COLLIERS: Piaţa logistică şi industrială continuă să fie cel mai dinamic sector imobiliar

Piaţa logistică şi industrială din România a devenit tot mai solidă în ultima vreme, cu un nivel record al activităţii de închiriere în ultimii doi ani care a alimentat dezvoltarea robustă, ducând la o creştere medie a stocului de aproximativ 15-20% pe an, potrivit raportului "ExCEEding Borders I&L" publicat de Colliers.

Şi 2022 a început într-o notă pozitivă în ceea ce priveşte activitatea de închiriere, cu o bază solidă de tranzacţii care urmează să fie finalizate. În viitor, consultanţii Colliers se aşteaptă şi la un boom în segmentul spaţiilor de depozitare moderne destinate întreprinderilor mici şi mijlocii şi a proiectelor de tip Last-Mile.

Stocul modern de spaţii industriale şi logistice din România a ajuns la 5,6 milioane de metri pătraţi la sfârşitul anului 2021, ceea ce reprezintă a treia cea mai mare piaţă I&L în 15 dintre cele mai mari economii din zona Europei Centrale şi de Est, iar dezvoltatorii au în construcţie încă 470.000 de metri pătraţi de spaţii moderne, potrivit raportului "ExCEEding Borders I&L" al Colliers. Împreună cu livrările din primul semestru, înseamnă că România va sări de 6 milioane metri pătraţi până la finalul anului 2022. Bucureştiul acoperă aproximativ jumătate din stocul de spaţii industriale şi logistice din România, dar creşterea rapidă a oraşelor regionale din ultimul deceniu, cu o dinamică favorabilă a pieţei muncii care a alimentat consumul în aceste oraşe, a făcut loc unor oportunităţi mai numeroase şi în alte părţi ale ţării, care se vor dezvolta mai repede pe termen mediu. În alte ţări cu o economie regională dezvoltată şi unde distanţele geografice sunt mai mari, ponderea Capitalei este mult mai mică pe piaţa de spaţii industriale. De exemplu, Varşovia reprezintă mai puţin de un sfert din stocul total de depozite moderne din Polonia, în timp ce Praga reprezintă o treime din stocul din Cehia.

Rata de neocupare pentru spaţiile de depozitare premium a rămas la nivel de o singură cifră, în jurul valorii de 6% în medie, ceea ce este uşor peste media din ECE-15, iar chiriile pentru spaţiile de depozitare clasa A din România au fost, de asemenea, destul de stabile în ultimii ani, între 3,5 şi 3,9 euro pe metru pătrat, unul dintre cele mai scăzute niveluri din ECE-15, din cauza concurenţei puternice în zona ofertei. Totuşi, având în vedere creşterea preţurilor la materialele de construcţie, se observă presiuni semnificative de creştere a chiriilor în 2022. Astfel, chiriile pentru spaţii bune de clasa A sunt cotate mai degrabă în jurul valorii de 4,3 euro pe metru pătrat, mergând chiar spre 4,5 euro pe metru pătrat în anumite cazuri..

"În afară de cererea tradiţională pentru formate mai mari, spaţiile pentru afaceri mici (SBU) şi logistica de proximitate (LML) devin mai atractive. Stocul cu adevărat modern din România este limitat şi doar în ultimii ani a dat semne de creştere mai robustă în perspectivă. Dacă ne uităm strict la SBU-uri, există doar câteva scheme moderne de depozitare pe care le putem lua în calcul, iar acestea vor servi drept teren de testare pentru a vedea dacă există potenţial. Proiectele de tip last-mile au început, de asemenea, să se dezvolte mai rapid abia recent. Având în vedere densitatea mare a populaţiei pe care o are un oraş ca Bucureştiul, infrastructura generală de transport a devenit din ce în ce mai solicitată. Cu alte cuvinte, nevoia de proiecte de tip last-mile şi, chiar mai relevant, de logistică de oraş are sens pe termen lung. Cererea pentru aceste formate a înregistrat o creştere a solicitărilor în ultimii 3 ani", explică Victor Coşconel, Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.

Apariţia depozitelor moderne destinate întreprinderilor mici şi mijlocii în România este o dovadă că piaţa locală se maturizează şi oferă oportunităţi pentru un dezvoltator imobiliar, spun consultanţii Colliers. Creşterea puternică şi continuă şi revenirea macroeconomică din ultimii ani au acţionat drept catalizatoare pentru apariţia unor companii puternice în zona IMM-urilor, astfel încât nu mai este cazul în care numai marii chiriaşi îşi pot permite sau au nevoie de depozite de clasă A. În plus, forţa de muncă competitivă şi materializarea sporită a potenţialului neexploatat al României în materie de infrastructură a continuat să atragă mari jucători care au nevoie de soluţii I&L.

În timpul pandemiei, sectorul I&L s-a bucurat de un interes sporit din partea chiriaşilor, atât din sectorul comerţului electronic, cât şi din partea operatorilor logistici care îşi oferă serviciile pentru retailerii online. Consultanţii Colliers arată că tendinţa de creştere a comerţului electronic va continua să se accentueze pe termen lung, dar această creştere va fi mai lentă decât la începutul pandemiei. Războiul în curs de desfăşurare din Ucraina a provocat noi perturbări ale lanţurilor de aprovizionare, creşterea preţurilor la combustibili şi disponibilitatea mai scăzută a materialelor de construcţii, iar toţi aceşti factori influenţează foarte mult nu numai pieţele I&L din ECE-15, ci şi din întreaga lume.

În aparenţă, conflictul din Ucraina a avut un impact minim asupra pieţei I&L şi, în sens mai larg, asupra economiei româneşti. Ramnificaţiile geopolitice şi economice pe termen lung sunt încă devreme de estimat, dar consultanţii Colliers consideră că, în cele din urmă, acestea se vor dovedi pozitive pentru mediul local de afaceri, deoarece companiile vor dori să se bazeze pe siguranţa oferită de o ţară precum România (ferm ancorată în NATO/UE), oferind în acelaşi timp costuri relativ scăzute cu forţa de muncă. Pe termen scurt am putea vedea unele relocări de activităţi de producţie/ depozitare în România, dar acestea par a fi relative reduse ca impact.

Stocul total de I&L pentru regiunea ECE-15 a crescut la peste 50 de milioane de metri pătraţi, cu 20 de milioane de metri pătraţi situaţi în interiorul şi în jurul celor 15 pieţe de capital. Polonia menţine cea mai mare piaţă I&L şi se apropie de pragul de 25 de milioane de metri pătraţi. Recentul raport "ExCEEding Borders I&L", publicat de Colliers, indică faptul că toate ţările CEE-15 au înregistrat o creştere a solicitărilor de spaţii SBU/LML. Acest lucru este legat, printre altele, de dezvoltarea semnificativă a sectorului comerţului electronic şi a serviciilor de curierat. Aceşti factori înseamnă că în trimestrele următoare ne putem aştepta la o nouă dezvoltare semnificativă a acestui segment de piaţă în ECE-15. Stocul total de spaţii tipice de SBU / Last Mile Logistics în ţările ECE-15 reprezintă peste 3 milioane de metri pătraţi, iar alţi 500.000 de metri pătraţi de spaţii de acest tip sunt în construcţie.