RAPORT COLLIERS: Piaţa de investiţii ar putea înregistra o scădere în 2021 pe fondul incertitudinilor

"Anul pandemiei" a fost unul dintre vârfurile ciclului economic actual în ceea ce priveşte investiţiile în active imobiliare comerciale, cu o creştere de 37% faţă de 2019, până la aproape 900 de milioane de euro. În 2021, piaţa ar putea înregistra o scădere, pentru că unii cumpărători ar putea amâna investiţii pe fondul lipsei de claritate în ceea ce priveşte fluxurile viitoare de venituri, arată raportul pieţei de imobiliare în 2021 publicat de Colliers. Pentru acest an, consultanţii Colliers estimează un volum total al tranzacţiilor imobiliare comerciale de peste 0,5 miliarde de euro şi observă, de asemenea, că este loc pentru o uşoară scădere a randamentelor până la sfârşitul anului pentru spaţiile clasa A de birouri şi pentru cele industriale, dacă economia în general, alături de factorii politici şi monetari, vor fi la un nivel satisfăcător.

În ceea ce priveşte dimensiunea investiţiilor, sectorul de birouri a rămas cea mai importantă sursă a activităţii de tranzacţionare în 2020, cu un volum total de 762 milioane de euro. Două tranzacţii de referinţă, care cumulează peste 400 de milioane de euro, au fost în lumina reflectoarelor. Ce este şi mai important este că tranzacţiile s-au încheiat în vară, după ce impactul negativ al pandemiei devenise vizibil.

Prima a fost vânzarea portofoliului de birouri NEPI Rockcastle către AFI Europe consiliată de Colliers, cea mai mare tranzacţie de birouri din istoria pieţei imobiliare româneşti şi una dintre cele mai mari din Europa Centrală şi de Est, cu un record de 307 milioane de euro. În urma tranzacţiei, AFI Europe a devenit al doilea cel mai mare proprietar de birouri din România, cu un portofoliu de aproximativ 225.000 de metri pătraţi, inclusiv livrările programate. A doua cea mai importantă tranzacţie a fost vânzarea Floreasca Park din proprietatea GLL către o societate mixtă formată din Resolution Property (Grupul Fosun) şi Zeus Capital Management, pentru 105 milioane de euro.

Alte două tranzacţii importante, care au însumat aproximativ 55 de milioane de euro fiecare, au fost finalizarea achiziţiei The Bridge III de către Dedeman de la Forte Partners şi achiziţia Global City Business Park de către Arion Green de la Global Finance. O tranzacţie notabilă a fost şi cea a investitorului ungar cu planuri pe termen lung Optima, care a achiziţionat pachetul majoritar (61,5%) în compania poloneză GTC pentru suma de 116 milioane de euro.

Impulsionat de o cerere solidă a chiriaşilor şi de boom-ul indus de lockdown în comerţul electronic, sectorul industrial a fost al doilea cel mai activ, deşi tranzacţiile au reprezentat doar 10% din volumul total. Cea mai mare parte din suma totală provine din mai multe tranzacţii efectuate în Bucureşti, achiziţia CTP de către Equest Logistic Center pentru 30 de milioane de euro fiind cea mai mare tranzacţie a anului. Lipsa spaţiilor la vânzare reprezintă un factor care ţine activitatea tranzacţională din acest sector sub potenţial.

Anca Merdescu, Associate Director Investment Services la Colliers, a declarat: "În ansamblu, în 2020 s-a înregistrat un mix de cumpărători deja prezenţi - printre care şi unii care s-au reactivat, dar şi investitori noi. Fosun este o intrare oarecum spectaculoasă, deoarece marchează prima tranzacţie majoră a capitalului asiatic pe piaţa locală şi acest lucru este relevant mai ales având în vedere modul în care aceşti investitori au schimbat peisajul din ţările vecine din CEE în trecutul recent. Remarcăm, de asemenea, destul de mult interes manifestat de investitori noi, care continuă să privească piaţa românească chiar şi în acest context, dar mai degrabă investitori privaţi neinstituţionali decât cei instituţionali. Ca un alt punct pozitiv pentru 2020, e de notat că România a închis anul cu o cotă de piaţă aproape dublă în regiunea CEE-6, în creştere de la 4,7% în 2019 la 8,5% în 2020."

