S-au modificat condiţiilor de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan

În Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 741 din data de 14 august 2020 a fost publicată Legea nr. 175/2020 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului ("Legea nr. 175/2020"), act normativ ce urmează să intre în vigoare la 60 de zile de la data publicării sale în Monitorul Oficial - aşadar, la data de 12 octombrie 2020, conform Hotnews.

Noua reglementare instituie noi limitări şi condiţii pentru înstrăinarea terenurilor agricole din extravilan, extinzând considerabil sfera titularilor dreptului de preempţiune. Totodată, Legea nr. 175/2020 înăspreşte sancţiunea aplicabilă înstrăinărilor terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea procedurii de preempţiune sau fără obţinerea avizelor necesare: nulitatea absolută a contractelor de vânzare încheiate cu nerespectarea legii, respectiv amendă contravenţională al cărei cuantum majorat poate varia între 100.000 şi 200.000 lei.

1. Aspecte noi legate de dreptul de preempţiune

1.1. Titularii dreptului de preempţiune

Legea nr. 175/2020 extinde sfera titularilor dreptului de preempţiune la cumpărarea terenurilor agricole situate în extravilan, instituind 7 (şapte) categorii de preemptori: (i) rudele de gradul I, soţii, rudele şi afinii până la gradul al treilea inclusiv, alături de coproprietari, (ii) proprietarii investiţiilor agricole asupra terenurilor agricole, precum şi arendaşii, (iii) proprietarii şi arendaşii terenurilor agricole vecine cu terenul supus vânzării, (iv) tinerii fermieri, (v) unităţile de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii şi industriei alimentare, precum şi instituţiile de învăţământ cu profil agricol, (vi) persoanele fizice cu domiciliul/reşedinţa în unităţile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul supus vânzării sau în unităţile administrativ-teritoriale vecine şi (vii) statul.

Totodată, noua reglementare stabileşte o ordine de prioritate la cumpărare a preemptorilor din aceeaşi categorie, precum şi anumite condiţii pe care unii titulari ai dreptului de preempţiune trebuie să le îndeplinească; de exemplu, pentru a putea exercita dreptul de preempţiune, anumite categorii de preemptori trebuie să aibă domiciliul/sediul social înregistrat pe teritoriul României pentru a perioadă minimă de timp (e.g. 5 ani pentru arendaşi persoane fizice, respectiv pentru asociaţii/acţionarii arendaşului persoană juridică sau (1) an în cazul tinerilor fermieri).

1.2. Restricţii aplicabile persoanelor fizice şi persoanelor juridice, altele decât preemptorii

În cazul în care titularii dreptului de preempţiune nu îşi manifestă intenţia de a cumpăra terenul în termenul legal, Legea nr. 175/2020 stabileşte o serie de condiţii privind achiziţionarea terenurilor agricole situate în extravilan pentru persoanele fizice şi persoanele juridice - alţii decât titularii dreptului de preempţiune.

Astfel, atât în cazul persoanelor fizice, cât şi în cazul persoanelor juridice acestea trebuie (i) să aibă domiciliul/reşedinţa/sediul social/sediul secundar în România, stabilit cu cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare, (ii) să fi desfăşurat activităţi agricole pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare, (iii) să fie înregistrate la autorităţile fiscale române cu minimum 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare, pentru persoanele fizice, respectiv, să facă dovada că minimum 75% din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali anterior ofertei de vânzare reprezintă venit din activităţi agricole, pentru persoanele juridice.

În plus, în cazul acestora din urmă, trebuie îndeplinite şi următoarele condiţii: (i) asociatul/acţionarul care deţine controlul societăţii să aibă domiciliul în România de cel puţin 5 ani (anterior ofertei de vânzare) şi (ii) în cazul în care acţionariatul este format din persoane juridice, asociaţii/acţionarii persoane fizice care deţin controlul acelor societăţi să aibă domiciliul în România de cel puţin 5 ani.

1.3. Vânzarea liberă

În cazul neexercitării dreptului de preempţiune şi dacă nicio altă persoană fizică sau juridică care îndeplineşte condiţiile menţionate mai sus nu îşi manifestă intenţia de a cumpăra în termenul prevăzut de lege, înstrăinarea se va putea face în mod liber către orice persoană fizică sau juridică.

2. Condiţii de ordin fiscal cu privire la vânzarea terenurilor agricole

Potrivit Legii nr. 175/2020, înstrăinarea prin vânzare a unui teren agricol situat în extravilan înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărarea sa de către vânzător este condiţionată de plata de către vânzător a unui impozit de 80% din suma ce reprezintă diferenţa dintre preţul de vânzare şi preţul de cumpărare, în baza grilei notarilor din respectiva perioadă.

Acelaşi impozit de 80% este aplicabil şi în cazul înstrăinării directe sau indirecte a pachetului de control al societăţilor care au în proprietate terenuri agricole situate în extravilan şi care reprezintă mai mult de 25% din activele acestora. Impozitul se aplică la diferenţa de valoare a terenurilor respective calculată pe baza grilei notarilor între momentul dobândirii terenurilor şi momentul înstrăinării pachetului de control. În acest caz, impozitul pe profit privind diferenţa de valoare a acţiunilor sau părţilor sociale vândute se va aplica la o bază redusă proporţional cu procentul ponderii terenurilor agricole respective în activele fixe, orice dublă impozitare fiind interzisă.

Nerespectarea obligaţiilor de plată a impozitului atrage nulitatea absolută a vânzării.

Prevederile de mai sus nu se aplică reorganizării sau realocării de bunuri în cadrul aceluiaşi grup de societăţi.

3. Restricţionarea schimbării destinaţiei terenurilor agricole situate în extravilan

Legea nr. 175/2020 stabileşte că, odată achiziţionate, terenurile agricole situate în extravilan vor trebui utilizate exclusiv în vederea desfăşurării activităţilor agricole de la data cumpărării, iar în situaţia în care pe teren există investiţii agricole pentru culturile de pomi, viţă de vie, hamei şi irigaţii, destinaţia agricolă a acestora va trebui menţinută.

4. Aspecte procedurale

Legea 175/2020 prelungeşte termenul de exercitare a dreptului de preempţiune de la 30 de zile calendaristice la 45 de zile lucrătoare şi completează procedura cu termenul de 30 de zile calendaristice stabilit pentru exercitarea intenţiei de cumpărare de către persoanele fizice şi juridice în condiţiile descrise la pct. 1.2 de mai sus. Totodată, potrivit noii reglementări, primăriile vor fi obligate să notifice titularii dreptului de preempţiune despre înregistrarea ofertei de vânzarea.

Legea nr. 175/2020 instituie un Registru unic privind circulaţia şi destinaţia terenurilor agricole situate în extravilan în care vor fi înregistrate informaţii privind înstrăinările imobiliare având ca obiect terenurile agricole situate în extravilan.

5. Sancţiuni

Legea 175/2020 prevede noi sancţiuni: astfel, înstrăinarea terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea procedurii reglementate pentru exercitarea dreptului de preempţiune, sau în lipsa avizelor necesare, este sancţionată cu nulitatea absolută (anterior modificării, Legea 17/2014 prevedea drept sancţiune nulitatea relativă), iar amenda contravenţională pentru nerespectarea prevederilor Legii nr. 17/2014 a fost majorată, fiind cuprinsă între 100.000 lei şi 200.000 lei.