ANALIZĂ JLL: Piaţa imobiliară după un an de pandemie

JLL a făcut o retrospectivă a ceea ce au însemnat ultimele 12 luni pentru piaţa imobiliară românească, punând accent pe modul în care criza sanitară a remodelat abordarea celor din această industrie şi în ce măsură ceea ce ne aşteptam să se întâmple în martie 2020 s-a petrecut într-adevar, potrivit unui comunicat al companiei.

Dacă ne uităm dincolo de ultimele 12 luni, putem să observăm că ceea ce s-a întâmplat pe piaţa imobiliară după declanşarea pandemiei nu a reprezentat decât o accelerare a unor fenomene care deja se manifestau în economie şi în această industrie, în mod particular.

Schimbarea modului de lucru al angajaţilor şi, implicit a nevoilor acestora, începuse deja înainte de pandemie, şi este o temă care era pe masa multor manageri din companii.

În acelaşi timp, vedem o preocupare pentru actorii implicaţi în domeniul imobiliar consultanţi - arhitecţi, agenţi, ingineri - constructori, dezvoltatori, chiriaşi, bănci finanţatoare şi investitori pentru construcţii sustenabile şi măsuri pentru reducerea poluării.

"Noul mod de lucru va atrage după sine nevoia de ajustare a actualelor spaţii de birouri, piaţa rezidenţială va creşte pentru a asigura ocupanţilor o alternativă mai confortabilă eventual luând în considerare cerinţele de lucru de acasă, piaţa constructiilor industriale şi logistice va trebui să acomodeze creşterea generată de comerţul online", a declarat Cezar Florea, Head of Project & Development Services JLL Romania.

Toate aceste arii de dezvoltare reprezintă tot atâtea oportunităţi pentru cei care activează pe această piaţă.

Aşa cum am preconizat, deşi exista un pesimism moderat la începutul pandemiei, piaţa construcţiilor nu a suferit scăderi, rezistând bine perioadei de incertitudine pe care am traversat-o, până la final de 2020. Anul 2021 a început cu o oarecare scădere în aceasta zonă, a construcţiilor, dar estimările noastre pentru restul anului rămân optimiste, prefigurând întreg anul 2021 cu uşoară creştere.

Piaţa birourilor, sub presiune

Rata de neocupare a spaţiilor de birouri a avut o creştere relativ constantă, la acest lucru contribuind toate proiectele de extindere puse în aşteptare de marea majoritate a clienţilor.

Estimările pentru 2021 şi pentru 2022 sunt că această rată va mai creste pentru ca proiectele care au deja spatii preinchiriate nu pot fi amânate şi care s-ar putea să dureze mai mult să umple spaţiile încă vacante în lipsa unei creşteri a cererii nete.

Cererea va veni în principal de la chiriaşii cărora le expiră contractele în această perioadă, şi care au sesizat oportunitatea de a securiza contracte avantajoase pentru următorii ani.

În acelaşi timp, multe alte companii au preferat să extindă contractele curente cu unul sau mai mulţi ani, păstrând sau nu acelaşi spaţiu ocupat. În aşteptarea finalului pandemiei acestea îşi iau timpul necesar analizării noilor forme de lucru şi ajustării politicilor proprii. Nu este un lucru simplu, mai ales pentru cei care au un personal numeros şi cu nevoi şi posibilităţi diverse de lucru de acasă care trebuie mapate astfel încât să menţină nivelul optim de productivitate, Pentru prima oară, aceste discuţii sunt în prim planul deciziilor companiilor din toate industriile.

Un alt fenomen care se manifestă pe piaţa de birouri este apariţia spaţiilor scoase la subînchiriat de companii. În acest moment, suprafaţa totală disponibilă la subînchiriere este cea mai mare care a existat vreodată pe piaţa din România, aproximativ 70.000 mp.

"Inevitabil, aceste spaţii, multe dintre ele amenajate corespunzător unor birouri de clasa A, inclusiv mobilate, pun o presiune foarte mare pe proprietarii care încă mai au spaţii neocupate în portofoliul lor. Nu numai preţul chiriei este problema, dar şi flexibilitatea termenului contractual oferită de aceste spaţii, multe companii, în special cele care îşi deschid noi birouri în ţară, dar şi cele care se bazează pe proiecte temporare găsind aceste spaţii ca fiind ideale, la concurenţa cu spaţiile de tip co-working", a declarat Marius Şcuta, Head of Office Department & Tenant Representation JLL Romania.

