilor, Braşov a înregistrat a doua cea mai mare creştere a preţului mediu dintre cele şase oraşe analizate. Proprietarii au solicitat în medie o chirie de 299 de euro pentru o garsonieră (+17%), 449 de euro pentru un apartament cu două camere (+18%) şi 600 de euro pentru un apartament cu trei camere (+24%).

TIMIŞOARA: oraşul cu cele mai mici chirii

Judeţul Timiş a raportat cel mai mare număr de tranzacţii imobiliare după Bucureşti, în timp ce oraşul Timişoara este cel mai accesibil din punctul de vedere al preţurilor la chirii.

La capătul primelor nouă luni ale anului, judeţul Timiş se laudă cu cel mai mare număr de tranzacţii imobiliare după Bucureşti. Mai exact, 6.999 de locuinţe şi-au schimbat proprietarii în acest interval, cu circa 20% mai puţine decât în perioada similară a anului trecut.

Scăderea generală este uşor mai ridicată comparativ cu media naţională de 16%, însă trendul este unul tipic şi în cazul acestui judeţ din vestul României. Mai întâi, numărul de tranzacţii a scăzut cu 35% în primul trimestru, pentru ca scăderea să se diminueze apoi la 20% în al doilea trimestru. În schimb, în al treilea trimestru al anului tranzacţiile au scăzut cu numai 2% faţă de trimestrul similar din 2022.

Povestea este foarte asemănătoare şi în cazul ipotecilor active. Numărul acestora a scăzut cu 35%, 27% şi 2% în cele trei trimestre ale anului, pentru ca la finalul lunii septembrie 2023 să existe 3.210 ipoteci active, în scădere cu 21% faţă de primele nouă luni ale anului trecut.

Cea mai mică majorare de preţ la achiziţie şi chirie

Dintre cele şase oraşe principale analizate, Timişoara, municipiul de reşedinţă al judeţului Timiş, a raportat cea mai redusă creştere procentuală a preţurilor la locuinţe, indiferent că este vorba despre cele noi sau despre cele aflate cel puţin la a doua vânzare.

În cazul locuinţelor noi, preţul mediu în perioada ianuarie - septembrie 2023 a fost de 1.496 de euro, cu 2,9% mai mare comparativ cu ianuarie - septembrie 2022. Aceeaşi tendinţă este vizibilă şi în cazul locuinţelor vechi: preţul mediu solicitat a fost aici de 1.426 de euro pe metru pătrat, în creştere cu 4% comparativ cu ianuarie - septembrie 2022.

În general, preţul mediu pentru o locuinţă nouă este cu 4% mai mare decât în cazul unei locuinţe vechi.

În acelaşi timp, Timişoara este şi oraşul cu cea mai mică majorare procentuală a preţului mediu pentru închirierea unei locuinţe. Proprietarii au solicitat în primele nouă luni ale anului 2023 o chirie medie de 234 de euro pentru o garsonieră, cu 11% mai mult decât în ianuarie - septembrie 2022.

În rest, creşterile au fost uşor mai mari, întrucât apartamentele cu două camere s-au închiriat în medie cu 376 de euro, corespunzător unei creşteri de 13%, în timp ce pentru apartamentele cu trei camere proprietarii au solicitat 426 de euro pe lună, cu 12% în plus faţă de perioada anterioară analizată.

CONSTANŢA: cea mai mare creştere a chiriilor

Constanţa oferă un contrast puternic între creşterea cu 6% a preţurilor pentru locuinţe noi şi creşterea chiriei medii cu minimum 29%.

Piaţa imobiliară din Constanţa a crescut într-un ritm alert în ultimii ani comparativ cu celelalte judeţe ale ţării, iar acest lucru este uşor de observat inclusiv în datele publice care analizează evoluţia numărului de tranzacţii.

În total, în judeţ s-au raportat 5.688 de tranzacţii în primele nouă luni ale anului, ceea ce corespunde unei scăderi de 16% faţă de anul trecut, un procentaj similar cu cel înregistrat la nivel naţional.

Evoluţia numărului de tranzacţii a oscilat însă puternic de la o scădere cu 35% în Q1 la o creştere firavă cu 1% în Q2, urmată apoi de o scădere bruscă cu 11%.

Judeţul de la malul mării a înregistrat 2.856 de ipoteci în primele nouă luni ale anului, mai multe chiar şi decât judeţul Cluj, iar evoluţia este una mai bună decât media ţării, cu o scădere mai mică de 12% comparativ cu media naţională de -22%.

