Real Estate & Construction Forum: Măsura fiscală pentru construcţii va duce la creşterea preţurilor

Specialişti în domeniul imobiliar au participat, pe 25 septembrie 2023, la cea de-a XVII-a ediţie a evenimentului "Real Estate & Construction Forum". La ediţia organizată în această toamnă de BusinessMark la Bucureşti au fost prezenţi 26 de lideri din industrie, care au dezbătut situaţia actuală a pieţei de real estate, cu perspectivele şi provocările pentru anul 2024, conform unui comunicat de presă al organizatorilor.

Potrivit sursei citate, conferinţa a inclus patru paneluri cu focus pe sectoarele retail, industrial & logistics, office şi rezidenţial, în cadrul cărora au fost analizate oportunităţile de dezvoltare, provocările asociate fiecărui sector, aşteptările consumatorilor, dificultăţile provocate de inflaţie, creşterea preţurilor la energie şi materii prime, războiul de la graniţe. Nu în ultimul rând, s-a discutat despre sustenabilitate şi normele ESG, dar şi despre perspectivele de creştere la nivel de regiune.

Conferinţa a debutat cu panelul cu focus pe sectorul retail, moderat de Liana Dumitru (Colliers România), la care au participat: Venera Maria Munjev (Auchan Retail România), Cornelia Nicolae (FASHION HOUSE Group), Cristian Zamfir (JYSK Romania) şi Vlad Mustaţă (LPP Romania Fashion).

În ciuda provocărilor, retailerii au reuşit să vină în întâmpinarea clienţilor cu noi concepte, având în vedere că aceştia sunt mult mai atenţi la elemente precum proximitatea şi sustenabilitatea, a explicat Liana Dumitru, Director | Retail Agency, Colliers Romania.

"Dacă 2022 a fost un an cu mai puţine proiecte şi mai liniştit, anul acesta îşi ia revanşa - ne aşteptăm să ajungem la o suprafaţă de 260.000 mp, o livrare record în ultimii ani. O mare parte din proiecte sunt de tipul retail park. Anul acesta, revin în forţă şi centrele comerciale tradiţionale. Sperăm să deschidem o nouă etapă a proiectelor mari şi suntem optimişti că proiecte de regenerare urbană, mixed-used vor apărea în marile oraşe. Retailerii au reuşit, în ciuda provocărilor, să vină în întâmpinarea clienţilor cu concepte noi - avem un client ce apreciază sustenabilitatea, proximitatea. Am văzut schimbări în comportamentul de consum - reorientare dinspre produse premium spre produsele marcă proprie, o tendinţă de a amâna decizia de cumpărare, în aşteptarea unui preţ mai mic. Avem şi veşti bune din economie: inflaţia este pe un trend descendent, costurile de construcţie s-au mai stabilizat, iar piaţa muncii a rămas stabilă. Vedem, în continuare, un apetit crescut din partea companiilor spre angajare", a mai spus ea.

"Nu cred că se aştepta nimeni vreodată să avem nivelul inflaţiei pe care l-am avut", a completat, la rândul său, Cristian Zamfir, Development Manager, JYSK Romania.

Efectele inflaţiei se reflectă şi asupra deciziei de cumpărare a consumatorilor. Astfel, Venera Maria Munjev, Asset & Expansion Manager, Auchan Retail România, a precizat: "Clientul este mult mai precaut în ceea ce priveşte decizia de cumpărare. Noi monitorizăm situaţia din magazine: clientul petrece mai mult timp, citeşte etichete, se uită la preţul produsului şi îl compară cu alte produse. Am mai observat că, dacă oamenii întâlnesc în magazine produse româneşti la preţuri competitive, le aleg pe acestea. Ei sunt atenţi la cum sunt organizate mărfurile; a crescut achiziţia în sectorul non-alimentar, ceea ce ne-a făcut să regândim hipermarketurile. Am implementat coffee corners, zone de servicii pe teritoriul unui hipermarket unde să poată accesa un control medical. Încercăm să îl ţinem în hipermarket şi am observat că dacă asculţi clientul, el va petrece aici mai mult timp, va reveni. Sunt foarte multe magazine în piaţă, iar proximitatea a luat avânt, astfel că rata de return este foarte importantă pentru noi. Clientul îşi schimbă comportamentul de la o lună la alta."

