COLLIERS: Piaţa birourilor s-a apropiat de pragul de 3 milioane de metri pătraţi

2020 a fost unul dintre cei mai slabi ani din ultimul deceniu pentru piaţa de birouri din Bucureşti din perspectiva cererii, reflectând incertitudinile generate de efectele pandemiei de Covid-19 asupra planurilor chiriaşilor, transmite un comunicat de presă.

Cererea totală a scăzut cu aproximativ 40% faţă de 2019, până la 214.000 de metri pătraţi, cel mai jos nivel din 2012, iar cererea nouă a fost de aproximativ 70.000 de metri pătraţi, potrivit raportului anual publicat de Colliers pentru 2020. Efectele "anului pandemic" continuă să fie resimţite în sectorul de birouri din Bucureşti şi în 2021, cu o recuperare care va dura probabil câţiva ani.

În afara Bucureştiului, cererea din cele patru mari subpieţe de birouri - Cluj-Napoca, Timişoara, Iaşi şi Braşov - a scăzut cu aproximativ 19% în 2020, la 60.000 de metri pătraţi, deşi mai mult de jumătate din această suprafaţă a venit dintr-un singur contract de închiriere, o reînnoire de peste 30.000 de metri pătraţi în Iaşi (Amazon). Consultanţii Colliers continuă să vadă motive de optimism pe termen lung pentru aceste pieţe, care deţin un stoc cumulat de birouri moderne de aproape 900.000 de metri pătraţi, adică mai puţin de o treime a ofertei din Bucureşti, în contextul unui ritm similar de crearea de locuri de muncă în domenii care necesită existenţa unui birou, cu perspectivă de accelerare în viitor.

Cererea mai mică de închirieri pe piaţa în ansamblu poate fi explicată prin faptul că acele companii care nu au fost în stadii avansate ale negocierilor sau nu au fost presate de nevoi imediate, precum expirarea contractului, au pus în aşteptare toate deciziile majore legate de imobiliare până când obţin mai multă claritate. La începutul lui 2021, nu s-a schimbat nimic din acest punct de vedere, companiile având în continuare o strategie de tipul "wait and see", aşteptând să vadă cum vor decurge lucrurile, în special în ceea ce priveşte evoluţia vaccinărilor, ceea ce ar determina şi momentul în care un număr mai mare de angajaţi se vor întoarce la birou. Contextul actual este totuşi un bun moment pentru companii să-şi transforme birourile şi să le adapteze la viitorul mod de lucru, apreciază consultanţii Colliers.

Colliers inovează şi răspunde provocărilor actuale şi nevoilor viitoare pe piaţa de birouri cu Office 360°, o abordare completă a birourilor, din toate punctele de vedere, realizată printr-un proces unic şi extrem de complex, adaptat până la ultimul detaliu pentru a se potrivi nevoilor şi planurilor strategice ale companiilor. Abordarea Colliers de control al costurilor în fiecare etapă a transformării biroului oferă economii suplimentare care depăşesc de multe ori 10-15% faţă de valorile obţinute de obicei de la contractori, în cadrul negocierilor din etapa de licitaţie.

În ceea ce priveşte livrarea de spaţii noi de birouri, 2020 a fost un an robust pentru piaţa din Capitală, cu aproximativ 156.000 de metri pătraţi de spaţii moderne livraţi, sub evaluarea iniţială de aproximativ 200.000 de metri pătraţi făcută la începutul anului. Totodată, chiar dacă există o diferenţă mare faţă de cei 286.000 de metri pătraţi livraţi în 2019, nivelul se menţine destul de robust, la aproximativ 5% din stocul actual de birouri moderne din Bucureşti. În 2021, aproximativ 250.000 de metri pătraţi de noi birouri moderne urmează să fie finalizate, circa 40% din această suprafaţă fiind preînchiriată la începutul de 2021.

Un aspect pozitiv este că anul trecut s-au făcut livrări importante în diferite subpieţe, semn al unei pieţe de birouri mature şi stabile. Principalele livrări de spaţii de anul trecut sunt extinderea complexului de birouri Ana Tower, din zona Casa Presei Libere - Expoziţiei, a treia fază în dezvoltarea proiectului Globalworth Campus, situat în zona Dimitrie Pompeiu, One United's One Tower din Floreasca - Barbu Vacarescu, o altă clădire în proiectul Campus 6 al Skanska şi faza finală a proiectului de birouri The Bridge, dezvoltat de Forte în Center West. Cu aceste noi dezvoltări, suprafaţa generală închiriată a birourilor din Bucureşti se apropie de pragul de 3 milioane de metri pătraţi.

