EDITIE SPECIALA "REDACTOR-SEF PENTRU O ZI": S.R. STANESCU / DUPĂ O EVOLUŢIE OSCILANTĂ ÎN ULTIMII ANI Piaţa noastră imobiliară revine la tendinţele dinaintea crizei

Ţara noastră continuă să atragă investitori imobiliari, pe fondul indicatorilor macroeconomici stabili şi cu perspective de îmbunătăţire şi în condiţiile unor randamente mai atractive faţă de alte pieţe din regiune, anunţă specialiştii din cadrul JLL.

Aceştia menţionează că interesul pentru piaţa noastră imobiliară este crescut, în acest an, fiind prezenţi investitori noi, atraşi de randamentele atractive pe care le pot obţine comparativ cu alte pieţe din regiune, precum Polonia, Cehia sau Ungaria.

Reprezentanţii DTZ Echinox notează că, în contextul fundamentelor macroeconomice favorabile de care se bucură România în prezent, există investitori noi care analizează piaţa noastră şi mulţi chiar înaintează oferte de achiziţie. Din păcate, încă există diferenţe privind aşteptările de preţ între vânzători şi cumpărători. Ca urmare a faptului că România oferă randamente mai ridicate decât ţările din regiune, mare parte din investitorii atraşi au un caracter oportunist care percep România ca un mediu ivestiţional cu un grad de risc încă ridicat.

Piaţa a devenit din ce în de mai dinamică în ultimii ani, după ce în anii precedenţi, singurii investitori activi erau Nepi şi Globalworth. În prezent, analizează piaţa şi fac oferte un număr mult mai mare de investitori, dintre care o parte au fost prezenţi în România şi înainte de criză. Ţara naostră oferă în continuare randmente mai ridicate comparativ cu pieţele din regiune, care atrag cei mai mulţi investitori (Cehia şi Polonia). Accesul la finanţare este mai dificil şi costurile pentru finanţare sunt mai ridicate, ceea ce reduce din atractivitatea randamentelor. Trendul general al yieldurilor este de uşoară compresie, însă evoluţia de la începutul anului până acum a fost oareacum liniară.

Volumul investiţiilor imobiliare în prima jumătate a acestui an a ajuns la 359 de milioane de euro, unul din cele mai ridicate niveluri în ultimii şase ani, potrivit celui mai recent raport CBRE România privind investiţiile imobiliare, trimis redacţiei.

Comparativ cu prima jumătate a anului trecut, când au fost investiţi 107 milioane de euro, volumul investiţional din primul semestru al acestui an este de peste trei ori mai mare.

Proprietăţile din retail şi din sectorul birouri au fost cele mai tranzacţionate în primul semestru al lui 2016, cu o pondere de 88% din totalul investiţiilor, mai relevă raportul CBRE, care punctează şi că investiţiile străine continuă să fie predominante pe piaţa de real estate din România, ponderea capitalului autohton fiind de doar 1% din totalul investiţiilor.

Cele mai mari cinci tranzacţii înregistrate în prima jumătate a lui 2016 reprezintă peste 80% din volumul investiţional total. Raportul CBRE precizează şi că în acest an s-a înregistrat una din cele mai mari tranzacţii în afara Bucureştiului - achiziţia Sibiu Shopping Center din iunie, în valoare de 100 de milioane de euro.

Piaţa rezidenţială din ţara noastră rămâne subdezvoltată anul acesta, iar investitorii vor continua să achiziţioneze terenuri pentru dezvoltări pe termen lung, arată specialiştii DTZ Echinox.

• BNR: "Piaţa imobiliară a revenit la nivelul de dinaintea crizei financiare"

Preţurile bunurilor imobiliare rezidenţiale au reintrat, începând cu anul 2015, pe o pantă ascendentă, dar acestea nu au o dinamică îngrijorătoare şi nu indică presiuni asupra stabilităţii financiare, consideră specialiştii Băncii Naţionale a României (BNR), potrivit ultimului Raport de Stabilitate Financiară.

