TVA în sectorul imobiliar: Ce se întâmplă cu cota redusă începând cu 2025

În domeniul imobiliar apar frecvent întrebări legate de cota de TVA aplicabilă livrărilor de locuinţe, mai ales în contextul modificărilor legislative recente. Anul trecut, s-au aplicat atât cota de 9%, cât şi cota redusă de 5%, ceea ce a generat confuzii în rândul contribuabililor.

Deşi TVA-ul pentru livrarea de locuinţe a fost majorat la 9% prin Ordonanţa Guvernului nr. 16/2022, ca măsură tranzitorie, în perioada 1 ianuarie - 31 decembrie 2024 s-a aplicat în continuare cota de 5%, dacă în perioada 1 ianuarie - 31 decembrie 2023 au fost încheiate acte juridice care prevedeau plata în avans pentru locuinţe eligibile pentru cota redusă.

Potrivit Mariei Vizoli, consultant fiscal independent şi autoarea cărţii "TVA de la A la Z. Ghid practic. Ediţia a 2-a", începând cu 1 ianuarie 2025, nu se mai aplică niciun fel de măsură tranzitorie, indiferent de data încheierii antecontractelor sau de cota aplicată avansurilor. Astfel, dacă livrarea are loc după această dată, cota de TVA aplicabilă este de 9%, în condiţiile în care sunt îndeplinite cerinţele de eligibilitate. În lipsa acestor condiţii, se va aplica cota standard de 19%.

Condiţii pentru aplicarea cotei reduse de 9%:

Pentru ca livrarea unei locuinţe să beneficieze de cota redusă de TVA de 9%, trebuie respectate următoarele condiţii:

Suprafaţa locuibilă a locuinţei trebuie să fie de maximum 120 mp (anexele gospodăreşti nu sunt incluse în calculul acestei suprafeţe);

Valoarea locuinţei, inclusiv a anexelor gospodăreşti (garaje, boxe, locuri de parcare), nu trebuie să depăşească 600.000 lei, exclusiv TVA;

Persoana fizică care achiziţionează locuinţa nu trebuie să fi beneficiat anterior, din 1 ianuarie 2023, de achiziţii de locuinţe cu cotă redusă, cu excepţia celor realizate în baza dispoziţiilor tranzitorii ale OG 16/2022;

Locuinţa trebuie să fie locuibilă ca atare.

Ce înseamnă "locuibilă ca atare"?

Începând cu 1 ianuarie 2024, definiţia locuinţei "locuibilă ca atare" a fost extinsă, fiind introduse condiţii suplimentare legate de finisaje, dotări şi instalaţii. Astfel, o locuinţă este considerată locuibilă la data livrării doar dacă îndeplineşte cumulativ următoarele:

Acces individual la spaţiul locuibil, fără a tulbura posesia şi folosinţa exclusivă a altei persoane sau familii;

Acces la utilităţi: energie electrică, apă potabilă, sistem de evacuare controlată a apelor uzate şi a reziduurilor menajere;

Spaţii funcţionale minime: cel puţin un spaţiu pentru odihnă, unul pentru prepararea hranei şi un grup sanitar;

Finisaje exterioare: acoperiş (dacă este prevăzut prin proiect), geamuri, uşă de intrare;

Finisaje interioare:

pereţi finisaţi (vopsea, tapet, faianţă etc.);

podele finisate (gresie, parchet etc.);

uşi interioare (dacă sunt prevăzute în proiect);

Instalaţii sanitare şi obiecte sanitare: vas WC, lavoar, chiuvetă cu baterii funcţionale;

Instalaţii electrice: tablou electric, doze, prize, întrerupătoare/comutatoare.

Mariana Vizoli subliniază că doar locuinţele care respectă aceste condiţii minime de dotare vor putea beneficia de cota redusă de 9%, iar acestea sunt aplicabile pentru contractele încheiate după 1 ianuarie 2024.