Dincolo de provocări, anul 2023 a adus şi numeroase oportunităţi. Astfel, Cornelia Nicolae, Retail Operations Director, Fashion House Group, a precizat că: "Pentru noi, anul 2023 este unul extrem de favorabil din toate punctele de vedere: venim pe un trend de creştere accelerat vizibil în 2022, care a continuat până astăzi. În centrele noastre, performanţa magazinelor outlet este una spectaculoasă - unele dintre branduri au înregistrat cele mai mari vânzări la nivel de reţea. În cifre concrete, vorbim de creşteri de 30% în trafic, de peste 35% vânzări, însă dacă ne uităm în detaliu, există magazine care au înregistrat şi creşteri de 50% faţă de anul trecut. Rata de conversie a crescut şi ea cu 5-10 procente.

Anul viitor va fi unul extrem de intens şi de provocator pentru echipa noastră. Acum 2 săptămâni am dat startul lucrărilor de construcţie la faza a doua de la Fashion House Pallady."

Expansiunea vine la pachet cu anumite dificultăţi, însă, cum ar fi găsirea de personal calificat, a punctat Vlad Mustaţă, Leasing Manager, Lpp Romania Fashion. "Pentru noi, prima jumătate a fost una aglomerată - am avut multe deschideri amânate din 2022. Am avut un target de 50 de magazine şi suntem foarte aproape să-l atingem. Ne bucurăm de această creştere generată de expansiune şi sperăm să continuăm şi în 2023. Am avut grijă de clienţi şi am încercat să nu transferăm această creştere de costuri în preţul produselor - am încercat să reducem costurile de operare a magazinelor, însă rămân aceleaşi provocări în găsirea de personal, în special în oraşele din ţară. La nivel de Bucureşti, începe să se resimtă concurenţa pe piaţa muncii şi este o provocare în a găsi angajaţii necesari pentru operarea unui magazin la cote maxime."

PANEL CU FOCUS PE SECTOARELE INDUSTRIAL & LOGISTIC

Cel de-al doilea panel din cadrul conferinţei a fost dedicat sectoarelor industrial şi logistic, fiind moderat de Ionuţ Oprea, Publisher - "Romania's Real Estate Guides" Market Pulse Reports. La acest panel şi-au adus contribuţia Tatiana Pria (Global Vision), Loredana Oprişa (Olympian Parks), Cristina Pop (P3 Logistic Parks Romania), Olga Melihov (MLP Group), Victor Coşconel (Colliers România) şi Claudiu Bisnel (BRISK GROUP).

Victor Coşconel, Director | Head of Office & Industrial Agencies, Colliers Romania, a intervenit precizând că România începe să se remarce tot mai mult ca un hub regional pentru investiţii.

"Am văzut o primă jumătate de an conform aşteptărilor - noi am fost destul de optimişti în ceea ce priveşte acest sector. România îşi cere din ce în ce cu mai multă tărie locul de destinaţie pentru hub-uri regionale. Continuă poziţionarea noastră foarte bună şi avem avantaje clare pentru a atrage acest gen de investiţii în România. Au fost multe provocări şi, ca atare, poate a pornit mai încet, însă am văzut două trimestre foarte bune. Rămânem pozitivi şi aşteptăm mai multe proiecte de producţie, dar suntem convinşi că şi zona de industrial & logistic va aduce investiţii în România. Rămânem optimişti, dar cu o doză de prudenţă, pentru că 2024 poate duce în orice fel de direcţie, în funcţie de cum se vor aşeza lucrurile", a explicat el.

