Analiză META Estate Trust: REIT-urile dezvoltă piaţa imobiliară

Pieţele care au implementat REIT-uri au înregistrat creşteri semnificative ale investiţiilor imobiliare şi ale numărului de IPO-uri. În decembrie 2022, existau 893 de REIT-uri listate la nivel global, cu o capitalizare bursieră totală de 1,9 trilioane de dolari, o creştere semnificativă faţă de cele 120 de REIT-uri listate în doar două ţări în 1990, se arată într-un comunicat primit la redacţie.

Piaţa imobiliară românească este subreprezentată pe piaţa locală de capital, în ciuda unui aport semnificativ la PIB-ul României, de 7,2% în anul trecut. Legiferarea REIT-urilor, societăţi pentru investiţii imobiliare, ar facilita atragerea de capital pentru jucătorii din industria imobiliară şi ar asigura o mai bună reprezentare a sectorului la bursă, conform unei analize realizate la nivel regional şi global de o echipă de cercetători angajată de Meta Estate Trust, companie de tip holding care activează în sectorul imobiliar din România şi acţionează ca un portal între piaţa imobiliară şi piaţa de capital.

Principalele avantaje ale companiilor REIT sunt: lichiditate crescută, costuri de tranzacţionare reduse comparativ cu tranzacţiile imobiliare directe, transparenţă, accesibilitate şi protecţie împotriva inflaţiei.

"REIT-urile sunt modalitatea prin care românii pot investi în sectorul imobiliar plătind costul unei acţiuni listate la bursă. Ele reprezintă liantul dintre piaţa de capital şi piaţa imobiliară. Acum 3 ani, alături de restul fondatorilor Meta Estate Trust, ne-am propus să democratizăm investiţiile în imobiliare. Evoluţia din ultimii trei ani a businessului Meta ne demonstrează că economia românească avea şi are în continuare nevoie de o conexiune foarte bună între piaţa imobiliară şi cea de capital, atât pentru creşterea lichidităţii pieţei de capital, cât şi pentru diversificarea opţiunilor de dezvoltare pentru piaţa imobiliară. Echipa Meta Estate Trust a reuşit să strângă capital, să investească în sectorul imobiliar, să listeze compania, să genereze rezultate financiare bune şi să ajungem la aproape 1.000 de acţionari. Funcţionarea REIT-urilor este astfel dovedită, iar pentru a trece la etapa următoare, piaţa are nevoie de legislaţie aferentă, care să scaleze businessurile din acest domeniu şi să contribuie şi mai mult la dezvoltarea pieţei de capital, a celei imobiliare şi a economiei româneşti", a declarat Alexandru Bonea, CEO Meta Estate Trust.

În prezent, 41 de ţări şi regiuni, care reprezintă 83% din PIB-ul global şi aproape 5 miliarde de oameni, au adoptat legislaţia REIT, conform analizei realizate de Meta Estate Trust. În decembrie 2022, existau 893 de REIT-uri listate la nivel global, cu o capitalizare bursieră totală de 1,9 trilioane de dolari, o creştere semnificativă faţă de cele 120 de REIT-uri listate în doar două ţări în 1990, se mai arată în analiză. Ungaria, Mexic, Germania, Suedia, Cehia sunt doar câteva ţări unde legiferarea funcţionării REIT-urilor a adus rezultate vizibile: mai multe IPO-uri din sectorul imobiliar, capitalizare bursieră îmbunătăţită şi mai mulţi investitori care investesc în sectorul imobiliar prin intermediul bursei. În România, iniţiativa legislativă care reglementează REIT-urile a trecut anul acesta de votul Senatului.

Germania, prin utilizarea REIT-urilor, a reuşit să crească semnificativ ponderea sectorului imobiliar în capitalizarea bursieră, raportat la PIB. Mexic a introdus FIBRA (echivalentul mexican al REIT) în 2004, ceea ce a condus la o creştere substanţială a numărului de companii imobiliare listate. Din 2013 până în 2023, numărul FIBRA tranzacţionate la bursă a crescut de la 9 la 26, în timp ce capitalizarea bursieră a crescut cu o rată anualizată de 33,4%. REIT-urile din Ungaria au atras investiţii semnificative şi au contribuit la diversificarea portofoliilor imobiliare. În 2023, capitalizarea bursieră a REIT-urilor din Ungaria a crescut cu 15% faţă de 2022, reflectând un interes crescut din partea investitorilor.

În concluzie, este oportună implementarea la nivel naţional şi cât mai curând a legislaţiei necesare, pentru a sprijini crearea şi dezvoltarea REIT-urilor, în vederea atragerii de capital şi stimulării pieţei imobiliare. Guvernul şi instituţiile financiare ar trebui să promoveze educaţia financiară pentru investitori, în special pentru micii investitori. Introducerea REIT-urilor va avea, cel mai probabil, un efect pozitiv asupra ratei de colectare fiscală şi va creşte veniturile încasate din impozitul pe dividende.

Stabilirea unor reglementări clare şi transparente este esenţială pentru crearea unui mediu sigur şi atractiv pentru investiţiile în REIT-uri, reducând riscurile speculative şi protejând piaţa de fluctuaţii mari.

Pe scurt, societăţile de investiţii imobiliare sunt companii listate care deţin şi operează portofolii imobiliare cu singurul scop de a distribui 90% din randamentele generate către acţionarii acestora.

Aceste companii au trei caracteristici importante:

Model investiţional specific: Aceste companii deţin portofolii imobiliare şi le operează pentru a genera venituri recurente;

Legislaţie specială: Un REIT este considerat astfel doar atunci când funcţionează conform unei legislaţii dedicate;

Anvergură considerabilă: Aceste vehicule ating maximul de valoare când portofoliile şi structura de capital sunt suficient de extinse pentru a exploata economiile de scară.

Astfel, românii au posibilitatea ca, în loc să cumpere un apartament în scop de investiţie, să achiziţioneze REIT-uri, acţiuni listate la bursă, prin care pot avea expunere la o serie de active imobiliare deţinute şi administrate profesionist de respectivul REIT. Legiferarea REIT-urilor oferă acces facil atât investitorilor instituţionali, cât şi micilor investitori la active imobiliare, care, prin prezenţa pe piaţa de capital, devin mai lichide, având un impact pozitiv asupra diversificării şi stabilităţii portofoliilor.

Introducerea REIT-urilor ar putea contribui la o reprezentare mai bună a sectorului imobiliar din România, oferind soluţii financiare reglementate şi accesibile, facilitând integrarea acestuia pe piaţa de capital. În prezent, piaţa imobiliară din România este doar marginal reprezentată în capitalizarea globală a pieţei, în ciuda importanţei economice a sectorului.

Potrivit comunicatului primit la redacţie, propunerea legislativă de reglementare a societăţilor pentru investiţii imobiliare, cunoscute la nivel internaţional şi local drept REIT-uri, a trecut anul acesta de votul senatorilor. Pentru a intra în vigoare, iniţiativa legislativă are nevoie şi de votul Camerei Deputaţilor. Propunerea a fost iniţiată de deputaţii PNL Diana Morar, Gabriel Andronache şi Sebastian Burduja.