ESOP: "Livrările noi de spaţii vor pune o reală presiune pe clădirile existente"

Anul 2013 va fi un an al reaşezărilor atât pe piaţa chiriaşilor, cât şi a dezvoltatorilor. Un raport al companiei de consultanţă imobiliară ESOP spune: "Fiecare parte îşi evaluează oportunităţile de acţiune: proprietarii vor analiza posibilitatea de a lansa proiecte noi, iar chiriaşii de a demara căutarea unui sediu nou. Dacă în plan internaţional situaţia economică nu se va deteriora în mod neaşteptat, anul 2013 poate fi un an al reluării consolidărilor de companii în centre de afaceri noi şi de expansiuni în actualele clădiri ocupate sau în alte imobile existente prin tranzacţii de relocare".

În următoarele 12 luni, dezvoltatorii imobiliari au anunţat livrarea a 8 clădiri de birouri de clasa A şi B, totalizând peste 125.000 mp. Cinci dintre acestea se află în zona centru-nord a Capitalei, mai exact în perimetrul Barbu Văcărescu - Pompei şi însumează, potrivit studiului ESOP, peste 90% din totalul livrărilor de spaţii noi.

Raportul ESOP precizează: "Credem că, în contextul unei cereri cu o dinamica relativă, livrările noi de spaţii, chiar şi la un nivel considerabil mai scăzut faţă de anii 2007-2009, vor pune o reală presiune pe clădirile existente".

În ceea ce priveşte nivelul chiriilor, analiştii ESOP cred că acesta se va menţine relativ constant, cu eventuale modificări punctuale pe anumite zone sau imobile cu rata de neocupare mai ridicată.

• Pre-închirierile au înregistrat în 2012 o creştere semnificativă

Primul semestru din 2012 a fost mai dinamic decât primul semestru al anului precedent, cu un optimism mai ridicat pe piaţa companiilor medii, cele ce reacţionează mai rapid la tendinţele pieţei, mai arată studiul ESOP.

Al doilea semestru al anului 2012 a înregistrat o evoluţie mai lentă, pe fondul evenimentelor din mediul politic (referendumul pentru schimbarea preşedintelui, alegerile parlamentare). Pre-închirierile au înregistrat în 2012 o creştere semnificativă, ajungând la 59.255 mp, cu aproximativ 53% mai mult faţă de anul precedent.

Raportul ESOP menţionează: "Această creştere a suprafeţelor pre-închiriate, alături de nevoia de spaţii de calitate din piaţă a creat premisele pentru apariţia de proiecte noi de birouri în 2014-2015, cele mai uşor de demarat fiind clădirile de talie medie (până în 10.000 mp) sau proiectele dezvoltate pe faze. A reapărut o categorie importantă de companii în piaţă, şi anume firmele nou înfiinţate (ce generează cerere nouă ("new demand") de spaţii de birouri, reprezentând fie iniţiative antreprenoriale locale, fie companii din afara ţării care au reluat deschiderea de filiale/reprezentanţe în România. Estimăm că aceste companii au închiriat aproximativ 15.000 mp (reprezentând 9% din tranzacţiile de spaţii de birouri din 2012)".

• Cele mai căutate locaţii sunt cele din zone centrale sau ultra-centrale şi zonele adiacente

Deşi livrările de spaţii de birouri în centre de afaceri noi s-au situat în 2012 la doar 107.000 mp, cu aproximativ 15% mai puţin faţă de anul precedent, stocul total de spaţii de birouri disponibile s-a menţinut la un nivel destul de ridicat în 2012, în creştere cu 5% la finalul anului faţă de începutul său.

Stocul de spaţii de birouri în vile a înregistrat de asemenea o creştere semnificativă în 2012 comparativ cu 2011, de aproximativ 35%. Majoritatea nu sunt construcţii noi, ci spaţii eliberate de companii ce şi-au relocat sediul în centre de afaceri în special. Vilele sunt evaluate prin pris­ma a două criterii majore: locaţia (implicit, accesibilitatea la metrou) şi nivelul de calitate al spaţiului.