Piaţa industrială, pe val

Pe piaţa industrială, cererea a avut o evoluţie cel puţin interesantă, având în vedere că în momentul aprilie-mai 2020 aproape toate proiectele de închiriere în lucru erau suspendate pe termen nedeterminat, şi apoi a urmat o revenirea explozivă din iulie-august. Piaţa a fost puternic impulsionată de încrederea în spaţiile logistice şi de distribuţie, care au susţinut consumul pe parcursul întregii perioade de stare de urgenţă.

Una dintre surprizele plăcute, pe care am tot apreciat-o pe parcursul anului trecut a fost încrederea pe care marii investitori în spatii industriale şi-au păstrat-o în rezilienţa segmentului industrial în perioada de început a pandemiei.

"Trebuie însă să atragem atenţia că, odată cu creşterea numărului de investitori şi a volumului de spaţii disponibile la închiriere, piaţa se îndreaptă spre un nou moment de cotitură. Proprietarii oferă avantaje din ce în ce mai interesante şi mai consistente pentru a atrage chiriaşi. De asemenea, aceştia încep să se confrunte cu competiţie mai mare şi din partea unor noi investitori care sunt nevoiţi să fie puţin mai flexibili pentru a-şi creşte portofoliul de clienţi", a declarat Costin Bănică, Head of Industrial Department JLL România.

În căutarea de noi oportunităţi

Un alt element foarte important pe care l-am remarcat este creşterea numărului de solicitări pentru analize şi studii de piaţă începând cu toamna lui 2020 şi, mai ales, în primele luni din acest an. Piaţa se trezeşte din amorţeala cauzată de instalarea pandemiei COVID-19 în prima parte a anului trecut.

Treptat, investitorii încep să capete încredere şi să caute noi oportunităţi, pe măsură ce situaţia se stabilizează. Mai mult, investitori maturi realizeaza ca pentru a razbate in conditiile competitive din aceatsa piata, au nevoie de mult mai multa cercetare de piata, de analize mult mai detaliata si bazate pe date reale decat oricand altcandva. Piata nu mai "inghite" orice proiect si doar studii facute cu responsabilitate pot face diferenta intre succesul sau pierderea intr-un proiect.

"Profilul clienţilor este destul de diversificat. Sunt proprietari de terenuri sau de clădiri care vor să ştie ce funcţiuni se pretează în condiţiile actuale cel mai bine pentru imobilele pe care le deţin. Sunt cereri din partea investitorilor care vor să intre sau să se extindă în piaţă şi caută să identifice care sunt oportunităţile şi nişele cu potenţial. Totodată vin solicitări pentru studii de regenerare urbană şi conversii de cladiri sau spatii industriale", a declarat Alexandru David, Head of Research JLL România.

Lucrul de acasă a susţinut creşterea segmentului rezidenţial

Potrivit estimărilor JLL România, cererea de locuinţe va rămâne puternică, în special pentru segmentele din extremele spectrului (low-end şi high-end), pe când categoria middle-high va fi direct afectată de amânarea extinderii aplicării TVA de 5% la achiziţia de locuinţe şi o parte dintre cumpărătorii din această categorie ar putea îngheţa decizia de cumpărare măcar până în 2022.

Chiriile au înregistrat scăderi de 10% -15% ca o consecinţă a ofertei crescute de apartamente care anterior erau închiriate în regim hotelier şi care sunt acum închiriate pe termen lung, şi ca urmare a diminuării cererii din partea studenţilor. Revenirea pieţei de închirieri va avea loc într-un ritm rapid, pe măsură ce va creşte imunizarea populaţiei şi vor fi ridicate restricţiile de călătorie.

Modelul hibrid de lucru - de acasă/din alte locuri şi de la birou - va avea impact asupra design-ului produselor rezidenţiale, în timp ce tot mai mulţi dezvoltatori de birouri îşi vor transforma proiectele în scheme mixte sau exclusiv rezidenţiale.

Va apărea un nou produs pe piaţa rezidenţială - proiectele Built to Rent, adică locuinţe destinate închirierii prin modul în care ele sunt gândite.

În plus, piaţa se va concentra în jurul dezvoltatorilor puternici, cu sprijin financiar solid, cu volume mari de locuinţe construite, mai ales în contextul situaţiei generate de refacerea PUZ-urilor de sector (pentru sectoarele 2,3,4,5 şi 6).

Vor intra pe piaţă investitorii instituţionali, care vor remodela piaţa închirierilor, prin implementarea de reguli clare şi a celor mai bune practici internaţionale, definind astfel noi standarde de închiriere.

