OPINII: Diversificarea zonelor în care se dezvoltă proiecte industriale depinde de deschiderea autorităţilor

Diversificarea zonelor în care dezvoltatorii sunt dispuşi să construiască spaţii industriale depinde foarte mult de capacitatea autorităţilor de a crea condiţiile pentru atrage aceste investiţii.

În perioada următoare am putea vedea conturarea unor alte zone de interes, în condiţiile în care autorităţile locale conştientizează într-o măsură din ce în ce mai mare că pot obţine beneficii suplimentare pentru comunitate şi bugetele locale abordând o atitudine proactivă în ceea ce priveşte investitorii privati şi încercând să înţeleagă mai bine necesităţile acestora.

"Cooperarea dificilă cu autorităţile locale, lipsa infrastructurii şi a utilităţilor, împreună cu reglementările neclare din domeniul dezvoltării urbane, sunt cele mai importante probleme identificate de către dezvoltatorii industriali atunci când încep un nou proiect. Dezvoltatorii de spatii industriale îşi doresc de la autorităţile publice să fie mai deschise către investitii şi să faciliteze procesul de autorizare, să participe sau să uşureze procesul de extindere a retelelor de utilităţi. Evident că facilităţile fiscale sunt binevenite, dar în lipsa unei infrastructuri coerente, a suportului autorităţilor locale în obţinerea autorizaţiilor de construcţie şi de funcţionare, şi a conectării la utilităţi, acestea nu sunt suficiente pentru a atrage investiţii de anvergură", a declarat Costin Bănică, Head of Industrial Department JLL Romania.

Mai mult decât atât, cel mai important criteriu pentru un dezvoltator imobiliar atunci când alege locaţia unei noi dezvoltari industriale este disponibilitatea unui Plan de Urbanism Zonal care să încadreze terenul sau zona pentru această utilitate. Astfel, autorităţile trebuie, fie să prevadă acest gen de oportunităţi în dezvoltarea Planului Urbanistic General, fie să ofere susţinerea în realizarea unui PUZ nou.

În ceea ce priveşte infrastructura şi utilităţile, factorii cei mai apreciaţi sunt accesul la reţeaua de electricitate şi de gaze şi accesul la infrastructura rutieră pentru trafic greu.

De asemenea, autorităţile locale cooperante şi proactive au şanse mai mari să atragă investitori prin dezvoltarea unei structuri care să înteleagă nevoile unui investitor de anvergură şi să poată purta un dialog cu aceştia. Structura din cadrul primariei nu trebuie să fie mare - o singură persoană care să înţeleagă întreg procesul de PUZ şi autorizare şi să aibă cunostinţe de piaţă imobiliară este suficientă ca un prim punct de contact pentru dezvoltator. Tot această persoană ar putea ajuta dezvoltatorul în procesul birocratic şi i-ar da acestuia încredere că are în autoritatea locală un partener.

Pentru potenţialii chiriaşi/utilizatori ai spatiului industrial, pe lângă accesul facil la infrastructura rutieră adaptată traficului greu, este deosebit de importantă atragerea de personal prin accesul la infrastructura publică de transport. Autorităţile locale îi pot susţine şi mai mult prin oferirea de facilităţi fiscale pentru cei care angajează localnici.

Studiu de caz oraşul Măgurele, care ar putea atrage investiţii de peste 200 milioane euro

"Am lucrat în ultimii doi ani într-un program al Băncii Mondiale pentru mai multe municipalităţi, şi am văzut deschidere din partea acestora în mai multe zone ale ţării - în general zonele unde este evidentă viziunea şi seriozitatea autorităţilor. Cel mai recent proiect pe care l-am realizat a fost pentru CJ Ilfov cu aplicabilitate pe UAT Măgurele şi a vizat identificarea celor mai bune soluţii de valorificare a potenţialului industrial pe care această zonă îl are. Am fost foarte plăcut surprinşi de determinarea autorităţilor de aici de a oferi mediul propice atragerii de investitori", a declarat Silviana Petre Badea, managing director JLL România.

După o analiză a oportunităţilor pe care Măgurele le oferă, consultaţii JLL au propus trei scenarii de dezvoltare industrială pentru oraşul aflat la doar 13 km de Bucureşti, fiecare necesitând un grad mai mic sau mai mare de implicare a autorităţilor, şi, în funcţie de aceasta, de un timp mai lung sau mai scurt de implementare.

Indiferent de scenariul ales, autorităţile locale trebuie să identifice şi să furnizeze un masterplan pentru terenul necesar dezvoltării, indiferent dacă vorbim de loturi aflate în proprietatea statului sau în proprietate privată.

Cel mai optimist scenariu ia în calcul realizarea viitoarea autostradă A0. Alternativa ar fi dezvoltarea de proiecte în apropiere de unul din nodurile de acces deja existente, fie spre Bragadiru, la vest de Măgurele, fie Jilava, spre est.

