COLLIERS:  Revenirea pieţei de birouri din Bucureşti a continuat şi în prima jumătate a anului

Cererea anualizată nouă de spaţii de birouri moderne din Bucureşti a ajuns, la jumătatea anului 2022, la valori comparabile cu media deceniului precedent, potrivit consultanţilor Colliers, care observă însă o diferenţiere clară între cum sunt percepute clădirile noi şi cele existente care nu au beneficiat de investiţii pentru îmbunătăţiri tehnice, conform unui comunicat remis redacţiei. Mai exact, ritmul anualizat al cererii noi aproape s-a dublat faţă de minimul atins în contextul pandemiei, iar chiriaşii se orientează într-un număr tot mai mare către clădirile noi, cu specificaţii tehnice calitative şi care se află în zone bune. În cazul unor clădiri sau chiar subpieţe, consultanţii Colliers punctează că Bucureştiul începe să devină o piaţă a proprietarilor de clădiri de birouri.

"Ritmul anualizat al cererii noi este comparabil valoarea înregistrată în anul 2019, chiar dacă se află cu aproximativ o treime sub valoarea record înregistrată în 2017. Cu toate acestea, în acei ani s-au construit, în medie, peste 200.000 de metri pătraţi de spaţii de birouri moderne pe an, în condiţiile în care, în perioada 2022-2024, scenariul optimist indica o medie de aproximativ 120.000 metri pătraţi pe an. În prezent, nu suntem încă la nivelul din 2017-2019 de cerere, dar suntem mai aproape de acele valori decât de minimele din pandemie. Această revenire a venit la pachet şi cu un volum destul de mic de livrări noi, ceea ce pentru chiriaşi înseamnă mai puţine opţiuni atunci când decid să închirieze un spaţiu de birouri", explică Victor Coşconel, Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.

Potrivit sursei citate, după integrarea muncii la distanţă în modelul de lucru obişnuit al majorităţii companiilor, piaţa de birouri se va schimba drastic, sunt de părere consultanţii Colliers. Totuşi, tranziţia către un mod de lucru hibrid nu va însemna neapărat o reducere a suprafeţelor ocupate, în condiţiile în care firmele vor urmări mai degrabă să maximizeze calitatea timpului petrecut de angajaţi la birou. Concret, dispare nevoia de suprafeţe întinse de mese pentru birouri şi apar tot mai multe suprafeţe dedicate pentru activităţi specifice, precum colaborare, conferinţe, discuţii unu la unu, zone de întâlnire mai relaxate, zone de relaxare şi chiar distracţie. În consecinţă, tendinţa actuală este cea de transformare şi remodelare a spaţiilor de birouri, pentru a putea facilita acest nou mod de lucru.

Pe termen mediu, marea provocare ar putea să nu fie neapărat schimbarea modului de lucru cât veştile mai puţin bune din plan economic, este de părere Victor Coşconel. Incertitudinile economice şi geopolitice majore, cumulate cu riscurile ca anumite economii dezvoltate să alunece în recesiune, precum şi întărirea politicii monetare în SUA şi zona euro, reprezintă elemente care pot afecta puternic activitatea în ţările în curs de dezvoltare, iar România este în mod special vulnerabilă la evenimente externe negative. "În aceste condiţii, tratăm cu un optimism precaut evoluţia sectorului de birouri în trimestrele următoare, având în vedere că există riscuri semnificative ca economia să nu mai meargă aşa bine şi să ne trezim într-o situaţie diametral opusă cu cea pe care am văzut-o în ultimul an pe piaţa de birouri din România", spune expertul Colliers.

Pe termen mai lung, factorii pozitivi care au propulsat Bucureştiul printre cele mai interesante şi dinamice centre de servicii din Europa rămân valizi - salarii relativ mici faţă de Europa de Vest asociate cu abilităţi tehnice şi lingvistice bune. Prin urmare, este de aşteptat ca piaţa să crească nu doar pe o bază cantitativă, ci şi pe una calitativă, cu multe alte companii globale de tip blue-chip (mai ales din zona tehnologiei, dar nu numai) care să intre pe piaţă.