Un alt subiect abordat a vizat preţul chiriilor, care este pe un trend ascendent. Astfel, Cristina Pop, Head of Asset Management, P3 Logistic Parks Romania, a precizat: "În momentul de faţă, avem un mix foarte bun de chiriaşi: producţie, e-commerce, retail - toţi chiriaşii, indiferent de tipul de activitate, doresc optimizarea costurilor. Astfel, toate acţiunile pe care proprietarii le fac duc la un cost total al fiecărui chiriaş. Noi am început eficientizarea pe partea de ESG. Am încercat să optimizăm costurile pe partea de birouri, au fost montate panouri fotovoltaice, am schimbat complet sistemul de iluminat şi suntem foarte vigilenţi la ceea ce înseamnă cost. Chiriile sunt pe un tren ascendent, pentru că au crescut costurile construcţiilor din ultima perioadă. Am văzut creşteri şi în cadrul parcului nostru, dar depinde de zonă, de durata contractuală."

La rândul său, Loredana Oprisa, Leasing and development Manager, Olympian Logistics Parks, a intervenit punctând că: "Durata contractelor depinde de tipul de activitate al chiriaşilor noştri. Dacă vorbim despre logistică, le este foarte greu să semneze pentru o perioadă mai lungă de trei ani. Dacă vorbim de producţie, investiţiile sunt mult mai mari în spaţii şi, atunci, vorbim de perioade de 7-10 ani. Chiar şi pe logistică, dacă avem o investiţie în spaţii, echipamente, vorbim de alt tip de contract. Mă bucură flexibilitatea pe care o avem; ne putem adapta în funcţie de nevoile chiriaşilor noştri. Vorbim de ceva vreme de creşterea costului pe mp construit şi atunci, este foarte greu pentru dezvoltatori să absoarbă în întregime acest cost."

"Observăm o creştere a preţului pe mp, dar ne menţinem într-o variantă destul de bună, cu preţ competitiv, având în vedere că la momentul la care am lansat construcţia, am bugetat înţelept. În ceea ce priveşte perioada contractuală, încercăm să fim la un range de 5-7 ani, însă sunt situaţii unde discutăm de la caz la caz. Observ la noi în companie o flexibilitate legată de opţiunile pe care le acomodăm atunci când avem solicitări. De principiu, se remarcă o creştere a preţului de închiriere, o perioadă de minim 5 ani la contracte şi analiza investiţiilor la ceea ce înseamnă chiriaşii noi, pentru că asta schimbă mult discuţia", a intervenit Olga Melihov, Country Head Romania, MLP Group.

Tatiana Pria, Leasing Manager, Global Vision, a continuat vorbind despre planurile de dezvoltare ale companiei. "Avem în Mureş proiectul pilot City Logistics Last Mile, un proiect cu care am pornit la drum cu 4.500 mp şi am reuşit să închiriem clădirea în totalitate unei companii de producţie din domeniul automotive. O altă reuşită este închirierea completă a celei de-a doua clădiri din parcul nostru din Constanţa, tot către un client din zona de producţie. La capitolul investiţii, Global Vision a adăugat în portofoliu încă o clădire de birouri de 7.000 mp în partea de Nord a Capitalei, unde vom consolida diviziile de dezvoltare, construcţii şi asset & property management."

Victor Coşconel (Colliers România) a moderat cel de-al treilea panel, dedicat sectorului office, având ca invitaţi pe: Marian (Mike) Popa (Globalworth Romania), Maria Jianu (Genesis Property), Alina Necula (Lion's Head Investments), Tamara Guleryuz (Skanska), Mihai Stanciu (KMW Systems), Mihaela Ispas (Filip & Company) şi Mihai Marinescu (RENOMIA Gallagher).

