Ruxandra Grinzeanu: "Sky Tower va fi închiriat în totalitate până la finalul anului viitor"

Reporter: Ce ne puteţi spune despre gradul actual de ocupare a Sky Tower?

Ruxandra Grinzeanu: În momentul acesta ne îndreptăm cu paşi vertiginoşi spre 60% rata de ocupare de realizat la sfârşitul anului 2014.

Sky Tower, finalizat în decembrie 2012, a avut anul acesta un salt spectaculos în ceea ce priveşte gradul de ocupare, în sensul că, la începutul anului aveam în jur de 20% şi ajungând până la sfârşitul anului 2014 la 60%, vorbim practic de 15.000 mp închiriaţi într-un an de zile într-o singură clădire. Pentru o piaţă ca Bucureştiul - este foarte bine.

Cred că este o valoare importantă comparativ cu ceea ce se întâmplă în momentul de faţă în zona Barbu Văcărescu-Floreasca; suntem înconjuraţi de aproximativ 170.000 mp de clădiri de birouri de clasa A finalizate şi încă alţi 65.000 mp care urmează să se finalizeze într-un an-doi şi care sunt în faza de pre-lease.

Competiţia este şi va deveni din ce în ce mai puternică, dar asta ne ajută să ne poziţionăm ca produs distinct şi să scoatem în evidenţă caracteristicile pozitive. A fost un proces întreg şi deloc uşor de a îi convinge pe clienţii noştrii care sunt diferenţele de preţ între noi şi concurenţi, translatate în funcţionalităţi tehnice ridicate, într-o arie atât de mică.

Reporter: Cum aţi reuşit să închiriaţi atât de mult în acest an?

Ruxandra Grinzeanu: Cu multă muncă şi convingerea că se poate. Să încep puţin cu informaţii din istoricul proiectului: Noi am avut un proces care poate părea atipic comparativ cu restul clădirilor din Bucureşti.

De obicei, în faza de pre-lease, de construcţie, dezvoltatorii sunt cât se poate de agresivi pentru ca, în momentul în care clădirea este finalizată şi funcţională, să fie în proporţie de 50-60% închiriată.

Aceasta este o presiune care, pe de-o parte, o pun băncile care finanţează proiectele respective, dar cred că este şi un target pe care unii dezvoltatori şi l-au ales pentru ei pentru a putea evalua mai bine oportunitatea de business existentă.

În acest sens, desfăşurarea proiectului nostru a fost uşor atipică faţă de acest tipar.

Pe perioada construcţiei - o perioadă extrem de accelerată, s-a lucrat în regim de 24 de ore, în cinci zile se construia un etaj - întreaga logistică a echipei interne a fost îndreptată către acomodarea solicitărilor chiriaşului nostru principal iar partea de prelease către terţi a fost încredinţată în totalitate unui agent exclusiv.

În ianuarie 2013, am renunţat la agentul exclusiv, din cauza contextului care nu i-a permis să performeze conform aşteptărilor noastre şi am internalizat acest serviciu prin lărgirea echipei interne şi cu atribuţiile de închiriere. Ceea ce se întâmplă este că nu există, în acest moment, în Bucureşti, închiriere 100% a unei clădiri de birouri de clasa A cu ajutorul doar a agentului exclusiv. Sunt întotdeauna de succes doar combinaţiile dintre unul sau doi agenţi exclusivi şi efortul susţinut al proprietarului.

Odată cu internalizarea, la începutul lui 2013, a activităţii de închiriere s-a format o echipă dedicată proiectului formată din aproximativ 5 persoane care acoperă diferitele arii ale procesului de închiriere şi property management pentru SkyTower.

Din acel moment s-a pornit repoziţionarea, practică, a clădirii Sky Tower - construirea unui "landmark" pentru Bucureşti.

Turnul a fost comunicat corect şi activ în piaţă de către proprietar anunţând intenţia noastră de a închiria în sistem "open market" colaborând cu toate agenţiile din piaţă şi preferând o comunicare directă cu chiriaşul.

