De ce a crescut importanţa "clauzelor verzi" în contractele de închiriere?

Prevederile europene referitoare la obligaţiile de raportare privind durabilitatea - care vizează factorii de mediu, sociali şi de guvernanţă (ESG) - au fost transpuse în legislaţia naţională prin Ordinul nr. 85/12.01.2024, publicat pe 26 ianuarie. Ca urmare, societăţile comerciale şi administratorii acestora vor avea o serie de obligaţii printre care şi cea de a pregăti un raport privind cele trei aspecte ESG, care se va aplica, treptat, în funcţie de anumite criterii.

Primele care vor avea obligaţia de raportare, chiar pentru anul 2024, vor fi entităţile de interes public cu peste 500 de angajaţi. Pentru 2025, obligaţia se va extinde la companiile care îndeplinesc cel puţin două criterii dintre următoarele: 50 de angajaţi, 4 milioane de euro activ net şi 8 milioane de euro cifră de afaceri, iar pentru anul 2026 vor intra în sfera obligaţiei toate întreprinderile mici şi mijlocii listate. Raportarea se va face în anul următor pentru fiecare an de referinţă.

Care este impactul în sectorul imobiliar?

În sectorul imobiliar, mulţi dintre marii dezvoltatori pregătesc şi publică deja rapoarte de sustenabilitate. Pentru aceştia, experienţa anilor trecuţi poate face mai facilă trecerea către raportarea obligatorie. Pentru restul, procedura de raportare poate însemna un proces anevoios de colectare a informaţiei din diverse fluxuri operaţionale sau de la chiriaşi, sistematizarea acestora şi îndreptarea politicilor curente sau implementarea de noi politici de la caz la caz (de luare a deciziilor, de mediu, de securitate în muncă, de cunoaştere a clientelei etc).

Obligaţia de raportare se va aplica în mod similar şi chiriaşilor care, la rândul lor, trebuie să facă eforturi de colectare şi sistematizare a informaţiilor, inclusiv cu privire la factorii de mediu şi, în particular, cu privire la elementele de mediu ale clădirii în care îşi desfăşoară activitatea. Prin urmare, în perioada următoare dezvoltatorii imobiliari vor fi supuşi unei presiuni suplimentare din partea chiriaşilor pentru a transmite informaţii relevante în ceea ce priveşte clădirea şi spaţiul închiriat.

Ordinul reglementează, în principal, obligaţia de raportare şi nu obligă direct dezvoltatorii sau chiriaşii să îşi împărtăşească unul altuia informaţiile de care fiecare are nevoie pentru raportul de durabilitate. Ne situăm astfel în faţa unei colaborări voluntare care depinde de bunăvoinţa celeilalte părţi, dar şi de gradul de sistematizare a informaţiilor la nivelul intern al fiecăreia dintre părţile contractante.

În absenţa unei obligaţii legale de împărtăşire a informaţiei relevante, procesul de colectare a informaţiilor cu privire la durabilitate, precum şi procesul de implementare a politicilor de mediu sau de altă natură poate avea de suferit.

Soluţia este reglementarea în cuprinsul contractului de închiriere a obligaţiilor specifice în ceea ce priveşte durabilitatea, aşa numitele "clauze verzi" din contractele de închiriere care sunt deja o practică curentă în ţările vestice precum Franţa sau Germania. Numai prin reglementare contractuală se poate depăşi caracterul incert al executării voluntare şi se poate crea un cadru juridic clar de colaborare.

Ce sunt clauzele verzi?

Clauzele verzi reprezintă prevederi specifice incluse în contractele de închiriere care urmăresc integrarea principiilor ESG în activităţile şi operaţiunile părţilor implicate. Aceste clauze încurajează comportamente responsabile şi durabile şi promovează o utilizare eficientă a resurselor naturale, utilizarea resurselor regenerabile, gestionarea deşeurilor, calitatea aerului interior, reducerea emisiilor de carbon, respectarea standardelor sociale şi angajamentul faţă de bunele practici de guvernanţă.

În contractele de închiriere aceste clauze pot reglementa, de la caz la caz , următoarele aspecte:

colaborarea părţilor în procesul de raportare şi obligaţia de a furniza una celeilalte informaţii cu privire la factorii de mediu, factorii sociali şi de guvernanţă;

implementarea unor măsurilor de eficienţă energetică, utilizarea unor echipamente şi sisteme specifice pentru reducerea consumului de energie şi stabilirea de obiective comune pentru utilizarea de energie regenerabilă;

adoptarea unor practici pentru conservarea resurselor naturale, cum ar fi apa şi materiile prime, instalarea de echipamente eficiente în consumul de apă şi implementarea unor politici de achiziţie durabilă;

adoptarea unor practicilor responsabile cu privire la gestionarea deşeurilor, implementarea unui sistem comun de reciclare şi stabilirea regulilor clare pentru eliminarea deşeurilor;

crearea unui mediu de lucru sănătos şi sigur în clădirea închiriată, asigurarea condiţiilor adecvate de lucru, implementarea programelor de sănătate şi siguranţă şi promovarea bunăstării angajaţilor;

asigurarea accesibilităţii spaţiului pentru persoanele cu dizabilităţi, promovarea unui mediu de muncă inclusiv şi luarea în considerare a amenajărilor spaţiului pentru sprijinirea diversităţii şi incluziunii sociale;

adoptarea practicilor de guvernanţă transparentă şi etică, raportarea periodică a performanţelor ESG şi respectarea unor standarde înalte de etică în afaceri;

stipularea respectării certificărilor sau standardelor internaţionale de sustenabilitate, cum ar fi LEED sau BREEAM sau obţinerea şi menţinerea certificărilor recunoscute la nivel global.

Clauzele verzi pot varia în funcţie de nevoile specifice ale părţilor implicate şi de particularităţile fiecărei clădiri sau ale contractelor de închiriere. Ele trebuie să fie clar formulate şi să reflecte angajamentul real al părţilor faţă de principiile ESG. În funcţie de prioritatea pe care fiecare entitate o acordă implementării principiilor ESG, clauzele pot fi formulate ca simple obligaţii de colaborare sau angajamente de principiu, până la obligaţii riguroase a căror nerespectare poate atrage sancţiuni pe tărâm contractual.

Noile cerinţe de raportare obligă indirect atât chiriaşii, cât şi proprietarii să dezvolte şi să implementeze procese interne care să asigure monitorizarea şi raportarea adecvată a performanţelor ESG. Implicit, părţile vor fi împinse către o colaborare mai strânsă atât pentru a asigura un flux eficient de informaţii, dar şi pentru a îndeplini cerinţele ESG într-un mod coordonat.

Dincolo de sfera contractuală, clauzele verzi din contractele de închiriere pot deveni modalitate eficientă de implementare a principiilor ESG şi de a contribui la dezvoltarea sustenabilă a sectorului imobiliar. Aceste clauze pot aduce beneficii atât proprietarilor, cât şi chiriaşilor, prin obligarea la reducerea costurilor operaţionale, îmbunătăţirea reputaţiei şi conformitatea cu cerinţele legale. De asemenea, ele pot juca un rol important în protejarea mediului şi în crearea unor comunităţi mai sustenabile prin impunerea şi facilitarea practicilor responsabile în domeniul imobiliar, precum eficienţa energetică, gestionarea durabilă a resurselor şi promovarea unor opţiuni ecologice.