OPINIE PWC ROMÂNIA Regulile jocului pentru vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan se modifică

Regulile jocului pentru vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan se modifică conform noutăţilor aduse de Legea nr. 175/2020 care va intra în vigoare pe 13 octombrie 2020. Pe scurt aceasta prevede că vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan va putea fi efectuată doar cu respectarea dreptului de preempţiune a unei categorii extinse de beneficiari. Terenul poate fi vândut liber numai în cazul în care niciuna dintre categoriile privilegiate nu îşi exercită dreptul de preempţiune.

Titularii dreptului de preemţiune sunt, pe lângă coproprietari, rude şi vecini, şi tinerii fermieri, persoane fizice domiciliate în unităţile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau în localităţile din vecinătate, precum şi Academia de Ştiinţe Agricole şi Silvice "Gheorghe Ionescu-Şişeştiˮ şi unele unităţile de cercetare-dezvoltare şi statul român.

Arendaşii beneficiază şi ei de un drept de preempţiune, la fel ca în vechea reglementare. Însă sfera acestora a fost restrânsă la persoanele fizice şi juridice care au avut în ultimii 5 ani domiciliul sau reşedinţa în România, iar în cazul persoanelor juridice există condiţia ca acestea să fie controlate de indivizi cu domiciliu/reşedinţa în România.

Legea mai prevede un drept de preempţiune special de care beneficiază persoanele fizice sau juridice care dovedesc: deţinerea în ultimii 5 ani a unui domiciliu/sediu în România şi experienţă anterioară de minim 5 ani în desfăşurarea de activităţi agricole în România. Suplimentar, pentru persoane juridice mai apare condiţia ca minimum 75% din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali să fie din activităţi agricole, iar asociatul/acţionarul care deţine controlul asupra acestor persoane juridice să fi avut în ultimii 5 ani domiciliul în România.

Actul normativ pare la prima vedere să privilegieze investitorii naţionali în defavoarea investiţiilor străine. Trebuie menţionat, însă, că asupra compatibilităţii prevederilor mai sus menţionate cu libertatea de circulaţie a capitalurilor în Uniunea Europeană s-a pronunţat deja în mod favorabil Curtea Constituţională, motiv pentru care nu vom mai dezbate acest subiect.

Care sunt potenţialele efecte ale unei astfel de legi?

Tranzacţiile vor fi planificate din timp şi atent

Primul efect şi cel mai vizibil va fi de ordin birocratic, efect care vine din intensificarea procedurilor administrative deja existente. Tranzacţiile cu privire la terenurile agricole situate în extravilan vor urma o procedură specifică care include depunerea ofertei de vânzare pentru terenul respectiv şi luarea în considerare în calendarul tranzacţiei a 2 termene cumulate, unul de 45 de zile şi unul de 30 zile prevăzute pentru exercitarea dreptul de preemţiune.

Va creşte gradul de complexitate a tranzacţiilor agricole

Prevederile legii reglementează procedura de înstrăinare a unui teren agricol extravilan prin vânzare, nereferindu-se însă şi la alte forme de tranzacţionare. Agricultorii profesionişti, cu experienţă, în marea lor majoritate societăţi comerciale, vor apela la structuri juridice sofisticate de genul fuziunilor şi divizărilor, aporturi la capital social, etc., mecanisme juridice care actualmente sunt mai puţin prezente în sectorul agricol. Pentru aceleaşi motive, suntem de părere că actul normativ nu va reuşi să afecteze în mod semnificativ investiţiile străine şi nici tranzacţiile mari. Va creşte, însă, complexitatea tranzacţiilor şi nevoia de consultanţă de specialitate.