Unul dintre subiectele abordate a vizat standardele ESG şi sustenabilitatea. Astfel, Tamara Guleryuz, Leasing & Asset Manager, Skanska Romania, a precizat: "Datorită experienţei noastre în gestionarea riscurilor, am reuşit să le transformăm în oportunităţi de descoperire, inovare, adaptare la noile cerinţe ale clienţilor şi la noul mod de lucru adoptat de fiecare companie. Pentru noi, atât la nivel de grup, dar şi în operaţiunile locale, prioritară în acest moment este sustenabilitatea. Întreg focusul nostru este dezvoltarea şi implementarea strategiilor care să ne ducă la reducerea emisiilor de carbon, cu scopul ca, până în 2045, să devenim Carbon Net Zero. Privim cu atenţie la toate proiectele noastre, de la concept şi până la faza de operare a proiectului. ESG-ul este un hot topic pe agenda noastră. La nivel local, focusul este pe ocuparea clădirii Equilibrium 2 şi pregătirea clădirilor pentru vânzare."

La rândul său, Maria Jianu, Commercial Real Estate Manager, Genesis Property, a intervenit precizând că ESG-ul devine tot mai mult o prioritate, la nivel de business.

"Sustenabilitatea şi ESG-ul sunt două zone pe care le avem în vedere. Am făcut trecerea spre o clădire ESG - acesta este un proces extrem de complex, aşa că încercăm să vedem care este soluţia potrivită pentru fiecare client. Noi încercăm să facem programe de asigurare care să le ofere clienţilor noştri o perspectivă de viitor - să vedem cum ar putea evolua în 2, 3, 5 ani situaţia şi, atunci când ne lovim de o daună, să ştim ce putem acoperi. S-ul din ESG reprezintă o parte strategică pentru noi, pentru că liderii ar trebui să înţeleagă că ai nevoie de angajaţi sănătoşi pentru a creşte business-ul în mod sustenabil. În următorii 2-3 ani vom vedea lucrurile diferit din punct de vedere al asigurărilor, din punct de vedere al companiilor care respectă normele ESG versus cele care nu au un plan. Cu siguranţă, perspectiva va fi diferită, iar companiile se vor întreba de ce lucrurile nu se mai întâmplă liniar. Companiile vor trebui să respecte standardele", a spus, în continuare, Mihai Marinescu, Head of Employee Benefits - International Broking Center Romania Hub, RENOMIA Gallagher.

Un alt subiect abordat în cadrul panelului a vizat situaţia specială de la nivelul Bucureştiului privind dezvoltările din zona de real estate. Astfel, Victor Coşconel, Director | Head of Office & Industrial Agencies, Colliers Romania, a precizat: "Avem un an electoral în faţa noastră, cu surprize plăcute, sperăm noi şi, ca atare, ne uităm la viitorul apropiat cu încredere. În Bucureşti există o situaţie specială legată de dezvoltările din zona de real estate şi nu previzionăm dezvoltare de spaţii noi, din motive logistice şi administrative. Pe stocul de clădiri existent se întâmplă lucruri: există consolidări, investiţii, creşteri de chirii. Avem tot felul de ingrediente care ne-au dat o piaţă cu un număr surprinzător de bun. În 2023, am avut un prim trimestru mai lent, urmat de un al doilea trimestru care a adus o revenire. În prima jumătate a lunii s-au tranzacţionat în jur de 160.000 mp."

"Proiectul de Cod Urbanistic a fost aprobat de Senat, e în curs de aprobare la Camera Deputaţilor şi urmăreşte nu doar o sistematizare în domeniu, ci o adevărată reformă, cu menţiunea că nu avem o formă finală. Este o formă intermediară şi aşteptăm cu mare interes forma finală, dar şi modalitatea în care va fi interpretată şi aplicată de autorităţi. Există provocarea administrativă legată de anularea PUZ-urilor de sector, cât şi de noul PUC. Au promis că până la finalul anului va exista o versiune preliminară şi sperăm ca într-un an şi jumătate, doi ani, să existe acest PUC care să ducă la deblocarea situaţiei de la nivelul Bucureştiului. În ceea ce priveşte proiectele de infrastructură, există interes însă, pe lângă apetitul investitorilor, contează şi predictibilitatea administrativă, modificările la Codul Fiscal - contează foarte mult politicile guvernamentale, predictibilitatea. Însă există interes pentru investiţii şi se remarcă un segment nou după pandemie", a intervenit Mihaela Ispas, Counsel, Filip & Company, pe acest subiect.