De altfel, Constanţa este singurul judeţ din România în care numărul de ipoteci a crescut atât în trimestrul doi, cât şi în trimestrul trei, comparativ cu trimestrele similare ale anului trecut. Prin urmare, scăderea iniţială de 50% din Q1 a fost temperată cu o creştere de 26% în Q2 şi încă una de 14% în Q3.

Chiriile au crescut cu minimum 29%

Parţial, acest lucru este vizibil şi în cazul datelor cu privire la preţurile locuinţelor din oraşul Constanţa, municipiul de reşedinţă al judeţului. În perioada ianuarie - septembrie 2023, preţurile solicitate de proprietari s-au majorat cu 7% în cazul locuinţelor noi, până la 1.685 de euro pe metru pătrat, cu o creştere apropiată, de 6%, în cazul locuinţelor vechi, până la 1.542 euro pe metru pătrat.

Între timp, chiriile s-au majorat în Constanţa într-un ritm mult mai alert decât proprietăţile aflate la vânzare. De fapt, Constanţa este oraşul din România cu cea mai mare creştere a preţului mediu la chirii, întrucât acestea au crescut cu cel puţin 29%, lucru valabil în cazul apartamentelor cu trei camere, pentru care proprietarii au cerut în medie 602 euro pe lună.

Creşterile sunt însă şi mai mari în cazul locuinţelor mai mici: apartamentele cu două camere au avut un preţ mediu al chiriei de 448 de euro, în creştere cu 34%, în timp ce chiria pentru o garsonieră s-a majorat cu 39%, până la 281 de euro pe lună.

IAŞI: cel mai accesibil oraş pentru cumpărarea de locuinţe

Iaşi este cel mai accesibil oraş dintre principalele centre urbane din România şi oferă cea mai mică diferenţă de preţ între locuinţele noi şi locuinţele vechi.

Iaşi este cel mai important judeţ din Moldova, iar acest lucru se reflectă şi în cazul tranzacţiilor imobiliare. Datele publice arată un număr total de 4.489 de tranzacţii imobiliare pe parcursul primelor nouă luni ale anului, cu peste 18% mai puţine decât în perioada similară din 2022, o scădere uşor mai ridicată decât media naţională de 16%.

Ca şi în cazul celor mai multe judeţe, Iaşi a raportat scăderi mai mari în prima jumătate a anului, şi anume 27% în primul trimestru şi 26% în al doilea trimestru, pentru ca apoi să reducă semnificativ decalajul: în al treilea trimestru scăderea a fost de numai 3%.

Între timp, numărul de ipoteci active a fost de 1.799 în acelaşi interval de timp, în scădere cu aproape 31%, mult peste media naţională de -22%. De altfel, acest lucru este vizibil inclusiv în evoluţia trimestrială: -44% în Q1, -38% în Q2 şi o temperare la -7% în Q3.

Cea mai mică diferenţă de preţ între locuinţe noi şi locuinţe vechi

Dintre cele şase oraşe incluse în acest raport, Iaşi este aglomerarea urbană cu cele mai mici preţuri la locuinţe, indiferent că vorbim despre complexuri rezidenţiale noi sau locuinţe aflate cel puţin la a doua vânzare.

Locuinţele noi din Iaşi s-au scumpit cu 6% în perioada ianuarie - septembrie 2023 comparativ cu ianuarie - septembrie 2022 şi au ajuns la un preţ mediu de 1.412 de euro pe metru pătrat.

În schimb, locuinţele vechi din Iaşi s-au scumpit într-un ritm mai accelerat, cu aproape 10% în acelaşi interval de timp. Astfel, preţul mediu a ajuns la 1.403 euro pe metru pătrat, iar diferenţa de preţ dintre locuinţele noi şi cele vechi a scăzut la numai 1%. De altfel, aceasta este cea mai mică diferenţă procentuală de preţ între locuinţele noi şi cele vechi în rândul celor şase oraşe analizate.

Preţurile mai mici la locuinţe comparativ cu alte mari oraşe din ţară se reflectă şi pe segmentul chiriilor. 284 de euro pentru o garsonieră, 404 euro pentru un apartament cu două camere şi 500 de euro pentru un apartament cu trei camere.

Totuşi, comparativ cu achiziţia directă de locuinţe, chiriile au avut un ritm de creştere de aproximativ două ori mai mare, cuprins între 14% pentru apartamentele cu două camere şi 16% pentru apartamentele cu trei camere, în timp ce preţurile solicitate pentru garsoniere s-au majorat cu 15%.