"Pandemia a acţionat şi ca un catalizator. A ajutat în luarea unor decizii şi la accelerarea dorinţei de-a optimiza spaţiile în care trăim, cu o atentie mult mai pronunţata asupra confortului. Până în acest punct am văzut o dinamică specifică unei pieţe mature şi stabile, fără derapajele pe care le vedeam în anii trecuţi, datorită profesionalismului jucătorilor şi a fundamentelor solide", a declarat Andreea Hamza, Senior Director Living Department JLL România.

Mulţi proprietari care voiau să vândă în 2021 sau 2022 au amânat ieşirea în piaţă

Şi pe piaţa de investiţii am văzut o accelerare a unor tendinţe pre-existente cum ar fi creşterea interesului pentru proprietăţi logistice şi o re-aşeare a segmentului de retail, dar şi unele strict legate de pandemie cum ar fi oprirea temporară a tranzacţiilor cu hoteluri. Clase de active alternative vor deveni mainstream - dintre acestea prima pe care o vom vedea în România este rezidenţialul dezvoltat special pentru închiriere. Mulţi proprietari care intenţionau să vândă în 2020 sau 2021 au amânat ieşirea în piaţă.

Vizavi de aşteptările de la începutul pandemiei, când era foarte greu să facem predicţii cu acurateţe, pentru că nu ne mai confruntasem cu aşa ceva, putem spune că majoritatea scenariilor cu care lucram erau mai sumbre decât ceea ce s-a întâmplat. Principalul aspect pozitiv este că piaţa nu a îngheţat aşa cum s-a întâmplat în criza precedentă. Am continuat să vedem tranzacţii, ba chiar în România volumul din 2020 l-a depăşit pe cel din 2019.

"Incertitudinea a fost principalul factor negativ pe piaţă. Extrem de pronunţată la începutul perioadei, ea persistă într-o anumită măsură. În ce măsură va continua lucrul de acasă pentru angajaţii din birouri, cât din sumele cheltuite în online din cauza restricţiilor de circulaţie vor fi recuperate de centrele comerciale, cât de repede va reveni turismul de business în noul context în care toată lumea foloseşte aplicaţiile de videoconferinţe sunt întrebări la care răspunsul nu este încă sigur, deşi el începe să se contureze", a declarat Andrei Văcaru, Head of Capital Markets JLL România.

Pe de altă parte, reacţia atât la nivel macro cât şi la nivel individual credem că a fost ceea ce a influenţat în mod pozitiv piaţa. Băncile şi guvernele au continuat să asigure lichiditate, iar la nivel individual vasta majoritate a companiilor şi a oamenilor a respectat restricţiile şi a încercat să limiteze pandemia dar, în acelaşi timp s-a adaptat foarte repede şi a făcut tot ce era posibil să îşi continue activitatea şi să îşi urmărească obiectivele.

În ceea ce priveşte temerile care se manifestă acum în piaţă, acestea variază în fucţie de domeniu. Acum aproape toata lumea se aşteaptă la o revenire în perioada următoare, doar că aceasta nu va fi uniformă. Probabil principala preocupare a proprietarilor de active imobiliare este cum vor performa/reacţiona utilizatorii clădirilor - ceea ce se va reflecta în gradul de ocupare şi în veniturile generate de acestea.

Construcţiile nesustenabile vor avea probleme de finanţare, închiriere şi de lichiditate

Un alt element extrem de important este faptul că pandemia a adus în prim plan termenul de ESG (Environmental factors, Social infrastructure si Governance) din care sustenabilitatea intră în "E". Întreaga lume de business si-a dat seama, si decidenţii au simţit în mod acut că nu există în izolare faţă de mediu şi că trebuie să se implice în mod real.

Vedem deja în România, bănci care cer evaluari care să ia în calcul măsurile şi investiţiile necesare pentru a aduce activele pe care le finanţează într-o zonă cu un consum redus de energie şi poluare. Mai mult, angajaţii sunt din ce în ce mai educaţi şi mai atenţi la calitatea spaţiilor pe care le ocupă şi au cerinţe legate de sustenabilitatea locului de muncă.

