Clădirile de birouri din SUA nu au fost niciodată aşa de goale

Rata de neocupare a clădirilor de birouri din SUA a atins un nou record în 2023, de 19,6%, conform datelor de la Moody's Analytics preluate de Wall Street Journal (vezi graficul). Recordul anterior, de 19,3%, s-a înregistrat în 1986 şi 1991.

Grafic sua-neocupare

"Cea mai mare parte a spaţiilor libere sunt clădiri care au fost construite în anii '50, '60, '70 şi '80", a declarat Mary Ann Tighe, director executiv în cadrul brokerului imobiliar CBRE. În prezent, cele mai mari rate de neocupare se înregistrează în Houston, Dallas şi Austin, conform datelor de la Moody's Analytics.

După cum subliniază WSJ, tendinţa de reducere a gradului de ocupare a clădirilor de birouri a devenit evidentă chiar înainte de pandemie, deoarece "companiile şi-au dat seama că au nevoie de mai puţin spaţiu pe angajat din cauza muncii la distanţă".

Cotidianul financiar american mai arată că există şi o mare diferenţă între criza de pe piaţa imobiliară comercială de la începutul anilor "90 şi cea din prezent. Atunci criza s-a terminat rapid odată cu relansarea economiei, însă astăzi "majoritatea analiştilor se aşteaptă ca birourile să rămână mai mult timp goale, deoarece locurile libere au mai puţin legătură cu ciclurile economice şi mai mult cu popularitatea tot mai mare a muncii de acasă".

Problemele de pe piaţa imobiliară comercială sunt amplificate de necesarul ridicat de refinanţare în condiţiile unor costuri mult mai mari decât cele existente la acordarea finanţărilor.

Financial Times a scris recent că proprietarii clădirilor de birouri din SUA se confruntă cu "un zid al refinanţărilor de 117 miliarde de dolari în 2024", conform datelor de la Mortgage Bankers Association (MBA).

Majoritatea acestor credite au fost contractate în urmă cu un deceniu, la dobânzi mult mai mici, după cum arată FT, iar "ratele creditelor ipotecare comerciale aproape că s-au dublat de atunci, în timp ce randamentul investiţiilor a scăzut puternic, ceea ce ridică perspectiva unor pierderi de miliarde de dolari pentru investitori".

"Toată lumea va da vina pe Covid pentru pierderi", a declarat John Griffin, profesor la Universitatea din Texas, în condiţiile în care "acordarea agresivă a creditelor ipotecare comerciale de către băncile de la Wall Street va face ca situaţia să fie mult mai gravă decât ar fi fost".

O analiză recentă de la Citigroup arată că valoarea creditelor imobiliare comerciale din SUA care vor ajunge la scadenţă până în 2027 este de circa 1,4 trilioane de dolari. Valoarea totală a creditelor imobiliare comerciale din Statele Unite este de circa 5,7 trilioane de dolari, iar băncile deţin 54% din valoarea totală.

În cadrul sondajului "European Occupier Survey 2023", brokerul imobiliar CBRE a precizat că rata de neocupare a spaţiilor de birouri înregistrată în Bucureşti a fost de 15,1% în prima parte a anului trecut, cea mai mare din ultimii 10 ani, în creştere de al 14,1% în T4 2022, conform unei ştiri Agerpres din iunie 2023.