OPINII BNR răsuceşte cuţitul în rana proprietarilor de imobile

După scăderea abruptă a numărului de tranzacţii, vine şi noua politică a Băncii Centrale de înăsprire a condiţiilor de acordare a împrumuturilor.

De la Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI) tocmai aflasem că în septembrie numărul de imobile vândute în întreaga ţară (42.500) fusese cu 26% mai mic decât în luna similară din 2017. La nivelul Bucureştiului, scăderea era chiar mai mare procentual, de aproape 50%, iar la Cluj aceasta trecea chiar de 50% (de la 1300 la sub 600 imobile care şi-au schimbat proprietarul în septembrie). Este, practic, conturarea unui trend, pentru că şi în august dinamica fusese negativă (-29%) raportat la august 2017. În mod normal, scăderea volumelor anunţă o inversare de trend, în Cluj fiind deja anunţate scăderi pentru ultimul trimestru al anului (să nu uităm însă că în Cluj există o creştere de 35% din 2015). Având în vedere aprecierile din ultima vreme, e greu de presupus că reducerea tranzacţiilor ar avea legătură cu altceva decât cu preţurile ajunse la nivele piperate şi la epuizarea unei felii considerabile din cererea solvabilă. Nu văd ce altceva ar fi putut influenţa această reducere de apetit din partea cumpărătorilor, exceptând poate contribuţia tichetelor de vacanţă (dar asta numai marginal, într-o măsură redusă).

Ei bine, peste această scădere a volumelor tranzacţionate vine şi limitarea gradului maxim de îndatorare decisă recent de BNR. Cei care doresc să ia un împrumut ipotecar se vor putea întinde de la anul până la un raport maxim între rată şi venituri nete de 45% (este vorba de primul credit ipotecar contractat, în celelalte cazuri de împrumuturi ipotecare gradul maxim de îndatorare va fi de numai 40%). Or, băncile au urcat deseori până acum peste acest prag, frecvent peste raportul de 50% între rată şi venituri. Cu alte cuvinte, mai puţine persoane se vor califica la un împrumut ipotecar de la anul, ceea ce înseamnă o cerere slăbită pe piaţa imobiliară. Dacă adăugăm la asta şi faptul că sunt şanse mari ca programul Prima Casă să sufere modificări, iar accesul la finanţare să nu mai fie la fel de facil ca până acum (în ipoteza că programul supravieţuieşte, acesta având destui adversari, inclusiv în parohia BNR), avem un tablou deloc roz pentru cei care nu şi-au vândut încă imobilele.

Cireaşa de pe tort în acest moment ar fi propagarea unui val al crizei de peste hotare, ca în 2008. Destui consultanţi de investiţii îşi sfătuiesc clienţii să îşi amâne achiziţiile pentru că vor putea prinde proprietăţi similare la preţuri semnificativ mai mici peste 1-2 ani. Ba am auzit sfaturi similare adresate celor care cochetau cu un credit ("mai staţi puţin în chirie, nu veţi regreta"), iar când îndoiala deja e sădită în mintea potenţialilor cumpărători, atunci proprietarii îşi pot face socotelile pornind de la cifre mai mici decât până acum. Spre deosebire, însă, de bursă, unde căderile sunt abrupte şi rapide, piaţa imobiliară aterizează mult mai lent, aşa că n-ar fi, totuşi, motive de panică pentru cei care vor să-şi lichideze poziţiile. Dar nici vreme pentru contemplare.