Tranzacţii imobiliare de 491 milioane euro în primul semestru al anului 2024

Primul semestru din 2024 s-a încheiat cu tranzacţii imobiliare de 419 milioane euro în România, de peste două ori mai mult decât în aceeaşi perioadă a anului trecut (când valoarea totală a tranzacţiilor pe primele şase luni a fost de 167 milioane euro), iar sectorul construcţiilor a atins maxime istorice, stimulat de investiţiile masive din fonduri UE şi de o piaţă privată foarte activă, au declarat, ieri, experţii companiei Colliers, în cadrul unei conferinţe de presă în care au prezentat perspectivele pieţei imobiliare pe anul în curs.

Din datele oferite de specialiştii Colliers reiese că şi piaţa spaţiilor logistice şi industriale oferă rezultate promiţătoare, pe fondul migraţiei închirierilor în alte destinaţii decât Capitala, iar sectorul de retail îşi continuă dezvoltarea accelerată. Pe piaţa terenurilor, consultanţii Colliers observă un interes mai scăzut, dar preconizează tranzacţii mari în viitor pe fondul tranzacţiilor deja începute. În zona de birouri, cererea rămâne la un nivel relativ susţinut, chiar dacă livrările sunt puţine.

Factorii principali ai acestui trend pozitiv sunt investiţiile mari în infrastructură, creşterea salariilor mult peste inflaţie, contextul economic extern decent şi succesul băncilor centrale în combaterea inflaţiei, afirmă reprezentanţii Colliers.

Silviu Pop, director CEE&Romania Research la Colliers a arătat: "Economia transmite semnale mixte. Întârzierile din zona PNRR, incertitudinea geopolitică şi nesiguranţele generate de alegerile din SUA, alături de perspectiva unei înăspriri majore a fiscalităţii în România din 2025, temperează optimismul. Totuşi, există motive pentru o abordare uşor pozitivă, provenite în special din zona consumatorului şi din investiţiile mari - private sau publice - care se desfăşoară în România. Piaţa imobiliară locală este influenţată de aceste evoluţii, dar impactul variază pentru fiecare sector în parte. Perspectivele rămân destul de solide în regiune, criteriile de mediu, sociale şi de guvernanţă (ESG) devenind tot mai relevante pentru investitorii imobiliari, bănci şi chiriaşi în procesul decizional".

Anul acesta, România a înregistrat cea mai bună performanţă la nivel de investiţii imobiliare comparativ cu celelalte cinci economii majore din Europa Centrală şi de Est (Bulgaria, Cehia, Ungaria, Polonia şi Slovacia), iar această realizare vine într-un context în care activitatea pe piaţa regională a fost redusă şi volumul tranzacţiilor a atins unul dintre cele mai scăzute niveluri din ultimul deceniu.

Prima jumătate de an a fost destul de solidă şi pentru piaţa locală a spaţiilor industriale şi logistice, stocul modern de spaţii ajungând la 7,3 milioane de metri pătraţi. Bucureştiul reprezintă puţin sub jumătate din total, iar dezvoltatorii au în construcţie încă aproximativ 800.000 de metri pătraţi de spaţii moderne, cu termen de livrare în 2024 şi 2025. Şi lucrările de infrastructură continuă într-un ritm accelerat şi vor deschide noi zone de interes pentru piaţa industrială, inclusiv pentru producţie. Tendinţa de nearshoring/friendshoring rămâne valabilă şi va consolida în continuare sectorul de producţie.

Cu toate acestea, cererea de închiriere pentru spaţii logistice şi de producţie s-a redus cu aproximativ 29% în primul semestru, la 342.000 de metri pătraţi, iar gradul de neocupare a ajuns la 6%. Totuşi, experţii Colliers subliniază că acest lucru nu indică neapărat o scădere dramatică a activităţii pieţei, ci reflectă mai degrabă lipsa unor contracte foarte mari. De asemenea, piaţa se află într-o paradigmă complet diferită faţă de perioada pre-pandemie, când volumele de închiriere dintr-un semestru puteau fi chiar mai mici de 200.000 metri pătraţi.

• Temperare a cererii locale în piaţa office

Pe piaţa office, cererea nouă a fost moderată în primul semestru al acestui an, iar livrările au fost inexistente. Aproximativ 160.000 de metri pătraţi de spaţii de birouri moderne au fost închiriate în Bucureşti în primele şase luni ale anului, în uşoară scădere comparativ cu aceeaşi perioadă din 2023. Totuşi, cererea nouă a atins circa 64.000 de metri pătraţi, în creştere cu 7% faţă de 2023, dar rămâne sub nivelurile de vârf din trecut.

Silviu Pop a spus: "Avem stoc 3,4 milioane metri pătraţi în Bucureşti, dar zero metri pătraţi finalizaţi în anul 2024. Avem doar 74.000 metri pătraţi în construcţie, ceea ce nu e mare lucru, pentru că am avut anual 200.000 metri pătraţi. Vedem o temperare a cererii locale, vedem o mică scădere de 3%. Piaţa de birouri e într-o poziţie neutră prin prisma relaţiei dintre chiriaşi şi proprietari, dar pe termen mediu de un an jumăte-doi ani s-ar putea să ne trezim într-o piaţă a proprietarilor. Observăm un ecart în creştere între clădirile foarte bune şi cele care nu prea respectă standardele ESG, iar acest ecart se reflectă în preţul chiriilor şi în gradul de ocupare a clădirilor de birouri".

Sectorul IT&C rămâne dominant, însă cererea este acum mai diversificată, incluzând şi alte sectoare. De asemenea, consultanţii Colliers observă un decalaj tot mai mare între clădirile de top şi cele vechi. Un alt aspect demn de menţionat ar fi că livrările încep să accelereze începând cu 2026, dar chiar şi aşa, piaţa nu va reveni prea curând la valori de 200.000 metri pătraţi pe an prea curând.

