CU MULTE CONSTRUCŢII SEMI-SPECULTATIVE CBRE: "Strategia dezvoltatorilor şi a fondurilor de investiţii - încă prudentă"

Stocul modern de spaţii logistice şi industriale a atins 3,8 milioane metri pătraţi la nivel naţional, la finalul anului trecut, anunţă specialiştii din cadrul CBRE. Aceştia menţionează că 81% din total se află în clădiri de clasa A, iar 70% - în proprietăţi din apropierea oraşelor regionale. Rata de neocupare a atins 3,7%, pe fondul cererii mari, a suprafeţei mici disponibilă în proiectele finalizate şi a numărului mare de contracte de pre-închiriere semnate pentru spaţii aflate încă în construcţie. În 2018, activitatea totală de închiriere, excluzând reînnoirile şi renegocierile, a atins 270.000 mp, cu 11% mai puţin decât în 2017. Sursele citate au precizat: "În 2019 se va construi într-un ritm şi mai rapid decât în 2018, fiind aşteptate livrările a 607.000 mp, dintre care 27% sunt localizaţi în oraşe regionale, iar 55% sunt pre-închiriaţi".

Suprafaţa totală tranzacţionată în 2018 este de 509.000 mp, din care 45% au fost destinaţi companiilor care au activităţi de depozitare, 35% au fost închiriaţi de companii de distribuţie, 15% de jucători din domeniul logisticii şi 5% de companii de producţie. Piaţa locală a fost dominată, şi în 2018, de proiectele marilor dezvoltatori internaţionali ca CTP Invest, WDP, Logicor şi P3, care au absorbit 61% din totalul cererilor, mai adaugă CBRE. Din totalul noilor construcţii finalizate în 2018, 11% au fost de tip speculativ.

Strategia dezvoltatorilor şi a fondurilor de investiţii active pe piaţa locală este încă prudentă, cu multe construcţii semi-specultative. Dezvoltările semi-specultative sunt proiecte cons­truite ca urmare a cererilor primite fie din partea clienţilor existenţi, fie de la chiriaşi noi, dar care au şi o componentă speculativă. Astfel, suprafeţei construită la cerere, i se adaugă circa 20%-50%, deoarece dezvoltatorii doresc să fie pregătiţi pentru posibile noi solicitări. Nivelul ridicat al cererilor determină rata mare de pre-închirieri, cea mai mare parte a spaţiilor fiind contractate înainte de finalizare.

Segmentul de retail a fost principalul motor de creştere pentru piaţa spaţiilor industriale şi logistice în 2018, iar cele mai importante tranzacţii, din punct de vedere al suprafeţei, au avut loc în parcurile deţinute de WDP Industrial, în cel de al doilea semestru din 2018. Astfel, Carrefour a semnat pentru închirierea a 65.500 mp în parcurile din Brazi şi Deva, iar P&G va ocupa 25.600 mp în Timişoara.

La nivelul capitalei, proiectele se găsesc în toate cele patru puncte cardinale ale oraşului, dar partea de vest s-a consacrat deja ca pol al spaţiilor indus­triale şi logistice, 74% din stocul de spaţii fiind situat aici. Partea de nord are un potenţial important, ca urmare 16% din totalul clădirilor au fost cons­truite în această zonă, iar pe viitor sunt anunţate şi alte dezvoltări importante. Contractele de pre-închiriere au constituit 41% din suprafaţa tranzacţionată în apropierea Bucureştiului în 2018, iar 68% dintre acestea sunt pentru spaţii situate în zona de nord a oraşului. Circa 440.000 mp vor fi construiţi în 2019, în zonele limitrofe capitalei.

Chiria prime (chiria de referinţă pentru proiectele de clasă A, amplasate în cele mai bune zone) şi-a păstrat în 2018 un nivel constant de 4,1 euro/lună, în timp ce chiria medie s-a situat la 3,5 euro/lună.

Pentru 2019 a fost anunţată livrarea a 607.000 mp la nivel naţional, dintre care 47% reprezintă dezvoltările CTP, liderul de piaţă, iar restul de 53% sunt construcţii ale Helios, Element Development, Transilvania Construcţii şi Zacaria.

Andrei Jerca, Account Director / Industrial Services al CBRE Romania: "În 2018 s-a contruit într-un ritm alert, chiar dacă sub nivelul din 2017, dar ne aşteptăm ca anul acesta segmentul spaţiilor logistice şi industriale să aibă cea mai importantă creştere din ultima perioadă. O direcţie importantă, care s-a manifestat în 2018 şi care va continua să fie prezentă şi 2019, este majorarea segmentului de comerţ electronic în ponderea cererilor de închiriere. Infrastructura este unul dintre factorii cheie în amplasarea de noi proiecte logistice şi industriale, aşadar ne aşteptăm ca lucrările de îmbunătăţire a unor drumuri, care vor avea loc anul acesta, să atragă şi noi construcţii. De asemenea, proiectele semi-speculative vor fi şi anul acesta în număr mare, la fel ca în 2018, chiar dacă se vor construi şi numeroase proiecte după specificaţiile chiriaşilor, de tip Build-to-Suit".