Cred că o parte a succesului nostru se datorează comunicării directe, prin empatie cu potenţialii chiriaşi, dar şi faptului că oferim pachete comerciale customizate în funcţie de necesităţile lor, cu menţinerea în limitele obiectivului nostru de business. În momentul în care am găsit pârghiile de comunicare cu clienţii, deal-urile au început să se semneze.

SkyTower-ul este o clădire "landmark" a Bucureştiului şi a făcut faţă cu succes competiţiei puternice din zonă, lucrul acesta se poate vedea doar dacă analizăm puţin cifrele primului semestru 2014, unde în zona din Barbu Văcărescu-Floreasca, neatingând aria Pipera, au fost realizate în jur de 60% din deal-urile din întreg Bucureştiul.

Reporter: Cum faceţi faţă concurenţei? Ce facilităţi oferiţi clienţilor comparativ cu firmele competitoare?

Ruxandra Grinzeanu: Este adevărat că ne uităm să vedem ce face bine concurenţa, pentru a pune şi noi în aplicare diferite tehnici, dar în acelaşi timp evaluăm constant şi ceea ce noi considerăm mai puţin benefic şi încercăm să valorificăm în avantajul nostru diferitele limite ale proiectelor din jur.

Totodată, cred însă că, dacă te concentrezi doar pe competiţie, pierzi din vedere obiectul principal, care este cel din mâna ta - SkyTower-ul şi care trebuie să beneficieze de o strategie pe termen lung care să acopere cel puţin al doilea ciclu de ocupare.

În momentul de faţă, companiile care doresc să se relocheze pun o foarte mare presiune pe bugetele de relocare şi pe costurile viitoarei locaţii, ceea ce este normal în contextul crizei şi a luptei pentru obţinerea marjelor de profit. Aici intervine unul din avantajele SkyTowerului care are costuri de funcţionare şi un consum de utilităţi mult redus comparativ cu clădirile de birouri mai vechi de 4-5 ani.

Un alt punct pe care l-am folosit în avantajul nostru este sprijinirea companiilor care decid să se relocheze în SkyTower în combaterea unui alt fenomen care a apărut în piaţă, în ultima vreme, şi anume fidelizarea angajaţilor şi reducerea ratei de înlocuire a resursei umane al cărei cost nu este deloc neglijabil. Aproape toate companiile din piaţă sunt conştiente că trebuie să facă faţă acestui fenomen, o presiune deosebită existând în domeniul IT în acest moment.

Pe lângă faptul că toţi angajaţii care lucrează în SkyTower beneficiază de lumină naturală, de birouri şi spaţii generoase, un confort sporit este dat de dotările existente pe parte de HVAC (n.r. climatizare)- eliminându-se total disconfortul dat de aerul condiţionat în sistem"tradiţional". Noi avem implementat un sistem unic de ventilaţie în România - sistemul "chiled beams", folosit cu precădere în ţările nordice ale Europei. Toate elementele clădirii contribuie la creşterea calităţii vieţii din interiorul clădirii neexistând veşnică senzaţie de înghesuială, de "chicken farm" (n.r. fermă de pui) cum îi zicem noi.

Etajul SkyTower este total diferit, în centru, în partea întunecată şi nevizibilă a turnului sunt dispuse lifturile, scările, partea tehnică iar la unele etaje chiar spaţii de depozitare, iar pe faţadă, circular, sunt dispuse spaţiile de birouri, toate beneficiind de lumină naturală din orice punct; nu am avut plângeri din partea angajaţilor vis a vis de condiţiile de lucru pe care le au, în afară poate de limitările de spaţiu impuse de propriul angajator.

Reporter: Ce condiţii oferiţi fumătorilor?