Cele mai căutate locaţii sunt cele din zone centrale sau ultra-centrale (precum Aviatorilor, Victoriei, Domenii, Romană, Universitate, Cotroceni) şi zonele adiacente acestora.

În 2012, vilele de patrimoniu şi vilele din perioada interbelică (cu o arhitectură bine conservată sau restaurată) au fost vedetele închirierilor de birouri în vile. Potrivit ESOP, pentru companiile în căutarea unui sediu nou, anul 2013 se prefigurează a fi un an al cursei pentru identificarea şi securizarea unui spaţiu de calitate:

"În acest sens, se creează pentru proprietari premise favorabile lansării de proiecte noi şi realizării de pre-închirieri. Având în vedere însă stabilitatea economică relativ fragilă atât în România cât şi în Europa şi gradul de absorbţie temperat a spaţiilor noi, cele mai sigure proiecte credem că vor fi cele de dimensiune medie (până în 10.000 mp) sau proiectele dezvoltate pe faze".

• Apar centrele de afaceri pentru IMM-uri, finanţate din fonduri europene

Anul 2012 a marcat lansarea centrelor de afaceri finanţate din fonduri europene, vizând în mod preferenţial închirierea de spaţii pentru companiile mici şi mijlocii, inclusiv către start-up-uri. Astfel de centre de afaceri se doresc a fi incubatoare de afaceri, medii dinamice şi eficiente pentru începerea, dezvoltarea şi creşterea companiilor. Astfel de proiecte au obţinut finanţare prin intermediul fondurilor europene, Axa prioritară 4 "Sprijinirea dezvoltării mediului de afaceri regional şi local".

Obiectivul pe termen lung al aces­tor programe este întărirea climatului investiţional, creşterea numărului de activităţi economice durabile şi reducerea ratei şomajului.

Pentru Bucureşti, au fost 6 proiecte avizate în 2011 - 2012, cu suprafeţe începând de la aproximativ 1.800 mp, până la 15.000 mp.

Dintre acestea, doar 5 au rămas în implementare (unele aproape de finalizare), finanţarea unuia dintre proiecte fiind reziliată. Astfel de centre de afaceri oferă o serie de avantaje potenţialilor chiriaşi, cum ar fi acces (gratuit deseori) la o serie de facilităţi precum: săli de întâlniri, săli de conferinţe complet echipate, servicii internet, chicinete complet echipate etc.

• Cererea - cresc intenţiile de relocare

Anul 2012 s-a remarcat, în special pe segmentul companiilor medii, printr-o intensificare a intenţiilor de relocare, reprezentată de creşterea cererii cu aproximativ 57% faţă de anul 2011, potrivit datelor analizate de ESOP.

Volumul mai ridicat al cererilor a fost temperat de o mai mare prudenţă în luarea deciziilor, din cauza instabilităţii economice, astfel încât doar aproximativ 35% din intenţiile de relocare s-au concretizat în tranzacţii în 2012, restul companiilor au amânat decizia de mutare prelungind contractele în actualele spaţii sau extinzându-se în aceleaşi clădiri.

Structural, în 2012, comparativ cu 2011, nu au intervenit modificări majore din punct de vedere al bugetelor anunţate de companiile în căutarea unui sediu, rămânând dominante solicitările pentru spaţii cu bugete de până în 11 euro/mp (78% din totalul solicitărilor), se mai arată în studiul ESOP.

În ceea ce priveşte evoluţia cererii pe categorii de bugete în perioada 2006-2012, cele mai mici fluctuaţii s-au înregistrat pe segmentul spaţiilor cu chirii între 11-15 euro/mp, segment ce are însă o pondere mai mică în totalul cererii venite din partea companiilor medii (variind între 31% şi 20% în intervalul analizat în perioada 2006-2012).

