COLLIERS: Revenirea pieţei de birouri încetineşte, după o evoluţie robustă în prima jumătate din 2022

După patru trimestre cu evoluţie solidă, activitatea din piaţa de birouri a încetinit în al treilea trimestru al acestui an. Cererea totală de spaţii de birouri moderne de 68.800 de metri pătraţi a fost stabilă faţă de anul trecut şi, de asemenea, faţă de media ultimelor patru trimestre, dar cererea nouă a fost de doar 22.200 de metri pătraţi, în scădere cu 39% comparativ cu aceeaşi perioadă a anului trecut, potrivit datelor Colliers.

Chiar şi aşa, perspectivele pe termen scurt rămân încurajatoare, iar consultanţii Colliers estimează că, în cazul birourilor de clasa A, rata de neocupare ar putea scădea până la sfârşitul anului la o singură cifră. Acest lucru va înclina şi mai mult balanţa în favoarea unei pieţe a proprietarilor, deşi tendinţa ar putea fi contrabalansată parţial, deoarece unele companii mari ar putea subînchiria o parte din spaţiile de birouri sau ar putea să-şi reducă suprafaţa ocupată, în contextul muncii hibride.

În primele trei trimestre din 2022 au fost livraţi aproximativ 100.000 de metri pătraţi de spaţii de birouri moderne, AFI Tech Park (Faza 2, 25.000 mp) şi proiectul de reamenajare H Tudor Arghezi 21 (7.000 mp) al Hagag Development Europe fiind cele mai noi proiecte adaugate stocului de birouri moderne din Bucureşti. De asemenea, până la sfârşitul anului ar trebui să se finalizeze şi faza II din proiectele One Cotroceni Park al One United şi Equilibrium, parcul de birouri dezvoltat de Skanska, ceea ce înseamnă o suprafaţă suplimentară de aproximativ 50.000 de metri pătraţi de birouri noi şi moderne, care va creşte stocul Bucureştiului la aproape 3,36 milioane de metri pătraţi.

Pe sectoare, companiile din IT&C continuă să domine piaţa închirierilor, reprezentând aproximativ 47% din cererea totală, urmate la mare distanţă de serviciile profesionale şi de afaceri, cu 27% din cererea totală, iar consultanţii Colliers notează că extinderea sau chiar intrarea pe piaţa din România a companiilor din zona high-tech este un aspect favorabil pentru perspectivele pe termen lung ale pieţei de birouri.

"La prima vedere, declinul cererii raportat la anul trecut este neliniştitor, dar, în paralel, vedem că există încă destul de multă vigoare pe piaţa de leasing din România, cu mai multe contracte mari de închiriere în diferite stadii de negociere. Iar lor probabil că li se adaugă şi multe contracte de dimensiuni mici şi medii. Problema este că vremurile nesigure de acum impun o prudenţă sporită, iar acest lucru se observă în toate aspectele pieţei de birouri. Companiile păstrează o abordare moderat pozitivă, dar aceasta se poate schimba într-o secundă, dacă s-ar schimba condiţiile economice sau dacă, să zicem, războiul din Ucraina ar lua o altă turnură. Altfel, trimestrul s-a remarcat prin câteva tranzacţii, doar 3 dintre ele totalizând 30.000 de metri pătraţi, şi anume relocarea birourilor SSC a BAT în One Cotroceni Park, reînnoirea contractului de închiriere al Infineon Technology în Novo Park şi reînnoirea contractului NXP Semiconductors în Campus 6, toate cele trei tranzacţii fiind de dimensiuni aproximativ egale", explică Victor Coşconel, Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.

În ceea ce priveşte rata de neocupare a spaţiilor moderne de birouri, în condiţiile în care în ultima vreme au fost livrate destul de multe clădiri, este posibil ca aceasta să fi crescut uşor faţă de nivelul de la jumătatea anului, de aproximativ 15%, dar consultanţii Colliers notează că piaţa de birouri este destul de eterogenă, iar gradul de ocupare în clădirile bune şi cu legături solide la reţeaua de infrastructura este deja de peste 90%. Acest lucru înseamnă că unii chiriaşi au de făcut o alegere mai dificilă decât în urmă cu câţiva ani, în special dacă vor să fie poziţionaţi într-o anumită zonă a Bucureştiului sau dacă doresc o anumită clădire. Această situaţie are mai degrabă aspectul unei pieţe a proprietarilor în anumite părţi ale oraşului, ceea ce a dus la faptul că proprietarii au putut negocia condiţii mai avantajoase de închiriere.

În perspectivă, consultanţii Colliers păstrează un optimism prudent, vestea bună fiind că intenţiile de angajare pe termen scurt pentru companiile de servicii din România rămân la niveluri rezonabile, deşi s-au mai temperat faţă de faza iniţială a revenirii post-pandemice. Faptul că previziunile privind ocuparea forţei de muncă se menţin la sau peste mediile istorice în multe sectoare sugerează o piaţă a muncii în expansiune, dar acest factor nu poate fi de unul singur suficient pentru creşterea activităţii de închiriere pe piaţa birourilor; mai degrabă acţionează ca un imbold în direcţia corectă. În acelaşi timp, alţi factori - cel mai notabil fiind pesimismul cu privire la evoluţia economiei globale - acţionează în direcţia opusă, iar cu cât aceştia vor rămâne mai mult timp de actualitate, cu atât vor cântări mai mult asupra perspectivelor de închiriere de birouri, atrag atenţia consultanţii Colliers.

În linii mari, consultanţii Colliers consideră că oferta insuficientă de birouri moderne din Bucureşti (raportat la alte pieţe mari de birouri din Europa) este un factor care conferă rezistenţă pe termen lung în faţa evoluţiilor negative şi se aşteaptă ca stocul de birouri moderne să înceapă să crească din nou în câţiva ani. În consecinţă, ar putea depăşi 4 milioane de metri pătraţi până la sfârşitul noului deceniu şi chiar să se apropie de pragul de 5 milioane de metri pătraţi, dacă nu va exista altă criză (economică). Compania de consultanţă afirmă, de asemenea, piaţa de birouri din Bucureşti va creşte şi în calitate, nu doar cantitate, pe măsură ce dezvoltatorii şi chiriaşii acordă o atenţie sporită eficienţei energetice şi politicilor de mediu.

"Perspectivele pentru piaţa de birouri din Bucureşti rămân marcate de incertitudini importante, dar încă există argumente în favoarea unor surprize atât pozitive, cât şi negative, în perioada următoare. Pe partea pozitivă, avem o piaţă a forţei de muncă încă destul de restrânsă (ceea ce indică o expansiune a companiilor), o piaţă de birouri insuficient aprovizionată, care permite o mai bună absorbţie a spaţiilor de birouri vacante, plus un context economic general încă stabil. În ceea ce priveşte partea negativă, observăm că munca hibridă nu şi-a pus încă pe deplin amprenta asupra pieţei de profil (există semnale că destul de multe companii nu au luat încă nicio decizie în acest sens), contextul incert ar putea determina companiile să amâne orice investiţii noi, la care se adaugă şi încetinirea economiilor dezvoltate, care ar trebui să se resimtă mai devreme sau mai târziu şi în România. În concluzie, vechiul proverb < < speră la ce e mai bun, dar pregăteşte-te pentru ce e mai rău > > se adevereşte în contextul actual pentru economie în general şi inclusiv pentru piaţa de birouri din Bucureşti", conchide Victor Coşconel.