"Impactul economic potential ar fi enorm. Astfel, dacă luăm în calcul terenul cu potenţial de dezvoltare pentru spaţii industriale şi de logistică, ar înseamna dezvoltarea a peste 500.000 mp de depozite în mai multe etape, reprezentând investiţii în valoare totală de peste 200 de milioane euro numai pentru construcţie. Doar aceste facilităţi ar putea genera mai mult de 3.000 de noi locuri de muncă până la finalizarea întregii investiţii", a declarat Costin Bănică, Head of Industrial Department JLL Romania.

Mai mult decât atât, Măgurele ar putea avea două centre de dezvoltare: unul pe viitoarea autostradă A0, cu potenţial dedicat logisticii mari de peste 5.000 mp şi al doilea, pe actuala centură, pentru spaţii mai mici de distribuţie şi productie, respectiv unităţi de sub 5.000 mp.

Oraşul se bucură de o poziţie favorabilă, în sudul Bucureştiului, cu acces la forta de muncă şi potenţial mai facil de accesat decât în Nord sau în Vest. Mai are şi avantajul că este un mic oras cu un puternic iz ştiinţific prin prezenţa Institutului de Fizică Atomică, a Institutul Naţional de Cercetare-Dezvoltare pentru Fizică şi Inginerie Nucleară şi altor entităţi cu activitate ştiinţifică, precum şi a institutelor a centrului ELI-NP (Laserul de la Măgurele).

"În urma unui sondaj pe care l-am realizat între dezvoltatorii de spaţii industriale şi potenţialii chiriaşi, a reieşit că Magurele nu este acum pe radarul lor ca destinatie de investitii, mai ales din cauza lipsei infrastructurii. Cu toate acestea, toţi au fost plăcut surprinşi de deschiderea autorităţilor de a se apleca în mod profesionist asupra acestui deziderat şi de a le cere părerea. Sectorul privat este deschis către colaborari şi comunicare directă, onestă şi transaprentă cu autorităţile - singurul mod în care vom putea vedea progres în proiecte de anvergură", a adăugat Silviana Petre Badea, managing director JLL Romania.

Scenariile propuse pentru dezvoltarea industrială a Măgurele

Scenariul 1 presupune o investiţie minimă din partea autorităţilor, care trebuie să desemneze in PUZ zona care urmează să fie dezvoltată catre logistica si industrial şi, daca acestea exista, să propuna spre dezvoltare terenuri aflate în proprietate publică sau sa identifice proprietarii terenurilor private care se preteaza unei astfel de dezvoltari.

Infrastructura, chiar daca nu dezvoltata imediat de catre autoritati, trebuie proiectata de acestea pentru a putea da investitorului o solutie cat mai rapida.

De asemenea, autorităţile ar trebui să înceapă demersurile pentru obţinerea titlului de parc industrial pentru beneficia de facilităţile fiscale prevăzute la nivel national de legea privind înfiinţarea şi funcţionarea parcurilor industriale.

Acesti primi pasi implică costuri minime pentru autoritatea locală.

Pentru atragerea unuia sau mai multor investitori / dezvoltatori iniţial care să dezvolte o primă fază a proiectului, pe un lot de 5-10 ha, autoritatile trebuie sa identifice cele mai eficiente solutii de racordare la utilitati si sa porneasca discutii cu furnizorii astfel incat investitorul sa aiba toata informatia necesara si sa economiseasca din timpul de analiza a oportunitatii.

În acest scenariu, timpul estimat de dezvoltare este de minim 3-5 ani şi maxim 3-7 ani, în funcţie de proiectele de infrastructură rutiere care să lege Măgurele de reteaua rutiera care deserveste Bucurestiul sau acceseaza tara.

Scenariul 2 presupune investiţii mai semnificative din partea autorităţilor pentru elaborarea masterplanului, investirea in dezvoltarea utilităţilor şi a reţelei de drumuri. În acest scenariu, dezvoltarea ar putea să se realizeze mai repede - în 2-4 ani.

În scenariul 3, autorităţile trebuie să elaboreze un Masterplan, să accelereze atragerea investiţiilor IMM-urilor în parc prin accesarea fondurilor UE prin Programul de Operare Regională 2014-2020, Axa prioritară 1 - Promovarea transferului de tehnologie şi să dezvolte reţeaua de utilităţi şi infrastructura rutieră împreună cu un investitor partener specializat în dezvoltări industriale, care să şi construiască spre închiriere unităţi în suprafeţe mai mici pentru atragerea de start-up-uri şi IMM-uri.

De asemenea, ar trebui dezvoltate parcuri industriale de mici dimensiuni în parteneriat cu un investitor industrial cu experienţă, pentru a accelera creşterea companiilor mici şi mijlocii care nu pot accesa finanţarea pentru a-şi realiza propriile proiecte. Pentru acest tip de companii va fi mai uşor să închirieze un spaţiu decât să se angajeze într-o dezvoltare.