FAŢĂ DE PERIOADA 2008-2009 JLL: Piaţa imobiliară - mult mai pregătită să facă faţă unei eventuale crize

Piaţa imobiliară este mult mai pregătită decât în 2008-2009 să facă faţă unei eventuale crize determinată de pandemia de COVID-19, pornind de la jucătorii care activează acum în acest sector şi până la abordarea rezervată a băncilor vizavi de finanţările acordate proiectelor imobiliare, au subliniat, ieri, într-o video-conferinţă, specialiştii din cadrul JLL România.

Silviana Petre Badea, managing director JLL România, "Suntem mult mai pregătiţi acum ca industrie - avem jucători profesionişti, noi în calitate de consultanţi suntem mult mai pregătiţi să ne înţelegem şi să ne susţinem clienţii, dezvoltatorii sunt mai adaptaţi şi atenţi la ceea ce fac, chiriaşii ştiu exact care este componenta de costuri şi ce au nevoie din punct de vedere imobiliar. Chiriile sunt sustenabile în toate sectoarele, în condiţiile în care nu au ajuns nici acum la nivelul la care erau în 2008 sau în 2007. La fel şi randamentele, care nu au atins minumul de 5,5% din 2007".

Dezvoltările speculative, care nu se bazau pe precontracte de închiriere, sunt foarte puţine, oferta este adaptată cererii pe toate segmentele pieţei.

Finanţările sectorului au fost acordate cu mare grijă şi cu o analiză amănunţită şi nu au acoperit mai mult de 65% din valoarea totală a proiectui, suficient încât să ţină dezvoltatorii sau proprietarii interesaţi de viitorul produsului respectiv, iar băncile relaxate, adaugă sursele citate.

Acestea arată că avem capital local puternic care investeşte în imobiliare de anvergură, cum ar fi Dedeman şi alţi dezvoltatori care sunt aici pe termen lung, iar sectorul rezidenţial a evoluat mult mai prudent decât faţă de perioada premergătoare crizei din 2008 şi de aceea este mai bine pregătit pentru a face faţă unor eventuale derapaje.

Anul 2007 a fost cel mai bun din punctul de vedere al volumelor investiţionale, însă era vorba despre o bulă imobiliară, pentru că într-un interval de 2-3 ani în care nu s-a întâmplat nimic s-a ajuns la o creştere foarte mare a pieţei, urmată de o scădere şi mai mare, arată JLL România.

Aceştia afrată: "Pe piaţă există lichiditate, iar volumul redus al investiţiilor nu are la bază lipsa de interes din partea investitorilor, care în 2019 a fost la cel mai ridicat nivel de după 2007, ci abordarea dezvoltatorilor de a păstra în portofoliu proiectele construite. Astfel, avem mult mai puţin la vânzare din ceea ce se construieşte.

De asemenea, dacă ne uităm la preţuri, România are o poziţie foarte conservatoare, comparativ cu 2007-2008, dar şi cu regiunea.

Creşterea preţurilor a fost moderată şi a venit din comprimarea uşoară a yieldurilor. Preţul de vânzare este dat de combinaţia între valoarea chiriilor şi valoarea yieldurilor. Chiriile au fost stabile şi au rămas la nivelul minim, iar yieldurile au scăzut, dar de asemenea nesemnificativ, ceea ce înseamnă că preţul pe metru pătrat într-o tranzacţie este acum mai mare cu până la 20% faţă de 2015, creştere sub media europeană.

Combinaţia risc/return pe care o oferă real estate-ul rămâne una foarte bună, mai ales în România, unde preţurile pe mp pentru birouri sunt undeva la jumătate faţă de ce este în Varşovia".

Stocul este de trei ori mai mare pe office acum faţă de 2007, la fel şi cel de industrial, de 5-6 ori mai mare, dar şi produsele sunt de o calitate mult mai bună".