"În general, noile livrări au rămas bine primite în Bucureşti, care are în continuare o ofertă redusă de spaţii de birouri moderne pe cap de locuitor în comparaţie cu alte centre de servicii europene, plus că o mare parte a birourilor de aici sunt vechi, fără dotări moderne. Dar, cum momentul nu a fost unul favorabil, unele dintre noile livrări au avut rate de ocupare sub medie comparativ cu anul record din 2019. Mai mult, pandemia a favorizat apariţia unei pieţe secundare alimentate de spaţiile suplimentare închiriate de către marile corporaţii. Majoritatea acestor companii au închiriat speculativ câteva spaţii suplimentare pentru a se potrivi creşterii preconizate a numărului de angajaţi. Pe baza estimărilor noastre, oferta de subînchiriere la sfârşitul anului 2020 depăşea deja 60.000 de metri pătraţi, mai mult de 2% din stoc, şi aceasta a crescut în primul trimestru al anului 2021", explică Sebastian Dragomir, Partner and Head of Office 360° la Colliers.

Pe piaţa de subînchirieri, un aspect pozitiv este că o parte semnificativă a viitorilor chiriaşi care vor veni în spaţii subînchiriate, care probabil că nu erau obişnuiţi cu birourile moderne până acum, îşi pot prelungi ulterior contractele de închiriere cu proprietarul. Această piaţă a fost alimentată de pandemia de Covid-19, majoritatea angajaţilor din birouri începând să lucreze de acasă. Explozia de cazuri de coronavirus din toamna anului trecut a amânat planurile pentru o revenire până la final de 2020, multe companii avansând acum jumătatea anului 2021 ca o ţinta tentativă. În medie, între 10% şi 20% dintre angajaţi au revenit în birouri, multe companii înregistrând procente cu o singură cifră.

Chiriile pentru birouri sunt destul de inelastice în raport cu cererea pe termen mai scurt şi poate dura ceva timp până când vor începe să se vadă scăderi, dar piaţa este una a chiriaşilor, iar proprietarii vor fi nevoiţi să devină mai flexibili şi mai generoşi în stimulente pentru a atrage şi a păstra chiriaşi. Clădirile mai vechi, cu poziţionare sau specificaţii tehnice slabe, vor fi mult mai expuse, iar proprietarii lor ar putea fi forţaţi să fie şi mai generoşi şi poate chiar să scadă chiriile cu 5-10% pentru a rămâne competitivi faţă de clădirile mai noi. În ceea ce priveşte rata de neocupare, anul trecut a fost atins maximul ultimilor patru ani - 13,75%, în creştere de la puţin peste 10% în anul precedent. Rata de neocupare continuă să fie generată în special de clădirile mai vechi, multe nefiind incluse în clasa A. Rata de neocupare ar putea să crească până la 18% până la sfârşitul anului pe piaţa de birouri din Bucureşti, şi, în cel mai rău caz, nu e exclus să urce către maxime istorice înregistrate în timpul recesiunii din 2009-2010, de peste 20%.

"Vedem acum proprietari care oferă contracte de închiriere sub durata standard de 5 ani şi sunt, de asemenea, puţin mai flexibili în ceea ce priveşte opţiunile de încheiere. Presiuni suplimentare asupra chiriilor apar pe fondul creşterii subînchirierilor, care oferă potenţialilor chiriaşi birouri amenajate la chirii destul de atractive şi condiţii chiar mai flexibile. Cu toate acestea, impactul asupra chiriilor este probabil să fie diferit, iar clădirile noi de clasa A ar trebui să fie în regulă: ele tind să aibă chiriaşi mari de tip blue chip, adică firme solide, şi, deşi acestea ar putea începe să subînchirieze o parte din birourile lor, clădirile foarte bune din Bucureşti au avut oricum o rată de ocupare peste medie ciclul trecut şi ne-am aştepta ca lucrurile să rămână aşa", spune Sebastian Dragomir.

Mai departe, consultanţii Colliers se aşteaptă ca o mulţime de clădiri planificate pentru 2022 sau mai târziu să fie amânate cel puţin până când piaţa se va echilibra. În mod normal, există cel puţin 400.000 de metri pătraţi pentru care expiră contractelor de închiriere în fiecare an, iar în 2021 e posibil ca puţine dintre acestea să fie reînnoite, atât din cauza problemelor economice actuale, cât şi a impactului permanent al muncii la distanţă. Dar consultanţii Colliers rămân destul de optimişti cu privire la piaţa de birouri din Bucureşti pe termen lung.

"Mai mult, considerăm că oferta redusă de birouri moderne din Bucureşti pe cap de locuitor este un factor izolator pe termen lung şi ne-am aştepta mai degrabă ca stocul modern de birouri să înceapă din nou să crească în câţiva ani. În consecinţă, ar putea depăşi 4 milioane de metri pătraţi până la sfârşitul noului deceniu şi ar putea să se apropie chiar de pragul 5 milioane de metri pătraţi, dacă nu va exista altă criză (economică). Totodată, oraşele regionale vor ramâne alternative mai puţin costisitoare în comparaţie cu Bucureştiul şi vor continua să aibă pieţe ale muncii mai puţin restrictive. Ne aşteptăm ca acestea să înceapă să se dezvolte mai repede decât Bucureştiul cândva în acest deceniu", conchide Sebastian Dragomir, Partner and Head of Office 360° la Colliers.