Cum va funcţiona aplicarea cotei reduse de TVA de 5% pentru locuinţe începând cu 2022

Plafonul actual de 450.000 lei pentru aplicarea cotei reduse de TVA de 5% pentru vânzările de locuinţe către populaţie va creşte până la nivelul de 700.000 lei începând cu anul viitor, conform Ordonanţei de urgenţă nr. 170 publicată sâmbătă, 18 decembrie, în Monitorul Oficial (care include mai multe măsuri în domeniul fiscal-bugetar).

Proiectul de Ordonanţă a fost iniţial publicat pe site-ul Ministerului de Finanţe pe 15 decembrie, astfel că perioada de dezbatere publică a fost de numai 2 zile.

Noutatea faţă de promisiunea anterioară din anul 2020 referitoare la majorarea plafonului este reintroducerea limitei de o tranzacţie per cumpărător (care era valabilă anterior 2019, dar fusese eliminată).

Astfel, o persoană fizică poate beneficia o singură dată de cota redusă de TVA pentru achiziţia unei locuinţe de maximum 120 mp2 cu valoare cuprinsă între 450.000 lei şi 700.000 lei, în timp ce pentru tranzacţiile în valoare de sub 450.000 lei, nu a fost stabilită această condiţie (fiind posibilă achiziţionarea mai multor apartamente cu cotă redusă sub acest plafon).

Limita de o tranzacţie per cumpărător pe intervalul de valoare 450.000-700.000 lei se va aplica de la 1 ianuarie 2022, nefiind relevant că o persoană fizică a mai efectuat o astfel de tranzacţie în anii anteriori.

De asemenea, trebuie ţinut cont că se consideră că s-a efectuat o tranzacţie în acest interval de valoare, indiferent că achiziţia s-a efectuat în mod individual sau în coproprietate cu altă persoană fizică/alte persoane fizice.

Verificarea tranzacţiilor anterioare se va face de către notarii publici prin interogarea unui nou Registru, în format electronic, în care aceştia vor avea obligaţia să înscrie informaţiile din contractele încheiate de vânzători cu persoanele fizice, care au stipulat aplicarea cotei reduse de 5%.

Urmează să fie publicată legislaţie secundară în acest sens, şi anume un Ordin ANAF cu consultarea Uniunii Notarilor Publici din România, teoretic în termen de 10 zile de la publicarea Ordonanţei.

Drept scurt context legislativ, majorarea plafonului, pentru aplicarea cotei reduse de TVA 5% pentru locuinţe, până la nivelul de 140.000 euro (echivalentul aproximativ al actualului plafon propus direct în monedă naţională, de 700.000 lei) a fost anunţată încă din vara anului 2020, fiind aprobată prin Legea nr. 248/2020, care ar fi urmat să intre în vigoare de la 1 ianuarie 2021.

Măsura a fost menită să ajusteze plafonul pentru aplicarea cotei reduse de TVA în linie cu evoluţia pieţei imobiliare.

În decembrie trecut, cu o zi înainte să intre în vigoare, termenul a fost amânat până la 1 ianuarie 2022, prin Ordonanţa de urgenţă nr. 226/2020.

Noul mecanism propus este acum justificat în preambulul Ordonanţei prin faptul că "este necesară instituirea urgentă a unor reguli în vederea respectării caracterului social pentru aplicarea cotei reduse de TVA, conform legislaţiei europene în domeniu, în cazul livrărilor de locuinţe".

Însă, sunt câteva aspecte care ridică semne de întrebare. Este această variantă de aplicare a cotei reduse de 5% întru totul armonizată cu prevederile Directivei de TVA? Sau, la nivel mai pragmatic, în ceea ce priveşte administrarea Registrului. Va conţine doar informaţiile strict necesare? Va fi permisă interogarea propriilor date de către o persoană fizică?

Atunci când măsuri importante sunt introduse extrem de rapid, de pe o zi pe alta, prin Ordonanţă de urgenţă, putem eventual doar intui sau spera anumite răspunsuri.

Nu în ultimul rând, apare întrebarea dacă reintroducerea limitării la o tranzacţie/cumpărător este într-adevăr de dorit în contextul economic actual. Încurajarea pieţei imobiliare şi fluidizarea tranzacţiilor ar fi fost un stimulent benefic pentru anul viitor, în final inclusiv pentru bugetul public. Astfel că menţinerea angajamentului anterior ar fi fost o măsură pozitivă şi o veste (mai) bună.