În perioade de incertitudine, capitalul local devine foarte important, apreciază specialiştii JLL. Potrivit acestora, în ţara noastră, 25% din volumul tranzacţiilor de anul trecut a fost realizat de investitori români, dar este o diferenţa semnificativă faţă de 2%, în 2007.

Tipul de produse este foarte diferit - în 2007 se vindeau centre comerciale în diverse stadii de planificare în oraşe precum Galaţi, Piteşti, Craiova, Arad, Baia-Mare, lovite apoi de criză, în timp ce anul trecut, focusul investitorilor a fost pe clădiri de birouri core, fie că vorbim de The Office Cluj sau America House din Bucureşti - care în mod cert vor trece mult mai bine peste dificultăţi.

De asemenea, felul în care s-au comportat băncile este important. În 2007 aveam bănci care finanţau şi terenuri şi proprietăţi care nu aduceau niciun venit, acum acest lucru nu se mai întâmplă. Băncile finanţau până la 85% din valoarea proiectului, astfel că în momentul în care piaţa scădea cu mai mult de 15%, orice equity (capital) al proprietarului era diluat complet şi restul pierderii începea deja să se simtă în buzunarul băncii. Acum, avem finanţări de 65% pentru cele mai bune proiecte, dar media pieţei este mult mai jos. Au dispărut băncile cu apetit pentru risc, care conduceau piaţa şi puneau presiune pe piaţă. Au apărut jucători locali, precum Banca Transilvania, cu o vedere foarte precaută în materie de finanţări. Şi asta va juca un rol foarte important în ceea ce se va întâmplă în perioada următoare indiferent de desfăşurarea evenimentelor, subliniază consultanţii din cadrul JLL România.

• Segmentul de retail a fost cel mai lovit de situaţia actuală

Segmentul de retail a fost cel mai mult lovit de situaţia actuală, însă comparativ cu 2008 piaţă este stabilă, spun specialiştii citaţi. Aceştia apreciază că, din 2008, chiriile au scăzut şi s-au stabilizat la 75 euro/mp/lună, de la 115 euro/mp/lună în 2008. Stocul a crescut sănătos şi, de asemenea, s-a stabilizat, atât în Bucureşti, cât şi în România.

Retailul era afectat şi înainte de Covid-19 de evoluţia vânzărilor online şi, în acest context, trebuia să se reinventeze, conform JLL. Criza a accelerat anumite evoluţii pe partea de comportamente în centrele comerciale.

• Piaţa birourilor este una stabilă

În segmentul de birouri, în 2008 ne uităm la o piaţă în boom: comisioane mari, chirii mari, se livrau foarte multe proiecte. Cererea era la 250.000 metri pătraţi, iar stocul de 1,2 milioane de metri pătraţi şi erau în construcţie proiecte de 600.000 metri pătraţi, atrată specialiştii din cadrul JLL, preciând că, atunci, se construia speculativ, erau puţine sedii centrale, iar restul spaţiilor erau ocupate de activităţi de call center. În acea perioadă, "erau puţini dezvoltatori, mulţi locali şi puţini cu experienţă".

În 2019, cererea era mult mai mare, stocul a ajuns la 3 milioane mp, însă este mult mai mic decât în alte oraşe din CEE.

Circa 500.000 mp sunt în construcţie, dar comparativ cu cererea de circa 400.000 mp, situaţia este echilibrată. Prin comparaţie, în 2008 se livra de 3 ori mai mult decât era cererea.

Rata de neocupare se menţine sub 10% pe acest segment, un nivel sănătos pentru o piaţă normală, care permite o chirie corectă şi dezvoltări sănătoase, consideră sursele citate.