• Volumul mai mic de tranzacţionare la nivelul pieţei

La nivelul întregii pieţe, în 2012 s-a înregistrat un volum mai mic de tranzacţionare. Comparativ cu 2011, scăderea a fost de aproximativ 20,4%, respectiv de 15,4% comparativ cu 2010, dacă ne raportăm doar la tranzacţiile de relocare, pre-închiriere şi expansiune, care dau nota dinamicii mediului de afaceri din România, mai precizează studiul companiei de consultanţă imobiliară.

Acesta mai spune: "În structura tranzacţiilor, cea mai importantă scădere în 2012, cu aproximativ 43% faţă de anul precedent, s-a înregistrat pe segmentul relocărilor (tranzacţiile de închiriere a unui spaţiu existent/imobil finalizat). Această tendinţă este însă parţial justificată şi compensată printr-un trend ascendent semnificativ al pre-închirierilor, la nivelul de 59.255 mp (realizată în cadrul a 8 tranzacţii, cu suprafeţe între 640 mp (minim) şi 20.000 mp (maxim). Creşterea cu 36% a expansiunilor de spaţii de birouri este de asemenea un indicator al unei evoluţii favorabile în cadrul pieţei birourilor (deşi el relevă totodată şi un anumit grad de prudenţă al companiilor, care deşi îşi reiau treptat creşterile de personal, preferă să acomodeze astfel de creşteri în sediile actuale)".

• Centrele de afaceri au fost preferate de companiile medii în 2012

Dacă primii ani ai crizei au adus în atenţia companiilor spaţiile în vile, mai flexibile din punct de vedere al termenilor financiari şi contractuali, în anul 2012 analiştii ESOP au observat un trend de re-întoarcere a companiilor către spaţiile din centre de afaceri, în condiţiile în care multe astfel de imobile au devenit mai atractive, prin alinierea condiţiilor comerciale la solicitările venite din partea companiilor. Astfel, în cadrul tranzacţiilor realizate de ESOP, aproximativ 75% din tranzacţii au fost realizate în centre de afaceri şi numai 25% în vile.

Suprafaţa medie tranzacţionată la nivelul întregii pieţe (companii mari şi medii) s-a situat în jurul a 1.040 mp, în timp ce pe segmentul companiilor medii la 420 mp.

• Semnale pozitive

În 2012 au reapărut două tipuri de solicitări ce constituie indicatori favorabili pentru mediul economic şi pentru piaţa birourilor, mai spune Raportul, care menţionează: "În primul rând, este vorba de cererile venind din partea start-up-urilor locale sau din afara ţării, mare parte activând în domeniul IT & C. Estimăm că volumul tranzacţiilor implicând companii nou înfiinţate a fost de aproximativ 15.000 mp, reprezentând 9% din totalul tranzacţiilor din piaţă (excluzând renegocierile).

În al doilea rând, în 2012 şi-au reluat apariţia companiile interesate să se mute din raţiuni de optimizare a confortului angajaţilor sau de creştere a imaginii firmei şi mai puţin de optimizare a chiriei, ca în anii precedenţi. Nemaiavând însă un caracter de urgenţă precum relocările cu scopul de reducere a costurilor, solicitările prezente în piaţă în 2012 au avut o perioadă de închidere a tranzacţiei cu 2 până la 4 luni mai extinsă faţă de perioada 2009-2011 (când perioada de tranzacţionare medie era de 3-4 luni)".

• Nivelul chiriilor s-a menţinut

În 2012 chiriile s-au menţinut în general la un nivel similar anului 2011, cu uşoare ajustări de 5-10% la nivelul unui număr restrâns de proiecte sau zone.

Pentru clădirile de birouri din zonele de Centru-Nord şi Ultracentral, în urma negocierilor chiria poate scădea cu procente cuprinse între 8 şi 13%, în timp ce pentru celelalte zone scăderea chiriei se poate discuta între 10 şi 17%.

În 2012, vilele de patrimoniu/cu arhitectură interbelică au fost deosebit de căutate. Acest lucru s-a datorat şi faptului că au existat în piaţă astfel de imobile posibil de închiriat la un nivel de 10-12 euro/mp.