"Evident că încă este mai ieftin să construieşti nesustenabil, dar costul e una, iar valoarea pe care o aduce construcţia respectivă este alta. Lăsând la o parte pentru un moment faptul că cheltuielile de mentenanţă a unei clădiri sustenabile pot scădea cu până la 45%, implicaţiile pentru proprietari sunt mult mai adânci, iar impactul pe valoare va fi calculabil şi economiile făcute pentru o construcţie mai ieftină nu vor mai renta", a declarat Silviana Petre Badea, managing director JLL România.

O clădire nesustenabilă va rămâne neînchiriată mai mult timp decât media din piaţă, pentru că nu mai răspunde cerinţelor de sustenabilitate ale chiriaşilor

Va costa mai mult să fie finanţată, pentru că băncile vor "taxa" prin condiţiile de creditare o clădire care nu raspunde standardelor lor de ESG.

Nu va putea fi vândută decât unui grup de investitori non-instituţionali la un preţ sub piaţă, pentru că investitorii instituţionali nu vor mai avea voie să investească în clădiri care nu urmăresc standardele de sustenabilitatea

Incertitudinea a cuprins piaţa impactând în mod diferit asupra valorilor

În ceea ce priveşte piaţa de evaluări, incertitidinea a fost pentru început, sentimentul resimţit. Nimeni nu ştia cu adevărat ce se întâmplă şi nenumărate întrebări au apărut pe buzele tuturor. Cât va dura perioada de lockdown? Când se vor redeschide magazinele? Când va lovi valul 2? În ce formă? Când se va găsi un vaccin? Şi aşa mai departe. Au apărut incertitudini cu privire la siguranţa cash-flowului, la capacitatea chiriaşului de a plăti chiria, în special în retail, unde vânzările au scăzut foarte mult.

În rapoartele de evaluări a fost introdusă clauza de incertitudine (the Material Uncertainty Clause) în luna martie 2020, ca urmare a declanşării pandemiei. Acest lucru nu a fost primit cu braţele deschise de către investitori şi creditori, fiind perceput pe de o parte ca având un impact asupra gradului de lichiditate al proprietăţii, şi pe de altă parte îngreunând procesele de achiziţie sau vânzare.

Din cauza impunerii restricţiilor de către autorităţi nu s-au putut face o anumită perioadă inspecţii. Inspecţiile reprezintă o parte foarte importantă a procesului de evaluare, prin urmare au trebuit agreate din scurt anumite clauze cu creditorii şi investitorii pentru a ne asigura că doar evaluările de tip desktop ar fi suficiente, în unele cazuri apelând la ajutorul clienţilor cu privire la realizarea inspecţiilor de la distanţă.

O parte din tranzacţii au fost amânate sau anulate, ceea ce a făcut mai dificil procesul de estimare a valorii, iar evaluatorii au trebuit să se bazeze şi mai mult pe raţionament şi sentiment în lipsa unor evidenţe din piaţă.

Piaţa a reacţionat diferit, în funcţie de segment, astfel că sectorul logistic a fost pe departe cel mai rezilient în 2020 şi va rămâne şi în 2021, impulsionat şi de creşterea vânzărilor online. Comparând cu valorile din aceeaşi perioadă a anului 2019, pe parcursul anului trecut la centrele comerciale am observat scăderi în medie cu 5%-10%, în timp ce pe piaţa de birouri scăderea a fost de până la 5%. Proprietăţile industriale de calitate, securizate prin închiriere, au beneficiat de valori stabile sau chiar uşor in crestere, cu un trend ascendent si pe parcursul anului în curs.

Totuşi, procentele de mai sus nu sunt exhaustive, valorile fiind influenţate printre altele de tipul de proprietate, de locaţie, de clasă, gradul de ocupare, mixul de chiriaşi si calitatea acestora, perioada rămasă din contract, competiţie.

Cererile de evaluări au fost cele standard: pentru raportare financiară, garantarea împrumutului, taxe şi impozite, scop intern. Au continuat inclusiv cererile pentru evaluări în scop de achiziţie, mai mult spre a doua jumătate a anului 2020. Putem spune însă că am primit mai multe întrebari decât pre-COVID cu privire la evoluţia pieţei şi un posibil impact asupra valorii în timp, în special din partea băncilor.

"În principiu, numărul cererilor pentru evaluare nu a crescut, însă, cum o parte din instrucţiuni au fost uşor decalate odată cu declanşarea pandemiei, ulterior volumul de muncă a fost mult mai mare. Departamentul de evaluări al JLL a evaluat anul trecut proprietăţi în valoare de 4,7 miliarde de euro, în creştere cu aproape 50% faţă de 2019", a declarat Alina Cojocaru, Head of Valuation Advisory JLL