Randamentele din România nu au evoluat atât de mult în ton cu tendinţa descendentă din regiune din ultimul deceniu, ceea ce a oferit o mai mare rezistenţă la contextul actual. În ceea ce priveşte birourile, unele tranzacţii viitoare, care ar putea fi închise în 2021, s-ar putea înscrie chiar într-o tendinţă de scădere a randamentelor, deşi consultanţii Colliers consideră că până acum randamentele pentru activele prime au rămas deocamdată în mare parte neschimbate faţă de trimestrele anterioare, la 7%.

Pentru activele din sectorul industrial & logistic (I&L), există unele evoluţii pozitive pe fondul tranzacţiilor recent închise şi viitoare, randamente pentru proprietăţile de top scăzând cu aproximativ 0,25 puncte procentuale, la 8%. Datorită lipsei tranzacţiilor de referinţă din retail, consultanţii Colliers nu pot identifica cu exactitate randamentele medii pentru acest sector, dar consideră că, în cazul în care o astfel de afacere ar fi încheiată, aceasta ar fi în zona a 6,75%, în creştere cu aproximativ 0,25 puncte procentuale faţă de anul precedent.

"Băncile au rămas oarecum deschise finanţării proprietăţilor care generează venituri şi, într-o măsură mai mică, noilor dezvoltări. Clasele de active cel mai puţin preferate au fost hotelurile şi unităţile de retail, cu o înclinare clară pentru finanţarea proiectelor noi, în special pentru birourile prime şi investiţiile industriale. Marja obţinută s-a situat la aproximativ 250-350 puncte de bază, perioada de amortizare scăzută fiind în continuare o provocare. Cu toate acestea, incertitudinile contextului prezent alături de rate ale dobânzilor foarte scăzute în pieţele financiare ar putea întări probabil apetitul pentru clasa de active imobiliare", a explicat Anca Merdescu.

Având în vedere natura pieţei de investiţii şi faptul că tranzacţiile pot dura în unele cazuri şi câţiva ani până la finalizare, este probabil ca 2021 să fie ceva mai slab, în ciuda faptului că activitatea va continua. Pentru comparaţie, România a început 2020 cu aproximativ 500 de milioane de euro în tranzacţii aflate în proces de due-diligence, în timp ce pentru 2021, debutul este la aproximativ 150 de milioane de euro.

De asemenea, consultanţii Colliers continuă să vadă multe incertitudini la orizont pentru fiecare dintre sectoarele mari care ar putea amâna ofertele. În cazul birourilor este vorba despre fluxul incert de venituri pe fondul creşterii muncii remote în mod permanent, declinul turismului în ansamblu (inclusiv călătoriile de afaceri) va reduce veniturile hotelurilor, în ceea ce priveşte retailul, incertitudinea ţine de impactul continuu al comerţului electronic care a fost accelerat de pandemie, iar pentru sectorul industrial & logistic există incertitudini legate de anumite sectoare de producţie, pentru care procesul de recuperare ar putea dura ani de zile.

"Având în vedere dimensiunea şi volumul mare de tranzacţii semnate, închise sau în aşteptare, putem spune că interesul investitorilor instituţionali pentru activele româneşti a rămas neschimbat şi ne aşteptăm să se concretizeze şi în anii următori. Pe măsură ce gradul de sofisticare şi complexitate cresc în rândul investitorilor şi structurilor de tranzacţii propuse, unii vor crede că există un efort al autorităţilor de a alinia cadrul juridic românesc la standardele occidentale pentru investiţii - moment în care este important să analizăm mai îndeaproape specificul pieţei", atrage atenţia Francisc Peli, Managing Partner la firma de avocatură PeliPartners.