STUDIU THE CONCEPT: Randamentul mediu brut al investiţiilor în apartamente a crescut în majoritatea oraşelor mari

The Concept lansează primul studiu de piaţă propriu - Analiza pieţei rezidenţiale din România în trimestrul al treilea din 2022, potrivit unui comunicat de presă remis redacţiei.

Conform sursei citate, studiul îşi propune să combine date factuale relevante în indicatori agregaţi care să aducă o claritate mai mare în piaţa de locuinţe şi evoluţia potenţială viitoare a acesteia.

Indicatorii urmăriţi sunt evoluţia preţurilor ajustate cu inflaţia, evoluţia preţurilor ajustate cu salariul mediu net, indicele puterii de cumpărare, procentul unităţilor individuale cumpărate cu cash vs. credit şi randamentul mediu brut al investiţiilor rezidenţiale, toate calculate trimestrial.

Datele care au dat concluziile raportului au fost prelucrate de The Concept pe baza datelor publice furnizate de INS, BNR, ANCPI şi Imobiliare.ro.

• Evoluţia preţurilor ajustate cu inflaţia

În cifre absolute, preţurile imobilelor din România au crescut constant încă din anul 2015, în ultima perioadă înregistrând o accelerare a creşterilor. Privind evoluţia preţurilor prin filtrul inflaţiei însă, procentele de creştere indică o stabilizare a pieţei din ultimii ani şi chiar o scădere, in cifre relative, înregistrată în perioada T3 2021 - T3 2022.

Ajustate cu inflaţia, preţurile proprietăţilor rezidenţiale la nivel naţional au scăzut cu 0.9% în T3 2022 în comparaţie cu aceeaşi perioadă a anului trecut.

Mai mult, în valoare reală, ajustată cu inflaţia, preţul mediu al locuinţelor în România a scăzut cu 46.1% în comparaţie cu 2008, vârful ciclului imobiliar anterior şi s-a apreciat doar cu 38.1% în comparaţie cu 2014 (practic în 8 ani), 2014 fiind nivelul de minim de la care a pornit noul ciclu imobiliar în care ne aflăm acum.

Estimarea The Concept pentru evoluţia acestui indicator în T3 2023 în comparaţie cu T3 2022 este pentru o scădere cu 4.1% pe fondul inflaţiei înalte şi temperării creşterii preţurilor în valori absolute.

• Evoluţia preţurilor ajustate cu salariul mediu net

Din perspectiva evoluţiei preţului proprietăţilor rezidenţiale ajustat cu evoluţia salariului mediu net, lucrurile stau chiar şi mai diferit faţă de percepţia actuală a populaţiei. În perioada 2014-2022, proprietăţile rezidenţiale s-au depreciat cu 11.1% la nivel naţional în valori reale ajustate cu evoluţia salariului mediu net pe economie. Scăderea este cu atât mai evidentă dacă luăm perioada de referinţă 2008-2022 (practic din vârful ciclului imobiliar anterior până astăzi). În această perioadă 2008-2022, preţul proprietăţilor rezidenţiale a scăzut cu 58.8% (!) dacă ajustăm evoluţia preţurilor medii la locuinţe cu creşterea salariului mediu net.

Scăderea este evidentă şi în T3 2022 în comparaţie cu trimestrul anterior, unde avem o scădere a acestui indice de 1.9%. Practic, în ultimul trimestru, locuinţele au devenit mai accesibile în raport cu evoluţia salariului mediu net pe economie, tendinţă pe care o vom vedea probabil şi în următoarele trimestre pe măsură ce companiile vor face eforturi să mărească salariile în ritmul inflaţiei.

• I.P.C. (Indicele Puterii De Cumpărare)

În trimestrul 3, Indicele Puterii de Cumpărare a ajuns la 2.13 la nivel naţional, aproximativ de 2.5 ori mai scăzut ca în 2008, în vârful ciclului imobiliar anterior. Cu cât valoarea acestui indice este mai scăzută, cu atât locuinţele sunt mai accesibile în raport cu salariul mediu pe economie. Deci putem spune că, în termeni relativi, locuinţele sunt de aproximativ 2.5 ori mai accesibile decât în 2008.

Capitala se păstrează în aceeaşi notă: 1.63 acum în raport cu 4.08 în 2008, pe când Clujul este de aproximativ 1.6 ori mai accesibil acum decât era în 2008, din nou în termeni relativi în raport cu salariul mediu local.

• Raportul CASH VS. CREDIT

Raportul cash vs. credit la nivel naţional în achiziţiile rezidenţiale a crescut în primele 3 trimestre ale acestui an la 55%-45%, faţă de 51%-49% cât era în aceeaşi perioadă a anului trecut. Achiziţiile cash se menţin în continuare la peste 50%. Reculul creditului în favoarea cash-ului poate fi paradoxal un semnal de rezilienţă pentru piaţa imobiliară într-un moment de dobânzi înalte şi eligibilitate mai scăzută a clienţilor pentru finanţare.

• Randamentul Mediu Brut al Investiţiilor Rezidenţiale

Randamentul mediu brut al investiţiilor imobiliare la garsoniere a crescut în majoritatea oraşelor mari în T3 2022, ajungând la valori între 4.01% în Cluj, respectiv 6.03% în Bucureşti.

Randamentul mediu brut al investiţiilor imobiliare la apartamentele de 2 camere a crescut, de asemenea, în majoritatea oraşelor mari în T3 2022, ajungând la valori între 3.94% în Cluj, respectiv 5.68% în Constanţa, Bucureştiul situându-se la 5.49%.

Randamentul mediu brut al investiţiilor imobiliare la apartamentele de 3 camere a evoluat de asemenea predominant în sus în T3 2022 în aceleaşi oraşe studiate, ajungând la valori între 3.94% în Cluj, respectiv 5.74% în Constanţa, capitala situându-se la 5.34%, se precizează în comunicat.