Ruxandra Grinzeanu: SkyTower-ul este o clădire de birouri de clasa A, care deţine o certificare Leed Gold la nivel de structură şi care se poziţionează ca încurajând comunitatea oamenilor care vor să trăiască sănătos - prin activitate sportivă regulată şi hrană echilibrată. Cu toate acestea, pentru fumători, pentru că respectăm alegerile personale ale fiecărui individ, am amenajat un spaţiu distinct în afara turnului, o singură cabină de fumat este disponibilă în acest moment. Cea de-a doua va veni în curând pentru a suplimenta capacitatea limitată existentă. Sunt cabine din sticlă, dotate cu scrumieră, şi care iarna îi protejează de vânt şi de ploaie, iar vara - de soare pe fumătorii clădirii.

Reporter: În afară de Raiffeisen Bank, ce clienţi mai aveţi?

Ruxandra Grinzeanu: Avem clienţi din multe domenii, cred că le-am acoperit aproape pe toate. Avem companii din arhitectură şi management de proiect - Proiect Bucureşti, din domeniul farma PRA Internaţional, recuperare creanţe -APS holding, un domeniu foarte dinamic în ultima vreme, avem casa de avocatură PeliFilip, din domeniul IT este 1&1 Internet, clienţi din domeniul energiei Tinmar, panouri solare Bomax, software etc. Avem chiar şi mentenanţă de sisteme electrice şi aici mă refer la Smart de la Transelectrica.

Reporter: Nu vindeţi spaţii, ci doar închiriaţi către clienţi?

Ruxandra Grinzeanu: Noi, în momentul de faţă, suntem într-un proces agresiv de închiriere.

Când ne-am apucat să construim, această zonă Barbu Văcărescu-Floreasca nu era foarte prietenoasă.

Acum, odată cu finalizarea SkyTower şi darea în folosinţă a mall-ului Promenada, a explodat construcţia de clădiri în jurul nostru, zona s-a dezvoltat foarte mult iar interesul investitorilor a crescut pe măsură. În România, există tatonări din partea diferitelor fonduri, iar infuzii de capital sunt posibile în momentul în care se va ajunge la o înţelegere în privinţa yield-ului.

Reporter: Înţeleg că, dacă va fi o ofertă bună, veţi vinde întreg SkyTower, nu pe etaje.

Ruxandra Grinzeanu: SkyTower este un singur tot şi nu cred că ar face sens, din punct de vedere comercial, nici pentru noi, nici pentru cine ar cumpăra, ca turnul să fie vândut pe etaje.

Reporter: La ce preţuri închiriaţi metrul pătrat?

Ruxandra Grinzeanu: În turn, cerem între 14-17 euro/mp, este o plajă largă, pentru bugete sau solicitări diferite.

În momentul de faţă, suntem cu închirierile la etajul 23, deja acesta este un segment premium al clădirii.

Reporter: Cu cât te înalţi, cu atât preţul creşte?

Ruxandra Grinzeanu: Oarecum.

La începutul anului, când turnul avea deschis segmentul până în etajul 19 inclusiv, din motive de eficienţă energetică, au fost companii care ne-au solicitat spaţii mai la înălţime şi pentru că nu am putut găsi împreună un preţ care să balanseze toate costurile cauzate de operarea părţii superioare pentru un singur chiriaş, au decis relocarea la etaje inferioare şi cu o presiune mai mică pe bugetul companiei.

Pentru noi, înălţimea SkyTower este un punct de vânzare important, având în vedere că de la etajul 24 în sus, nu mai există nici o clădire de birouri în momentul de faţă care să echivaleze înălţimea respectivă. Şi este adevărat, companiile se gândesc la o asociere a "înălţimii biroului" cu prosperitatea business-urilor pe care le conduc

Reporter: Aveţi solicitări pentru ultimul etaj?

Ruxandra Grinzeanu: Da, în permanenţă. 34 este ultimul etaj de office, iar în prezent aici sunt organizate diferite conferinţe, seminarii, lansări de produs, evenimente legate sau nu de ideea de înălţime.

Reporter: În cât timp credeţi că Sky Tower va fi ocupat 100%?

Ruxandra Grinzeanu: Până la sfârşitul anului viitor dorim să finalizăm partea de Office rămânând în discuţie etajele 35 şi 36. Este un obiectiv realizabil dacă anul acesta vom fi la aproximativ 60%, cred că 40% de închiriat în 2015 va fi mult mai uşor.