În momenul de faţă avem o piaţă stabilă din punct de vedere al birourilor, spun consultanţii JLL, care nu pot estima ce se va întâmpla cu cererea, de unde va veni ea, dacă vor fi scăderi sau nu: "Sunt tot felul de supoziţii aici, însă putem spune că tranzacţiile pe care lucrăm noi merg mai departe, sunt şi unele care mai aşteaptă. Cert este că, în acest moment, cu informaţiile pe care le avem, şi fiind vorba de o criză pe care nu am mai cunoscut-o până acum, nu se poate face o estimare clară cu privire la ceea ce se întâmplă cu cererea totală.

Putem spune însă că suntem într-o piaţă stabilă, nu mai avem clădiri în construcţie în Pipera fără metrou. Avem clădiri în zone pentru care există cerere din partea chiriaşilor, se construieşte pe baza de pre-lease şi mult mai sănătos".

• Segmentul industrial este matur, iar investitorii îşi fac planuri pe termen lung

Fundamentele sunt diferite pe partea de industrial - piaţa este mai matură, investitorii şi dezvoltatorii fac planuri pe termen lung şi consideră că România are potenţial, arată sursele citate. Acestea apreciază că afirmaţiile lor se traduc prin continuarea şantierelor deschise: "Şantierele nu au fost închise şi se continuă construcţia în ciuda condiţiilor grele legate de forţă de muncă.

Creşterea cererii este în linie cu creşterea pieţei. Din lipsa predictibilităţii sunt multe companii şi proiecte care aşteaptă să se îndrepte lucrurile pentru a reîncepe să facă planuri. Chiriile au fost într-o presiune constantă în Bucureşti, din cauza competiţiei, de aceea s-au menţinut la niveluri rezonabile".

JLL apreciază că, pe termen scurt, am putea vedea o restrângere a cererii, dar, pe de altă parte, sunt şi proiecte noi, cum ar fi Profi la Craiova şi Timişoara. De asemenea, Metro şi Auchan, două proiecte în care JLL a fost implicată, au fost livrate deja.

"Avem şi potenţiale cereri pentru producţie. Una s-a materializat deja cu un proiect de 11.000 mp pentru o fabrică la Ploieşti. Continuăm să primim cereri, iar România are o poveste de spus în producţie, dar rămâne de văzut dacă datele de şomaj vor ajuta sau nu. În ultima perioadă începuserăm să pierdem proiecte din cauza lipsei forţei de muncă. Am avut câteva proiecte bune care au mers în Serbia, Bulgaria, Turcia, din lipsa de forţă de muncă", subliniază specialiştii citaţi, estimând că este normal să vedem o reducere a cererii, dar nu la nivelul din 2009.

• Sectorul rezidenţial este uşor amorţit

Pe rezidenţial, dezvoltatorii se confruntă cu o dinamică mai redusă a dezvoltărilor şi a vânzărilor, iar consumatorii au o abordare mai rezervată în ceea ce priveşte deciziile de achiziţie, spun cei de la JLL. Astfel, piaţa rezidenţială este uşor amorţită, acum, cererea fiind afectată atât de dificultăţile legate de vizionarea proprietăţilor, dar şi incertitudinea evoluţiei economiei.

Marile şantiere au continuat, dar într-un ritm mai decelerat, dar efectele s-ar putea vedea în 2-3 ani, când vom putea observa evoluţia dezvoltărilor în stadiu de proiect sau în planificare.

La fel ca şi celelalte segmente, rezidentialul intră în această criză dintr-o poziţie mai puternică, atât din punct de vedere financiar, cât şi structural, şi cu experienţa anilor precedenţi.

Creşterea preţurilor este mai aşezată şi este proporţională cu creşterea costurilor de construcţie, a finanţării, dar şi a cerereii. În 2008, cererea era galopantă şi dominată de investitorii speculativi şi 90% din achiziţii se făceau în stadiul de plan. Consumatorii finali erau puţini pentru că nu mai puteau să ţină pasul cu investitorii.

Acum, 80% dintre vânzări sunt către cumpărători finali, produsele oferite sunt adaptate cererii atât ca facilităţi, cât şi ca dimensiuni.