Ritmul de tranzacţionare a terenurilor agricole va scădea

Legea mai prevede că vânzarea directă sau indirectă de terenuri agricole situate în extravilan, efectuată înainte de împlinirea unui termen de 8 ani de la achiziţie, va atrage obligaţia de plată de către vânzător a unui impozit de 80% calculat la diferenţa dintre preţul de vânzare şi preţul de cumpărare. În cazul vânzării pachetului de control al societăţilor cu terenuri agricole în extravilan reprezentând mai mult de 25% din activele, impozitul de 80% va fi calculat din diferenţa de valoare a terenurilor respective calculată pe baza grilei notarilor între momentul dobândirii terenurilor şi momentul înstrăinării pachetului de control.

În mod evident, o astfel de prevedere va descuraja tranzacţiile cu terenuri agricole şi va exista tendinţa de a reflecta impozitul suplimentar în preţul de vânzare. O dezvoltare nesofisticată a acestei premise conduce la ideea că preţurile pentru terenuri agricole situate în extravilan vor suferi o creştere substanţială. Evoluţia pieţei rămâne să confirme sau să infirme însă această ipoteză.

Există riscul ca micii agricultori să fie afectaţi negativ

Printre micii agricultori există o practică de finanţare care constă în a vinde parcele de teren în anii mai puţini buni pentru acoperirea cheltuielilor din cursul anului şi de a le răscumpăra sau de a cumpăra alte parcele din profitul anilor agricoli mai buni.

Supraimpozitarea în cazul vânzării de terenuri deţinute mai puţin de 8 ani va descuraja această practică, lăsând micul agricultor fără un mecanism facil de finanţare, mai ales acolo unde creditele bancare sunt dificil de accesat.

Ce se întâmplă cu situaţia terenurilor tranzacţionate în bulk?

O situaţie care există deja şi care necesită clarificare măcar în normele de aplicare este aceea a vânzării mai multor terenuri agricole împreună. Este cunoscut faptul că valoarea unei suprafeţe compacte de teren, atât financiară, cât mai ales operaţională, este mai mare. Din experienţa noastră în materia dreptului de preempţiune, astfel cum era prevăzut de legislaţia anterioară, au existat cazuri unde s-a dorit tranzacţionarea împreună a mai multor parcele de teren. Într-o astfel de situaţie, autorităţile locale au solicitat efectuarea procedurilor specifice (anunţului de vânzare) pentru fiecare parcelă în parte, neputând fi efectuată o singură formalitate pentru toate terenurile la un singur preţ.

Noua legislaţie omite să clarifice acest aspect, lăsând practic posibilitatea ca una dintre parcelele de teren scoase la vânzare, să spunem o parcelă din mijlocul terenului, să fie vândută, către un terţ preemptor, împărţind astfel lotul şi afectându-i valoarea. Într-o astfel de situaţie va mai fi interesat partenerul de afaceri de achiziţia parcelelor rămase?

În acelaşi mod, legea omite să legifereze situaţii complexe, dar reale ale vânzării sub condiţie. De exemplu, cazul vânzării unui teren agricol din extravilan în schimbul căruia proprietarul doreşte o sumă de bani, dar şi dreptul de a-l lucra în arendă pentru o anumită perioadă.

Este de dorit ca legiuitorul să ia în calcul diversele faţete ale realităţii juridice şi să permită adaptarea anunţurilor de vânzare în funcţie de situaţia particulară a fiecărui vânzător.

În pofida aparenţelor, suntem de părere că prezenta lege ar trebui să nu descurajeze în mod real investiţiile străine mari, dar va împovăra suplimentar micul agricultor şi mai ales va avea un efect de încetinire a iniţiativei private mici şi mijlocii în acest sector.

Jumătate din suprafaţa României este acoperită de terenuri agricole, cea mai mare parte dintre acestea aflându-se în extravilan. Prin urmare, modificările aduse prin Legea 175/2020 au o importanţă deosebită atât prin aspectele legiferate, cât şi prin sfera ei practică de aplicare. În virtutea impactului său, ar fi de dorit o reanalizare a acestei legi pentru a simplifica anumite proceduri şi pentru a reflecta realităţile şi nevoile reale ale agriculturii româneşti.