Reporter: Cum simţi un cutremur la etajul 34 al Sky Tower?

Ruxandra Grinzeanu: Sky Tower beneficiază, din construcţie, de anumite caracteristici care îl fac rezistent la un cutremur de 9 grade pe scara Richter sau chiar ceva mai puternic.

Noi am experimentat în turn ultimul cutremur acum jumătate de an şi atunci imediat am primit câteva solicitări să oferim imagini înregistrate din timpul cutremurului.

Uitându-ne pe camerele de luat vederi, ca să vedem ce s-a întâmplat, pot să vă spun că nu s-a mişcat nimic. Nu s-a simţit nimic.

Clădirea este construită pe un radier comun cu construcţia alăturată şi se deplasează, milimetric, în direcţia mişcării tectonice. Astfel, nu va exista niciodată senzaţia de îndoire a clădirii, de flexare.

Şi mai mult decât atât, trimestrial, o companie specializată face măsurători în subsolurile clădirilor şi nu a sesizat diferenţe nici măcar de milimetri faţă de mişcarea normală a pământului. Aceasta este o muncă de prevenţie, neexistând fisuri sau alte elemente care să semnaleze un pericol.

Reporter: Vă gândiţi să faceţi şi locuinţe în Sky Tower?

Ruxandra Grinzeanu: A fost o idee pe care am avut-o prin anii 2009-2010, ulterior când proiectul a luat fiinţă ne-am gândit că funcţiunile cele mai potrivite pentru ultimele două etaje - 35 şi 36 - ar fi un restaurant şi un "convention center" .

Dar nu este nimic bătut în cuie şi aştept să văd cum va evolua piaţa în 2015. Nu exclud posibilitatea ca eventual, ultimul etaj, 36, să fie destinat apartamentelor. Este o posibilitate şi pasul următor firesc ar fi ca anul următor, să evaluăm cererea pe un astfel de segment residential de tip premium-high - şi dacă există, de ce nu?

Reporter: Hotel sau regim hotelier...

Ruxandra Grinzeanu: Ar fi foarte dificil de transformat în hotel în momentul de faţă, având în vedere că, până la etajul 34, turnul a fost echipat şi va fi închiriat pentru office. Este greu să îl repoziţionezi acum în zonă de hotel din punct de vedere tehnic.

Dar pentru locuinţe, ar fi posibil. Pentru ultimul etaj - 36 - şi, de ce nu, şi 35, dacă există cerere pe segmentul de locuinţe, am putea să ne gândim.

Reporter: De ce nu aţi deschis restaurantul de la ultimul etaj?

Ruxandra Grinzeanu: Pentru că ne dorim un operator de prestigiu pentru acel restaurant. Şi dacă va exista un investitor în segmentul de premium-high, atunci cu siguranţă vom găsi o metodă de asociere.

În momentul de faţă, Bucureştiul n-a ajuns la o maturitate pe acest segment. Există restaurantele de proximitate, cele concentrate, de exemplu, în Centrul Vechi care beneficiază de infrastructura pietonală şi de partea de retail, dar este un cu totul alt segment.

Noi avem nevoie de un operator matur, ideal, cu experienţă de operare restaurant în turnuri de birou şi cu viziune pe termen lung în ceea ce priveşte randamentul investiţiei.

Dacă aşteptările operatorului privind randamentul investiţiei sunt 2-3 ani, atunci Centrul Vechi este o zonă mult mai potrivită.

În Dubai, este o modă a restaurantelor la înălţime şi acestea au succes, dar aşteptările de profitabilitate ale celor care operează acele restaurante sunt cu totul diferite de ceea ce găsim în momentul de faţă în Bucureşti.

Reporter: Credeţi că am depăşit criza economică?

Ruxandra Grinzeanu: Pot să zic că, pentru Sky Tower, criza a trecut, într-adevăr.

În ceea ce priveşte mediul economic, nu ştiu dacă putem să ne permitem să fim atât de optimişti.