Documentul precizează: "BNR monitorizează atent riscurile asupra stabilităţii financiare generate de evoluţia pieţei imobiliare, trei dintre obiectivele sale intermediare macroprudenţiale fiind în strânsă legătură cu această piaţă: (i) evitarea acumulării rapide de vulnerabilităţi ca urmare a îndatorării excesive, (ii) reducerea concentrării semnificative, directe şi indirecte, a expunerilor aflate în legătură cu piaţa imobiliară şi (iii) asigurarea unei alocări eficiente a creditării în economie, prin monitorizarea sustenabilităţii intermedierii financiare".

Monitorizarea reluării ciclului de creştere a preţurilor imobiliare este importantă, în special dacă această evoluţie este însoţită şi de un ciclu al creditării puternic ascendent, existând evidenţe referitoare la o puternică sincronizare între cele două, apreciază Banca Centrală. Aceasta menţionează că piaţa imobiliară rezidenţială prezintă o serie de caracteristici structurale, care indică existenţa unei cereri potenţiale importante din partea populaţiei pentru achiziţia de locuinţe.

Oferta de locuinţe are un grad ridicat de inelasticitate, iar sectoarele construcţii şi imobiliar sunt vulnerabile la ajustări ale ciclului de afaceri şi ale finanţării externe, potrivit Băncii Naţionale, care arată că accesul populaţiei la creditare pentru achiziţia unei locuinţe s-a îmbunătăţit semnificativ în perioada 2004-2015: "Este o evoluţie favorabilă din punct de vedere social, dar din perspectiva stabilităţii financiare monitorizăm atent dinamica riscului de rata dobânzii şi a riscului de credit. Creditele ipotecare sau pentru alte investiţii imobiliare prezintă o senzitivitate mai pronunţată a gradului de îndatorare la schimbări în rata dobânzii, materializarea unor fluctuaţii ale costului de finanţare pe parcursul duratei de viaţă a acestor credite având o probabilitate ridicată. Din perspectiva riscului de credit, împrumutul imobiliar poate genera presiuni în special pe canalul expunerilor faţă de debitorii aflaţi în categorii de venit cu vulnerabilitate pronunţată".

Raportul citat subliniază că volatilitatea relativ importantă a pieţei imobiliare comerciale poate genera riscuri suplimentare, ceea ce ridică problema calificării adecvate a personalului bancar implicat în activitatea de creditare imobiliară comercială, astfel încât riscurile să fie evaluate corespunzător. "Monitorizarea riscurilor dinspre piaţa imobiliară reprezintă o componentă importantă a strategiei politicii macroprudenţiale a BNR. Evidenţele empirice au arătat că multe dintre crizele financiare au fost precedate de evoluţii nesustenabile ale preţurilor bunurilor imobiliare. Caracteristicile structurale ale pieţelor imobiliare pot acţiona ca potenţiali amplificatori ai crizelor financiare, corecţiile semnificative ale preţurilor bunurilor imobiliare având un impact important asupra activelor populaţiei şi companiilor nefinanciare, cu efecte semnificative asupra economiei reale (scăderea consumului şi investiţiilor) şi asupra sectorului financiar (creşterea riscului de credit)", arată BNR, adăugând că monitorizează atent riscurile asupra stabilităţii financiare generate de evoluţia pieţei imobiliare, "trei dintre obiectivele intermediare macroprudenţiale fiind în strânsă legătură cu această piaţă: (i) dimensiunea ciclică, prin obiectivul privind reducerea şi prevenirea creşterii excesive a creditării şi a îndatorării, (ii) dimensiunea structurală, prin obiectivul privind limitarea concentrării expunerilor directe şi indirecte şi (iii) reluarea sustenabilă a creditării, prin obiectivul privind sustenabilitatea intermedierii financiare".

Piaţa imobiliară a revenit la nivelul de dinaintea crizei financiare internaţionale, îmbunătăţirea condiţiilor macroeconomice şi a celor de finanţare fiind principalii factori determinanţi.

Raportul BNR menţionează că, la noi, creşterea nu a depăşit nivelul de alertă stabilit de către Comisia Europeană pentru identificarea dezechilibrelor macroeconomice. Reluarea tendinţei ascendente a preţurilor imobiliare nu mai este concentrată în zonele metropolitane. "În România, creşterea preţurilor bunurilor imobiliare rezidenţiale este generalizată, dar asimetrică la nivelul ţării, astfel creşterea înregistrată în capitală este mai redusă comparativ cu restul ţării", conform sursei citate.

