Coface: Ratele ridicate ale dobânzilor ridică provocări companiilor imobiliare

Sectoarele construcţii şi imobiliare sunt printre cele mai ciclice sectoare. Sensibile la schimbările de pe piaţa muncii, preţurile mărfurilor şi, în primul rând, la mediul ratei de dobândă şi accesibilitatea creditelor, aceste domenii de activitate sunt în prezent sub presiune. Şi este puţin probabil ca lucrurile să se îmbunătăţească în 2024, conform unui comunicat de presă al Coface.

Piaţa rezidenţială se confruntă cu o constrângere dublă. atât pe zona de cerere, cât şi la nivel de ofertă. Creşterea ratelor dobânzilor a dus la o deteriorare rapidă a cererii, deoarece gospodăriile nu îşi permit să cumpere proprietăţi, mai ales că preţurile locuinţelor au crescut substanţial.

La aceasta se adaugă o penurie globală de forţă de muncă, cel mai mare impediment din 2021 până la sfârşitul anului 2023 în construcţii conform companiilor europene. Acest lucru are ecou şi în Statele Unite, unde numărul locurilor de muncă deschise în construcţii este cu aproape 30% mai mare decât înainte de pandemie, şi în Japonia, unde 60% dintre companiile de construcţii au reclamat lipsa forţei de muncă conform unui sondaj din 2022.

Toate aceste probleme legate de ofertă, dublate de creşterea rapidă a ratelor dobânzilor în ultimii doi ani, au dus la creşterea costurilor de construcţii: preţurile materialelor şi costurile de finanţare au crescut, iar presiunile salariale s-au intensificat.

Preţurile proprietăţilor comerciale pe pieţe cheie

Companiile imobiliare comerciale - care sunt active în principal pe segmentele nerezidenţiale, cum ar fi spaţii industrial, birouri şi comerţul cu amănuntul - au fost deosebit de sensibile la situaţia din anii precedenţi, spaţiile comerciale fiind impactate de perioadele de carantină şi accelerarea comerţului electronic, în vreme ce segmentul de birouri încă se adaptează la munca hibridă care a dus la o cerere mai scăzută şi în schimbare pentru spaţiile de lucru. Procentajul spaţiilor de birouri vacante a fost cel mai ridicat din ultimii 15 ani, situându-se la 20,2% în T1 2023 în SUA şi la niveluri similare celor din 2016 în Europa, la 7,5%.

Ratele ridicate ale dobânzilor ridică provocări pentru companiile imobiliare, impactul cel mai evident şi imediat fiind o încetinire atât a numărului de tranzacţii imobiliare, cât şi a valorii lor generale. În mediul actual, acest lucru este deja vizibil, volumul tranzacţiilor cu proprietăţi comerciale în Europa s-a redus cu peste jumătate în ultimul an fiind la cel mai scăzut nivel din 2010. În plus, impactul vine şi din costurile dobânzilor care au crescut rapid de-a lungul ultimii doi ani.

Perspective în 2024: spre scăderea preţurilor locuinţelor în economiile avansate

Piaţa imobiliară se situează pe un echilibru delicat între ratele mari ale dobânzilor şi o ofertă limitată de locuinţe.

Deşi preţurile locuinţelor s-au adaptat oarecum la rate mai mari, constrângerile persistente ale ofertei (cauzate de lipsa de dorinţă a potenţialilor vânzători de a trece de la ratele ipotecare scăzute sau de a vinde la un preţ mai mic) le-au menţinut la un nivel dinamic în 2023.

Anul 2024 ar trebui să marcheze un punct de cotitură în această dinamică, fiind prognozată o scădere a preţurilor în majoritatea economiilor avansate (34% în Germania, 31% în Japonia) din perspectiva cumpărătorilor.

În acelaşi timp, peisajul provocator al segmentului imobiliar comercial determină anumite companii să recurgă la măsuri drastice, cum ar fi vânzarea activelor. La intrarea în 2024, preţurile proprietăţilor comerciale au scăzut deja cu 25% de la cel mai ridicat nivel înregistrat istoric. În mod remarcabil, au existat cazuri importante în care clădiri importante au fost vândute cu reduceri de peste 50%, subliniind situaţia dificilă în care se află unele companii în contextul actual al climatului economic.

În 2024, Coface anticipează un an al schimbărilor de noroc, ajutat de o scădere binevenită a ratelor de politică monetară. Cu toate acestea, preocupările persistă. Având în vedere că o parte din datoria existentă este deja blocată la rate fixe şi marjele de creditare pentru noi împrumuturi sunt la cel mai scăzut nivel de peste un deceniu, se pune întrebarea: se vor dovedi oare reducerile anticipate ale ratelor de dobândă suficiente pentru a susţine o piaţă care dă semne de slăbiciune?