Dacă te gândeşti că am depăşit criza, atunci inevitabil speri că poate reîncepe perioada de boom - dar nu cred că această etapă va reveni foarte curând.

Mai degrabă, cred că am atins fundul prăpastiei, vom avea o stagnare uşoară şi o creştere treptată, susţinută pe baze reale în contextul unei maturizări mult aşteptate.

Cu siguranţă, perioada de exuberanţă a anilor 2006-2008 este greu de crezut că se va mai întoarce în următoarea decadă.

Reporter: Cum apreciaţi relaţia cu autorităţile?

Ruxandra Grinzeanu: Pot spune că avem o colaborare decentă cu autorităţile, dar întotdeauna există loc de mai bine.

Având în vedere că suntem cel mai mare contribuabil din sectorul 1 şi că cei 40.250 de mp ai noştri vor atrage multe companii care vor contribui la acelaşi buget al sectorului 1, ne doream o comunicare mai strânsă cu autorităţile şi o dorinţă de a înţelege nevoile noastre.

Reporter: Aţi primit oferte pentru plasarea de panouri publicitare pe turn?

Ruxandra Grinzeanu: Da. Dar "core-business"-ul nostru nu este să atragem venituri din "advertising", ci să închiriem spaţii de birouri prietenoase, de calitate superioară, pentru companiile din Bucureşti.

O astfel de îmbinare a "core-business"-ului cu un "side-business" nu corespunde strategiei noastre pe termen lung şi nu cred că ar fi în beneficiul chiriaşilor noştri, în sensul că ar obstrucţiona pătrunderea luminii naturale şi ar diminua gradul de confort în interiorul SkyTower. Strategia de creştere a veniturilor companiei noastre în acest fel se poate traduce pe termen mediu şi lung în descreşterea veniturilor generate de business-ul de bază -închirierea.

Reporter: Cât a costat toată investiţia?

Ruxandra Grinzeanu: Vorbim de o investiţie în cele două clădiri de office cumulată la peste 160 de milioane de euro.

Reporter: Finanţată în totalitate de Raiffeisen?

Ruxandra Grinzeanu: SkyTower Building aparţine Raiffeisen Properties, compania de real estate a grupului Raiffeisen şi care este deţinută 100% de Raiffeisen Bank Austria.

Reporter: Cum apreciaţi cererea de birouri din Bucureşti?

Ruxandra Grinzeanu: Cred că s-a produs o anumită maturizare a companiilor care solicită spaţii de birouri, în sensul în care nu se mai ghidează doar în funcţie de profitabilitatea imediată obţinută prin micşorarea costurilor fixe ale propriei companiei, ci pun din ce în ce mai mult accent pe componenta calitativă a spaţiilor în care operează, pe caracteristicile tehnice ale clădirilor.

Eficienţa energetică a unei clădiri a devenit un punct foarte important pentru ei. În condiţiile în care turnul nostru oferă o eficienţă energetică foarte ridicată, nu avem decât de câştigat la acest capitol.

Reporter: Ce ne puteţi spune despre Sky Run?

Ruxandra Grinzeanu: Pe 25 octombrie vom avea a doua ediţie a Sky Run.

Prima ediţie a fost un succes din toate punctele de vedere.

Am constatat că mulţi corporatişti, şi nu numai, îşi doresc să facă şi altceva în afara orelor de office. Este o nouă tendinţă a celor care vor să se dezvolte personal, să facă sport, să mănânce sănătos etc. Sky Run a venit ca o încununare a dorinţei chiriaşilor noştri de a face sport şi nu numai a lor, fiind o competiţie deschisă întregului Bucureşti.

Reporter: Câte persoane au participat anul trecut? La câte vă aşteptaţi anul acesta?

Ruxandra Grinzeanu: 600 au fost anul trecut. Anul acesta mă aştept să fie tot în jur de 600. Se urcă la o diferenţă de 5 secunde şi ajunge fiecare când poate.

Reporter: Vă mulţumesc!