Stocul redus de birouri moderne din Bucureşti pe cap de locuitor este un factor izolator pe termen lung, consideră consultanţii Colliers, iar stocul modern de birouri este de aşteptat să înceapă din nou să crească în câţiva ani. În primul trimestru din 2022 au fost livraţi puţin peste 70.000 de metri pătraţi de spaţii noi de birouri moderne în Bucureşti, crescând stocul total la aproape de 3,3 milioane de metri pătraţi şi ar putea atinge 4 milioane de metri pătraţi până la sfârşitul deceniului. Oraşele regionale vor rămâne mai puţin dezvoltate decât Bucureştiul, dar vor continua să crească mai repede decât Capitala şi vor prospera, subliniază sursa citată.

"Remarcăm ca nu s-au materializat scenariile din vremea pandemiei care sugerau că un număr mare de chiriaşi vor da înapoi suprafeţe importante de birouri în contextul în care vor dori să pună accent pe lucrul de la distanţă. Dimpotrivă, companiile care şi-au redus suprafaţa în contextul adoptării unui mod de lucru hibrid sunt mai degrabă excepţiile. Cu toate acestea, scenariile de creştere pentru piaţa de birouri se confruntă cu provocări destul de mari pe termen scurt şi mediu, având în vedere climatul economic internaţional. O recesiune în ţările dezvoltate ar putea foarte uşor să contamineze economia României, ceea ce ar diminua considerabil şi cererea de spaţii de birouri", punctează Victor Coşconel.

Consultanţii Colliers estimează că în acest an ar putea fi livraţi aproximativ 140.000 de metri pătraţi de spaţii de birouri noi şi moderne, cu un total de aproximativ 360.000 de metri pătraţi pentru perioada 2022-2024. Această cifră pare destul de mică pe o piaţă în care valoarea raportată a cererii noi a fost în medie de aproximativ 140.000 de metri pătraţi pe an, în perioada de dinaintea pandemiei (probabil că tranzacţiile directe între proprietari şi chiriaşi, care nu sunt raportate, adaugă cel puţin 30% la cererea nouă, conform estimărilor Colliers).

"În lumea post-pandemie, chiriaşii îşi doresc cu atât mai mult ca timpul petrecut de angajaţi la birou să fie unul de calitate şi atunci caută şi un birou pe măsură. În condiţiile unei cereri crescute pentru aceste tipuri de spaţii şi un volum relativ redus de livrări, se creeaza premisele formării unei pieţe a proprietarilor pentru anumite clădiri sau subzone dezirabile. Cu alte cuvinte, chiar şi în condiţiile unei rate de neocupare agregate la nivel de Bucureşti, care este în linie cu o piaţă a chiriaşilor, această cifră nu explică diferenţa tot mai mare dintre clădirile noi şi moderne şi cele mai vechi şi perimate. În consecinţă, există şi premisele unei creşteri mai substanţiale pentru chiriile prime în trimestrele următoare", conchide Victor Coşconel, Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers

Semnele clare de revenire şi de recuperare din piaţa de birouri se văd şi în activitatea Colliers, care a fost cea mai activă agenţie de leasing pe segmentul de office din Bucureşti în 2021, prin reprezentarea chiriaşilor în contracte de închiriere de peste 43.000 metri pătraţi, volum care plasează compania de consultanţă imobiliară în top şi la nivel naţional. Cererea totală pentru spaţii de birouri moderne a crescut cu 23% în 2021, până la 263.000 de metri pătraţi, comparativ cu aceeaşi perioadă a anului precedent, arată datele Colliers. În acelaşi timp, cererea nouă a fost de 104.000 de metri pătraţi, în creştere cu 47% faţă de perioada similară din 2020, se menţionează în comunicat.