DUPĂ FINALIZAREA PROIECTELOR DIN ZONA BARBU VĂCĂRESCU, Galaxy Imob: "Vom vedea o canibalizare a clienţilor de spaţii de birouri"

Gradul de ocupare a spaţiilor de birouri în zona Pipera Nord din Bucureşti se ridică la doar 35%, după cum ne-a spus George David, fondatorul agenţiei imobiliare Galaxy Imob. În opinia domniei sale, după finalizarea proiectelor de birouri din zona Barbu Văcărescu, vom asista la o "canibalizare a clienţilor".

Domnul George David ne-a spus: "În zona căutătorilor de aur nu toţi care cern nisip găsesc bucăţele de metal preţios. Aşa este şi pe piaţa birourilor, unde găsim şi falimente. În Pipera Nord, avem un grad de ocupare de 35%. Când vor fi terminate şi spaţiile din Barbu Văcărescu, nu va fi altceva decât o canibalizare a clienţilor. Dezvoltatorii vor dori să ştie cât plătesc aceştia acolo unde îşi desfăşoară activitatea şi vor oferi spaţii la preţuri mai mici, dar şi alte facilităţi cum ar fi locuri de parcare mai multe etc.".

Domnia sa ne-a spus că, în zona Aviaţiei, pe spaţiul unde a fost amplasat sediul Porsche, ar urma să fie construită cea mai înaltă clădire de birouri din ţară, în condiţiile în care există deja Sky Tower, turnul cu 37 de etaje construit pe strada Barbu Văcărescu, unde Raiffeisen Bank ocupă primele etaje, având în vedere că edificiul aparţine Raiffeisen Property International.

Altfel stau lucrurile în zone cum este Piaţa Presei Libere, unde gradul de ocupare este de 100%, fiind o zonă elitistă, a jucătorilor mari, potrivit domnului George David, care ne-a declarat: "La nivel mondial, lucrurile se duc într-o zonă a confortului angajaţilor. Acest lucru înseamnă că salariaţii lucrează de acasă şi, pe acest fond, mă întreb de ce în România este această goană de a se construi în exces".

Potrivit domniei sale, preţul de închiriere a unui metru pătrat de birouri este de 15-20 de euro, dezvoltatorii personalizând aceste spaţii, comparativ cu ceea ce se întâmpla pe piaţă în urmă cu câţiva ani, când închiriau companiilor etaje întregi.

• CBRE: "Anul trecut, în Capitală, au fost tranzacţionaţi aproape 300.000 mp de birouri, acesta fiind «cel mai mare volum înregistrat vreodată în Bucureşti»"

Răzvan Iorgu, managing director la CB Richard Ellis (CBRE) România, susţine că, pe segmentul de birouri, activitatea totală de tranzacţionare a ajuns, anul trecut, în Capitală, la aproape 300.000 mp, acesta fiind "cel mai mare volum înregistrat vreodată în Bucureşti": "Pe segmentul birouri, au fost înregistrate un număr de întârzieri, la sfârşitul anului 2013, astfel că anticipăm un volum de vânzări de 124.000 mp, în 2014, din care 70% reprezintă dezvoltări speculative. Printre clădirile noi anticipate pentru 2014 menţionăm: Green Court Bucureşti - Skanska, AFI Park II şi III - AFI Europe, Hermes BC - Atenor Group".

• Colliers: "Evoluţia pieţei de birouri din Capitală poate fi asociată cu cea a unui adolescent care face primii paşi spre maturitate"

"Cererea sănătoasă pe piaţa de birouri Bucureşti, totalizând 70.000 mp în 2013 (40% din totalul tranzacţiilor de închiriere), va creşte în anii următori, pe fondul dezvoltării mediului de business local", potrivit companiei Colliers International, care a realizat o radiografie a pieţei de birouri din Bucureşti. Raportul Colliers International arată că "pieţele mature sunt caracterizate de o pondere mică a extinderilor şi noilor intrări în totalul activităţii de închiriere de spaţii de birouri, în timp ce relocările şi renegocierile tind să aibă o cotă mai mare. În pieţele emergente, însă, cum este şi cazul Bucureştiului, o pondere crescută a tranzacţiilor de închiriere realizate de companii nou-intrate pe piaţă sau care îşi extind spaţiul curent este considerată sănătoasă, având în vedere faptul că acest tip de tranzacţii sunt responsabile pentru absorbţia stocului curent de birouri şi generează noi oportunităţi de dezvoltare imobiliară. Cererea sănătoasă acţionează, aşadar, drept barometru al economiei locale, trendul său ascendent fiind un indicator al activităţii crescute din partea companiilor care operează în România şi al interesului ridicat pentru piaţa locală din partea companiilor internaţionale".

Potrivit studiului citat, activitatea totală pe piaţa de birouri din Bucureşti a înregistrat o medie de 195.000 mp, în ultimii patru ani. Anul 2013 a depăşit media perioadei analizate cu 20%, cu un volum total de 250.000 mp de spaţii de birouri închiriate.

Daniela Popescu, Head of Research în cadrul Colliers International România, a precizat: "Evoluţia pieţei de birouri din Capitală poate fi asociată cu cea a unui adolescent care face primii paşi spre maturitate - după câţiva ani de luptă pentru a găsi drumul cel bun, în care am asistat la ascensiunea şi căderile sale, piaţa de birouri locală se îndreaptă acum spre stabilitate şi o creştere durabilă".

Cererea netă, compusă din toate tranzacţiile de închiriere (extinderi, relocări din stoc necompetitiv şi noi intrări pe piaţă), reprezintă o pondere medie de 54% din activitatea totală derulată în perioada 2010-2013. Procentele anuale au variat între 40% (2013) şi 65% (2010), în cursul perioadei analizate.

Extinderile şi noile intrări pe piaţă - sursele principale ale cererii sănătoase - au contribuit cu un volum cuprins între 40.000 şi 70.000 mp la volumul anual al tranzacţiilor, înregistrând o pondere medie anuală de 30% din cererea totală a celor patru ani, potrivit Colliers.

Segmentul IT&C a fost principalul motor al cererii sănătoase din piaţa de birouri (42% din totalul de tranzacţiilor de extindere), iar companiile active în acest sector au preferat trei zone: Dimitrie-Pompeiu, Victoriei şi Barbu Văcărescu-Floreasca.

Sectorul financiar a contribuit cu 14% la volumul total al extinderilor din perioada analizată. "După ce a cunoscut una dintre cele mai bune evoluţii înainte de criza financiară, volumul de spaţii ocupate de companiile financiare a continuat să crească inclusiv în anul 2010, dar a evoluat modest în următorii trei ani", potrivit studiului Colliers International.

Companiile din domeniile energetic şi industrial se află într-o continuă creştere, atingând un volum cumulat al extinderilor de 8.000 mp, în 2013.

"În discuţiile cu clienţii noştri întâlnim frecvent întrebarea referitoare la cererea sănătoasă şi diferenţierea sa de volumul total al tranzacţiilor de închiriere, de aceea este esenţial să subliniem evoluţia pozitivă a noilor intrări şi a extinderilor pe piaţa de birouri din Bucureşti. Având în vedere estimările de creştere a economiei locale în următorii ani, ne aşteptăm ca trendul ascendent al pieţei de birouri să fie generat de companii care fie se extind, fie îşi fac intrarea pe piaţa din Bucureşti", potrivit Oanei Sîrbu, de la Colliers International.