Începând cu anul 2013, intenţia populaţiei de a cumpăra o locuinţă a revenit pe o tendinţă ascendentă, similar dinamicii înregistrate la nivel european, fiind susţinută şi de aşteptările privind situaţia financiară viitoare. Piaţa imobiliară rezidenţială prezintă o serie de caracteristici structurale care indică existenţa unei cereri potenţiale importante pentru achiziţia de locuinţe.

Revenirea pieţei imobiliare s-a reflectat şi în dinamica ofertei de locuinţe, atât producţia, cât şi investiţiile imobiliare înregistrând ritmuri importante de creştere începând cu anul 2014. Numărul autorizaţiilor de construcţie continuă să fie la un nivel redus. Sectoarele construcţii şi imobiliar sunt puternic prociclice, acestea înregistrând ajustări importante ale activităţii economice pe parcursul ultimului ciclu economic.

Valoarea adăugată brută aferentă sectorului construcţiilor s-a redus de la aproximativ 11% în perioada 2008-2009, la 8% în 2014. Gradul redus de tehnologizare şi durata mare de realizare a locuinţelor creează premisele unui grad ridicat de inelasticitate a ofertei de locuinţe şi determină o vulnerabilitate importantă pentru companiile din acest sector, arată sursa citată, menţionând că, la aceasta, se adaugă şi dependenţa semnificativă de finanţare de la nerezidenţi (11 miliarde euro, respectiv 31% din totalul finanţării externe atrase de sectorul companiilor nefinanciare, în septembrie 2015), mai mult de jumătate din aceasta fiind pe termen scurt.

• Peste 50 de branduri noi de retail au intrat în ţara noastră, din 2014

Piaţa de retail din România este extrem de animată, atât pe segmentul livrărilor de spaţii noi, cât şi din punct de vedere al cererii, sunt de părere reprezentanţii DTZ Echinox. Aceştia afirmă că, în prima jumătate a anului în curs, vânzările retailerilor au urmat trendul ascendent de anul trecut, înregistrând, în medie, o creştere de 15%, cu diferenţe semnificativ mai mari pentru retailerii de fashion.

În zona de retail, dezvoltatorii au anunţat livrarea a aproape 190.000 de metri pătraţi pentru a doua jumătate a anului, din care 30% reprezintă extensii şi modernizări de proiecte existente, conform domnului Andrei Drosu.

Două mari proiecte de retail au fost finalizate în prima jumătate a anului, ambele ţintind oraşe mari, dar cu stoc redus de spaţii comerciale moderne. NEPI a deschis Shopping City Timişoara, de 57.000 metri pătraţi, iar SIF Oltenia a terminat renovarea Mercur Craiova, de 20.000 de metri pătraţi, ne-a mai spus reprezentantul JLL.

În aceeaşi perioadă, Anchor Grup a finalizat modernizarea celor două malluri pe care le deţine în Capitală - Bucureşti Mall şi Plaza România.

Peste 50 de branduri noi de retail au intrat în România din 2014, iar printre cei care au deschis magazine în acest an se numără COS, Fossil, Chopard şi Cerruti 1881. În plus, alte nume noi, precum Lynne, Forever 21 şi Lanidor au anunţat extinderea în România. Pe lângă brandurile de modă şi lanţurile de supermarketuri şi hipermarketuri au continuat să se extindă agresiv, încurajaţi de creşterea record a consumului, potrivit JLL.

Pentru întregul an este aşteptată livrarea unor centre comerciale noi, precum şi extinderi ale unor proiecte existente, suprafaţa ce urmează să fie livrată depăşind 230.000 de metri pătraţi, nivel în creştere cu aproximativ 30% faţă de livrările din 2015, ne-au precizat reprezentanţii DTZ.

Chiriile în cele mai bune centre comerciale au crescut marginal, în ultima jumătate de an, la 65-75 de euro/mp/lună.

Piaţa a atins un maxim istoric al livrărilor în anul 2008, când au fost finalizate proiecte totalizând 600.000 de metri pătraţi, o cincime din întregul stoc actual.

În următorii ani, din ce în ce mai puţine proiecte au fost finalizate, astfel că în 2014 a fost atins pragul de jos al pieţei, cu 72.000 de metri pătraţi de spaţii comerciale noi.