TradeVille: One United Properties - vânzări în scădere, închirieri în creştere

Dezvoltatorul imobiliar One United Properties a realizat vânzări şi pre-vânzări rezidenţiale de 190,6 milioane de euro în primele nouă luni din 2024, marcând o uşoară scădere faţă de aceeaşi perioadă din 2023. Pe de altă parte, compania a înregistrat o creştere semnificativă în segmentul închirierilor, cu rezultate superioare faţă de anul anterior, potrivit unui raport elaborat de Departamentul de Analiză al TradeVille.

One United Properties este un dezvoltator imobiliar cu sediul în România, fondat în 2011 de Victor Căpitanu şi Andrei Diaconescu. Compania a devenit rapid una dintre cele mai influente din ţară, cunoscută pentru proiectele sale de lux şi designul inovator, construcţiile sale fiind situate în locaţii exclusiviste din Bucureşti şi de pe litoral. Echipa de management este formată din cei doi directori generali, Victor Căpitanu şi Andrei Diaconescu. Aceştia şi-au început cariera la Alpha Bank, în urmă cu aproximativ 20 de ani şi sunt acţionarii majoritari ai dezvoltatorului. Tot ei sunt cunoscuţi pentru fondarea companiei de investiţii Capital Partners, ulterior vândută către Banca Transilvania.

Pe lângă cei doi acţionari principali, care deţin împreună aproximativ 50,04% din companie, restul de acţiuni sunt împărţite între persoane fizice (24%) şi persoane juridice (20%). Fondul de pensii private Vital, administrat de Carpathia Pensii, care deţine active de 13,3 miliarde de lei în numele a 1 milion de angajaţi români, a intrat în acţionariatul dezvoltatorului imobiliar One United Properties, conform presei locale. Astfel, trei fonduri de pensii private din Pilonul II au investiţii în One United Properties, inclusiv BCR Pensii şi Metropolitan Pensii, care au luat poziţii la listarea companiei, pe 12 iulie 2021, când ONE era evaluată la 2,8 miliarde de lei.

• Tendinţele sectorului imobiliar din România

Piaţa imobiliară din România traversează un moment complex, în care mai mulţi factori creează presiuni asupra preţurilor locuinţelor. Scăderea numărului de autorizaţii pentru proiecte rezidenţiale şi, implicit, reducerea ofertei, alături de cererea în creştere şi aşteptările privind relaxarea politicilor monetare, susţinute de o scădere a inflaţiei şi creşteri salariale, pregătesc terenul pentru o potenţială majorare a preţurilor locuinţelor în următorii 3-5 ani.

Consultanţii de la Colliers prevăd că, dacă actualele tendinţe continuă, preţurile proprietăţilor rezidenţiale ar putea creşte din nou cu două cifre, depăşind ritmul de creştere a salariilor. Chiar şi în condiţiile unei oferte limitate, preţurilor în creştere şi dobânzilor încă ridicate, intenţiile de achiziţie rămân solide. De altfel, Colliers subliniază că, raportat la veniturile disponibile, cumpărătorii din România se află într-o perioada istorică favorabilă pentru achiziţionarea unei locuinţe.

Potrivit indicelui imobiliare.ro, un reper pentru industria de profil, preţul mediu al locuinţelor din România a ajuns la 1.656 euro/mp, în creştere cu aproape 200 de euro (sau 13%) faţă de anul trecut - o evoluţie care se aliniază creşterii medii a salariilor. În Bucureşti, preţul mediu pe metru pătrat este de 1.802 euro, în creştere cu 13,7% comparativ cu aceeaşi perioadă din 2023.

Conform datelor furnizate de ANCPI, în perioada ianuarie-octombrie 2024, vânzările imobiliare au înregistrat o creştere modestă de 3% la nivel naţional şi de 7% în Bucureşti. Cu toate acestea, performanţele din acest an rămân sub nivelul înregistrat în 2022, reflectând o revenire graduală a pieţei după un an 2023 dificil pentru sector.

