COMENTARII PE TEME DE ACTUALITATE Despre ultima variantă în lucru privind impozitul pe clădiri

Aflat pe circuitul de aprobare legislativă, Proiectul de lege pentru aprobarea Ordonanţei Guvernului nr. 16/2022 (L483/2022) conţine unele amendamente care, cel puţin în zona impozitului pe proprietate, implică modificari semnificative.

Le analizez în câteva fraze, cu menţiunea că mă bazez pe varianta de amendamente valabilă la data scrierii acestui articol, 5 octombrie 2022, când acestea încă nu au intrat în discuţie la Senat.

Cele scrise în continuare rămân valabile atâta vreme cât amendamentele la care se face referire vor fi adoptate fără alte modificări.

Aşadar:

• Comentariu general

S-a eliminat prin proiectul de lege trimiterea la studiile de piaţă administrate de către notarii publici.

S-au introdus prevederi care vor avea impact asupra creşterii valorilor impozabile atât la clădirile rezidenţiale, cât şi la cele nerezidenţiale.

S-a revenit la intervalele din care se pot selecta cotele de impozitare: 0.08%-0.2% pentru clădirile rezidenţiale şi 0.2%-1.3% pentru clădirile nerezidenţiale.

• Referitor la clădirile rezidenţiale

S-a menţinut ideea algoritmului de la articolul 457 din actualul cod fiscal şi s-au modificat valorile utilizate în calculele aferente acestuia.

Astfel, valoarea de pornire care era 1000 lei/mp a devenit 1500 lei/m şi la fel se consemnează o creştere de cca 50% la toate elementele de calcul.

Rezulta aşadar că există premizele ca începând cu 1 ianuarie 2023 valorile impozabile să crească cu cca 50%.

Reamintesc ca impozitul rezulta dupa ce noile valori impozabile se inmultesc cu cotele de impozitare stabilite de catre consiliile locale.

Vă reamintesc exemplele pe care le-am prezentat în articolul de mai jos.

Exemplul 1: Apartament situat în Bucureşti, etaj zona A, etaj 3, an construcţie 1950, suprafaţa desfăşurată 99,71 mp, valoare impozabilă la 31.12.2021 204.878 lei şi impozit anual 204 lei.

Noua valoare impozabila ar rezulta cca 307.317 lei care, daca se mentine cota de impozitare de 0.1%, va conduce la o valoare a impozitului în anul viitor de 307 lei faţă de 204 lei in acest an.

Exemplul 2: Casa situată în Cluj Napoca cu suprafaţa desfăşurată de 295 mp şiteren în suprafaţă de 800 mp, zona C, valoare impozabilă la 31.12.2021 479.000 lei şi impozit anual 958 lei.

Noua valoare impozabilă ar rezulta cca 718.500 lei care, daca se menţine cota de impozitare de 0.2%, va conduce la o valoare a impozitului în anul viitor de 1.437 lei fata de 958 lei in acest an.

Daca se va modifica nivelul cotelor de impozitare, în sensul diminuării, atunci e posibil ca impozitul să nu crească în acelaşi ritm ca valoarea impozabilă. Daca la Cluj Napoca se decide o cotă de impozitare de 0.1% este posibil chiar ca impozitul să scadă la 718 lei.

Iar acolo unde cotele de impozitare nu erau la nivel maxim (ex Timisoara) şi se decide creşterea acestora, este posibil ca impozitul să crească cu mai mult de 50%.

• Referitor la cladirile nerezidenţiale

Valoarea impozabilă se va referi la clădire şi terenul aferent şi nu distinct la clădiri şi teren cum se realiza până în prezent.

În acest sens contribuabilii cărora le-au expirat cei 5 ani de la ultima reevaluare, vor solicita un raport de evaluare, la începutul anului 2023 în care evaluatorii autorizaţi vor include şi valoare de teren aferentă clădirii. Nu se va mai aplica GEV 500 din forma actuală ci standardele de evaluare în vigoare specifice evaluării unei proprietăţi imobiliare. Şi eventual alocarea valorii pentru a fi mai facil pentru autorităţile locale când sunt mai multe clădiri. Dar aceasta temă tehnică o vom analiza ulterior.

În acest sens vă prezint un exemplu concret al unor spaţii comerciale aflate la parter de bloc în număr de 20 care în anul 2017 aveau o valoare impozabilă de cca 7.450 mii lei iar după noul sistem propus incluzând şi aportul valorii terenului, valoare impozabilă poate deveni cca 15.543 mii lei. Creşterea rezultată este o dublare a valorii impozabile.

Dacă vor rămâne aceleaşi cote de impozitare, în acest caz, impozitul acestui contribuabil se va dubla. Desigur că acest calcul nu poate fi extrapolat la toate proprietăţile nerezidenţiale, dar consider că un prag spre nivelul de sus poate fi această dublare a valorilor impozabile.

Şi în acest caz, impozitul va fi influenţat decisiv de cotele de impozitare selectate de către consiliile locale din intervalul 0.2-1.3%

Este important de precizat că obligativitatea evaluării la începutul anului viitor o au acei contribuabili (persoane fizice sau juridice care şi-au realizat ultima evaluare la începutul anului 2018).

Pentru ceilalţi se utilizează valorile impozabile valabile la începutul anului 2022 care se menţin până la scadenţa de 5 ani, după cum urmează:

Cei care şi-au realizat ultimele evaluări la începutul anului 2019 vor aplica noul sistem din anul 2024.

Cei care şi-au realizat ultimele evaluări la începutul anului 2020 vor aplica noul sistem din anul 2025.

Cei care şi-au realizat ultimele evaluări la începutul anului 2021 vor aplica noul sistem din anul 2026.

Cei care şi-au realizat ultimele evaluări la începutul anului 2022 vor aplica noul sistem din anul 2027.

Datorită faptului că regula valabilităţii evaluărilor s-a modificat în anul 2021 majoritatea proprietăţilor nerezidenţiale vor trece pe noua regulă până în anul 2025.

Acestea sunt modificările esenţiale despre care vom vorbi pe larg mai ales în ce priveşte modalitatea de realizare a evaluărilor, dacă vor rămâne în forma finală a legii nemodificate.