Şi sectorul de retail rămâne atractiv, având în vedere efervescenţa tranzacţiilor, apariţia de branduri noi şi reapariţia schemelor mari post-2026. Consultanţii Colliers anticipează că pragul de 5 milioane de metri pătraţi de spaţii comerciale moderne va fi depăşit în 2026-2027, de la un stoc de 4,6 milioane de metri pătraţi în prezent. În prima parte a anului au fost livraţi 104.000 metri pătraţi pentru sectorul retail, iar în construcţie pentru anul 2024 se mai află încă 251.000 metri pătraţi. Aşteptările precaute de la începutul anului 2024 au fost depăşite, retailerii mass-market şi discount reluând expansiunea accelerată. Salariile cresc cu aproximativ 14-15% anual, comparativ cu o inflaţie de 5%, oferind perspective bune pentru consum pe termen mediu.

• Tranzacţiile de terenuri, sub limitele anilor trecuţi

Pe piaţa terenurilor, 2024 se dovedeşte a fi un an foarte bun pentru achiziţii strategice, în zonele unde investitorii sunt deja prezenţi. Deşi numărul tranzacţiilor nou-începute este în scădere, cele demarate anterior se închid în număr mare, inclusiv tranzacţii semnificative, ceea ce sugerează că 2024 va fi un an bun când se va trage linie la final. Altfel, proprietarii nu sunt prea dispuşi să ofere oportunităţi cumpărătorilor, având încredere în perspectivele pieţei post-2025, susţinute de consolidările din jurul proiectelor mari, oferta generoasă de terenuri pentru proiecte mixte şi interesul ridicat din partea clienţilor rezidenţiali şi de retail. Un alt capitol important al pieţei imobiliare, sectorul rezidenţial, se află într-o situaţie delicată, având în vedere creşterea apetitului de cumpărare şi scăderea ofertei. Pe de o parte, intenţiile de cumpărare sunt aproape de maxime istorice, potrivit sondajelor Eurostat, în timp ce majorarea puterii de cumpărare şi scăderea dobânzilor ar trebui să stimuleze cererea. Pe de altă parte, experţii Colliers atrag atenţia că autorizaţiile şi livrările au înregistrat o scădere semnificativă în prima parte a anului, ceea ce creează premisele pentru o creştere accelerată a preţurilor locuinţelor pe termen mediu.

Referitor la cele două pieţe de mai sus, Silviu Pop a precizat: "2024 este un an mai slab pentru tranzacţiile cu terenuri, dar totuşi înregistrăm tranzacţii care au început în urmă cu mai mulţi ani şi care se finalizează acum. De aceea, considerăm că anul curent nu va fi un an foarte slab, dar nu vom atinge tranzacţii de terenuri în valoare totală de un miliard euro, pentru că proprietarii nu vor să lase din preţ. Preţurile sunt stabile, dar se acordă bonusuri pentru cele care au deja autorizaţie de construcţie sau Plan Urbanistic Zonal. În piaţa rezidenţială cererea e destul de ridicată, dar oferta e în scădere dacă privim livrările efective de locuinţe. E o piaţă destul de dezechilibrată între cerere şi ofertă. S-ar putea să avem o perioadă în care preţurile cresc mai repede decât salariile".

El a mai menţionat că investiţiile masive din fonduri UE (PNRR şi fonduri structurale), alături de o piaţă privată activă, au adus lucrările de construcţii aproape de maxime istorice, însă concurenţa dintre sectorul privat şi cel de stat, creşterea salariilor şi preţurile materialelor aflate sub presiune au tensionat piaţa, ducând la o creştere a costurilor pe piaţa construcţiilor din România începând cu a doua jumătate a anului 2023.

• Noi proiecte imobiliare în Bucureşti

În privinţa proiectelor de investiţii imobiliare din Bucureşti, Laurenţiu Lazăr, Managing Director Colliers România, a afirmat că există câteva proiecte mari ce urmează a fi autorizate, o parte din documente urmând a fi eliberate de Primăria Capitalei, iar o parte de primăriile de sector, clădirile respective urmând a fi livrate în anii 2026 şi 2027.

Laurenţiu Lazăr a precizat: "Proiectele sunt avansate în zona de autorizare şi sper ca lucrurile să intre pe făgaşul normal, după ce în ultimii patru ani am avut nişte ajustări, nişte calibrări în urbanismul din Capitală. Nu cred că a fost foarte rău pentru piaţa din Bucureşti că anul trecut şi anul acesta nu au fost foarte multe lucrări, dar sper că de acum încolo să fie un echilibru mai bun. Încetinirea acordării autorizaţiilor de construcţie pe rezidenţial în ultimii trei ani în Capitală a fost până la urmă o măsură bună, pentru că altfel am fi avut stocuri prea mari şi ne-am fi confruntat cu o cerere prea mică din cauza inflaţiei şi dobânzilor bancare mari".

Domnia sa a precizat că în Bucureşti e loc în continuare de construcţii imobiliare pe zona de retail şi de birouri, chiar dacă în acest moment asistăm la o calmare a pieţei de office. În ceea ce priveşte zona rezidenţială, domnul Lazăr a arătat că acum pare că ar fi mult mai accesibil să cumperi un apartament decât înainte, dar a precizat că nu crede că vom asista la o scădere a preţurilor pentru locuinţele rezidenţiale. El a concluzionat spunând că deşi locuinţele par mai ieftine în raport cu salariile, accesibilitatea achiziţiei e încă dificilă din cauza dobânzilor ridicate.