Taxa pentru autorizaţia de construire - aspecte neclare pentru proprietarii de imobile noi

Domeniul construcţiilor este unul dintre cele mai dinamice din România şi a înregistrat creşteri semnificative în perioada pandemiei. Dar şi în acest domeniu investitorii se confruntă cu dificultăţi în respectarea cerinţelor legale din cauza neconcordanţelor dintre reglementări. Un exemplu este cel legat de modul de calcul şi de procedura de plată a taxei aferente autorizaţiei de construire, pe care o datorează proprietarul înainte de începerea construcţiei. Cuantumul acestei taxe este de 0,5% din valoarea autorizată a lucrărilor de construcţii, pentru clădiri rezidenţiale, şi de 1% din aceeaşi valoare, inclusiv instalaţiile aferente, pentru clădirile nerezidenţiale.

Taxa iniţială se stabileşte pe baza valorii lucrărilor de construcţie declarate de persoana care solicită autorizaţia, iar cea finală, în funcţie de cea autorizată, după executarea lucrării. Pentru clădirile rezidenţiale, valoarea reală a lucrărilor de construcţie nu poate fi mai mică decât cea impozabilă a clădirii, stabilită prin înmulţirea suprafeţei construite desfăşurate a acesteia, exprimată în metri pătraţi, cu valoarea stabilită în funcţie de tipul clădirii (de exemplu, 1.000 de lei pe m2 pentru o clădire cu cadre din beton armat cu instalaţii de apă, canalizare, electrice şi încălzire).

Valoarea autorizată a lucrărilor de construire

Din păcate, legislaţia cu privire la modul de calcul al valorii autorizate a lucrărilor de construcţie este neclară. În primul rând, normele de aplicare ale Legii 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii se referă, în continuare, la acte normativ abrogate şi, la rândul lor, autorităţile publice locale afişează pe paginile de internet modele de cerere-tip pentru emiterea autorizaţiei de construire care fac trimitere la aceleaşi acte abrogate. În al doilea rând, normele precizează că baza de calcul pentru determinarea valorii autorizate a lucrărilor este cea evidenţiată în devizul general, în capitolul destinat lucrărilor de "construcţii şi instalaţii".

Ca urmare a legislaţiei neclare, nu există o aplicare practică unitară la nivelul autorităţilor publice, unele considerând că baza de impozitare este valoarea inclusă în devizul general al investiţiei pentru lucrări de construcţii şi instalaţii aferente (cuprinzând toate capitolele din deviz), altele considerând că este doar valoarea lucrărilor de construcţii - montaj (care ar putea presupune şi costurile aferente pentru montarea echipamentelor necesare pentru funcţionarea construcţiei).

Termene derutante pentru plata sau regularizarea taxei

Iniţial, taxa se plăteşte la valoarea declarată a lucrărilor, pentru emiterea autorizaţiei, dar valoarea finală se stabileşte prin regularizare la încheierea lucrărilor de construire. Pentru determinarea taxei finale, beneficiarul are la dispoziţie, potrivit Codului Fiscal, un termen de 15 zile de la data finalizării lucrărilor (dar nu mai mult de 15 zile după expirarea autorizaţiei) să depună o declaraţie privind valoarea lucrărilor de construcţie la administraţia publică locală. Autoritatea respectivă este obligată ca, în următoarele 15 zile, să stabilească taxa datorată pe baza valorii reale a lucrărilor de construcţie, iar în alte două săptămâni, pe baza regularizării, beneficiarul trebuie să plătească sau este îndreptăţit să recupereze diferenţa faţă de taxa achitată iniţial.

Pe de altă parte, normele de aplicare a Legii 50/1991 prevăd că beneficiarul/investitorul are obligaţia să regularizeze taxele şi cotele legale aferente construcţiei în cel mult 15 zile de la data finalizării lucrărilor (faţă de un total de 45 de zile, conform prevederilor Codului Fiscal), odată cu efectuarea recepţiei la terminarea lucrărilor.

Aşadar, există neconcordanţe între prevederile legale şi cu privire la ordinea operaţiunilor necesare pentru regularizarea taxelor datorate de beneficiarul lucrărilor, inclusiv taxa pentru emiterea autorizaţiei de construire. Pe de-o parte, valoarea lucrărilor trebuie declarată în formularul pentru comunicarea încheierii lucrărilor, urmând ca diferenţa să fie plătită cu ocazia recepţiei la terminarea lucrărilor. Pe de altă parte, conform dispoziţiilor incluse în Regulamentul de recepţie la terminarea lucrărilor (aprobat prin Hotărârea de Guvern 343/2017), la momentul recepţiei, autoritatea verifică valoarea finală a lucrărilor executate conform devizului general actualizat la terminarea lucrărilor şi a altor documente relevante, tocmai pentru regularizarea taxei de autorizare. Or, indirect, din acest ultim act normativ rezultă că plata diferenţei privind taxa aferentă autorizaţiei are loc după semnarea procesului-verbal de recepţie.

În practică, persoana care a obţinut autorizaţia declară valoarea din procesul-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor pe baza celei incluse în devizul general, respectiv valoarea aferentă lucrărilor construcţii-instalaţii.

Trebuie precizat, însă, că dispoziţiile legale privind momentul regularizării (în 15 zile de la finalizarea lucrărilor şi obligaţia plăţii diferenţelor cu ocazia recepţiei la terminarea lucrărilor) nu ţin cont de situaţiile în care sunt necesare lucrări de remediere impuse de comisia de recepţie sau în care sunt realizate lucrări de instalare de echipamente pentru funcţionare după comunicarea formularului referitor la încheierea lucrărilor.

Propuneri de modificare a legislaţiei

În consecinţă, cadrul legislativ format din prevederi incluse în diverse acte normative (Codul Fiscal, normele de aplicare a Legii 50/1991, regulamentul de recepţie etc.) trebuie aliniat cu privire la momentul regularizării taxei pentru emiterea autorizaţiei de construire, precum şi cu privire la modul de calcul al valorii finale a construcţiei, care reprezintă baza de calcul pentru taxa totală datorată. În mod suplimentar, trebuie avute în vedere şi situaţiile practice în care valoarea finală a lucrărilor se modifică faţă de cea comunicată autorităţilor la terminarea lucrărilor, cum ar fi cazul în care comisia de recepţie impune efectuarea unor lucrări suplimentare.