iO Partners: Disponibilitatea spaţiilor din Bucuresti aflate la subînchiriere a crescut pe măsură ce companiile şi-au optimizat birourile

Disponibilitatea spaţiilor de birouri oferite la subînchiriere a atins în ultimii 3 ani cel mai înalt nivel din istoria pieţei imobiliare din Bucureşti, arată un raport al companiei de servicii imobiliare iO Partners. Principalul motiv este adoptarea într-o măsură tot mai mare a muncii în regim hibrid şi a utilizării flexibile a birourilor în perioada post-pandemie, arată analiza realizată de departamentul Office Advisory din cadrul iO Partners.

Înainte de pandemie, găsirea unui birou de subînchiriat era văzută ca o oportunitate, în cele mai multe cazuri spaţiul fiind ori deja amenajat, ori necesitând investiţii mai mici din partea viitorilor subchiriaşi. Însă, începând cu 2021, disponibilitatea acestor spatii pe piaţa imobiliară de birouri a crescut până la nivelul de 65.000 mp. Prin comparaţie, acest volum a fost mai mare decât stocul total al sub-pietelor de birouri din zona de Sud sau Est a Bucurestiului, şi a reprezentat aproximativ 2% din stocul total de birouri din Bucureşti.

Cele mai multe din spatiile de birouri din piaţă ce urmau a deveni disponibile pentru subînchiriere, au fost amenajate înainte de debutul pandemiei, în 2020, când Bucureştiul înregistra cel mai ridicat nivel al cererii de spaţii de birouri. Acest lucru s-a datorat unui număr mare de companii care şi-au extins suprafata, ca urmare a cresterii activitatii, dar şi a companiilor noi intrate pe piata. În perioada COVID, o mare parte dintre aceste spaţii nici nu au fost folosite de angajaţi, iar cele care au ajuns să fie disponibile pe piaţa de subînchirieri au fost în mare parte birouri nou amenajate. În ciuda acestei oferte consistente, doar până la 12% din spaţiile ofertate la subînchiriere au fost tranzacţionate în 2021, acest nivel scăzând şi mai mult în 2022 şi 2023.

Companiile au fost condiţionate de contractele de închiriere semnate în 2019, majoritatea având data de expirare în 2024, moment în care suprafaţa spaţiilor de birouri a putut fi ajustata fără penalităţi, în funcţie de nevoile actuale ale noilor modalităţi de lucru. Prin urmare, subînchirierea a fost o opţiune viabilă înainte de data expirării contractului, pentru a evita penalităţile pentru returnarea spaţiului către proprietar în perioada contractuală.

Deoarece majoritatea contractelor de închiriere au fost deja renegociate si produc efecte din 2024, cu redimensionarea corespunzătoare, disponibilitatea subînchirierii va scădea semnificativ în perioada următoare, deoarece spaţiile excedentare vor fi predate înapoi proprietarilor şi vor deveni parte a disponibilităţii generale de birouri în piaţă, preconizează analiza iO Partners.

O analiză atent documentata a folosirii spaţiului scade semnificativ costurile

Volumul de spaţii de birouri oferite spre subînchiriere a variat în funcţie de sectorul de activitate al companiilor care le ofereau şi în funcţie de scenariul hibrid ales. Însă, BPO-urile au reprezentat cea mai mare pondere pe această nişă de piaţă, cu până la 30%, fiind urmate de sectorul computers & hi-tech, cu 25%, şi servicii profesionale, cu 21%.

Acest lucru a declanşat în 2023 o disponibilitate ridicată de spaţii la subînchiriere în sub-pieţele de birouri Centru-Vest şi Floreasca-Barbu Văcărescu, urmată de sub-piaţa de birouri Vest, unde sunt concentrate majoritatea sectoarelor menţionate anterior. A fost o provocare pentru dinamica pieţei şi pentru proprietari, dar în acelaşi timp a oferit mai multe oportunităţi pentru chiriaşii în căutare de spaţiu.

Componenta imobiliară poate fi unul dintre cei mai importanţi factori de cost pentru companii, după salarizare. Devine totodată din ce în ce mai dificil de găsit un echilibru intre contractele de închiriere pe termen lung, luând în calcul chiriile crescute pe fondul indexării, costul crescut al materialelor de construcţie, munca la distanţă şi în regim hibrid ş.a.m.d. Prin urmare, pentru o adaptare la schimbările survenite în regimul de muncă este nevoie de o analiza completa a modului in care biroul este utilizat zilnic, ce spaţii de colaborare sunt cele mai folosite, care este ponderea lucrului de acasă pe zilele săptămânii, cum sunt utilizate efectiv staţiile de lucru, ce tehnologii ar putea fi implementate, etc.

"Mă bucur să transmit că iO Partners România a înaintat dezvoltarea departamentului de servicii şi strategii specializate de Workplace Management, susţinând companiile pe tot parcursul acestei experienţe de schimbare a mediului de lucru, de la curba schimbării pentru eliminarea rezistenţei şi până la evaluarea rezultatelor post-ocupare. Sprijinim companiile în a configura noua normalitate. Locul de muncă ar trebui să fie agil, fluid, conectiv şi adaptabil în timp, deoarece susţine sănătatea organizaţiei şi se conectează cu cultura şi scopul corporativ. Succesul unei zile de lucru nu depinde de o locaţie fixă, a devenit un proces structurat în funcţie de activitate si nevoi. Obişnuinţa nu înseamnă excelenţă. ", declară Claudia Cetăţoiu, Corporate Transaction Director iO Partners.