Pe lângă aceste provocări, evoluţia economiei ridică semne de întrebare privind perspectivele pe termen scurt ale pieţei imobiliare. Prognozele economice pentru 2024 au fost revizuite semnificativ în scădere, iar creşterea economică a României în prima jumătate a anului a fost sub 1%, contrar aşteptărilor iniţiale.

• One United Properties - venituri de 190,6 milioane euro, în primele nouă luni din 2024

One United Properties a raportat vânzări şi pre-vânzări pentru 713 apartamente şi spaţii comerciale generând venituri de 190,6 milioane de euro în primele nouă luni din 2024. În comparaţie, în aceeaşi perioada din 2023, compania a înregistrat vânzări pentru 819 unităţi, cu o valoare totală de 198,6 milioane de euro, ceea ce reflectă o uşoară scădere atât în volum, cât şi în valoare. Această diferenţă poate fi explicată, în parte, prin moderarea preţurilor medii de vânzare, determinată de integrarea unităţilor din cadrul One Lake District Faza 2 în portofoliul de vânzări. În plus, vânzările preliminare către clienţii incipienţi s-au redus semnificativ, ajungând la 9,8 milioane de euro în 2024, comparativ cu 31,6 milioane de euro în aceeaşi perioadă din 2023.

La 30 septembrie 2024, 70% dintre unităţile disponibile pentru vânzare (în curs de dezvoltare sau deja livrate) erau vândute, cu sume de încasat în baza contractelor încheiate cu clienţii de 353 de milioane de euro, ce urmează să fie încasate până în 2026, notează TradeVille.

La capitolul închirieri, portofoliul comercial al companiei a înregistrat o chirie nominală de 20,9 milioane de euro pentru primele nouă luni din 2024, în creştere cu 22% faţă de aceeaşi perioadă din 2023. În această perioadă, compania a pre-închiriat şi închiriat 12.100 mp de spaţii de birouri şi retail în cadrul fazelor 1 şi 2 din One Cotroceni Park şi a semnat prelungiri de contracte pentru alte 6.770 mp. Procentul de închiriere în portofoliul curent de proprietăţi comerciale este de 95%, cu 89% dintre chiriaşi deja mutaţi, în timp ce pre-închirierea pentru dezvoltările aflate în curs de realizare, precum One Technology District şi One Gallery, se desfăşoară conform planului, cu un grad de pre-închiriere de 100%, respectiv 74%.

În ceea ce priveşte portofoliul de dezvoltări, One United Properties are câteva proiecte în curs de construire, precum One Lake District (Faza 1 şi Faza 2), One High District şi One Lake Club, cu un total de 4.041 de unităţi aflate în diferite etape de construcţie.

De asemenea, dezvoltările aflate în faza incipientă includ proiecte importante precum One Technology District, ce va adăuga 22.289 mp de spaţii de birouri, şi Hotelul Mondrian, care va cuprinde 6.210 mp de spaţii hoteliere, ambele având autorizările de construcţie obţinute în august 2024 şi lucrările deja începute.

Cele mai recente rezultate financiare arată că One United Properties a raportat o scădere în prima jumătate a anului 2024. Cifra de afaceri s-a situat la 699,4 milioane de lei, cu 17% mai mică decât în aceeaşi perioadă a anului trecut, în principal din cauza finalizării unor şantiere importante. Rezultatul brut a atins, de 264,5 milioane de lei, în primele şase luni din 2024 marcând o scădere de 23% faţă de semestrul întâi din 2023, iar rezultatul net s-a ridicat la 228,7 milioane de lei, în scădere cu 20% faţă de anul anterior.

• ONE, în declin pe grafic

Din punct de vedere al evoluţiei acţiunilor, anul 2024 este, fără îndoială, cel mai dificil pentru companie. De la începutul anului şi până în prezent, preţul acţiunii a scăzut cu aproximativ 35%, atingând în ultima luna minime istorice consecutive, situându-se acum la nivelul de 0,5 lei. Momentul de cotitură, când compania şi-a inversat trendul ascendent, a fost operaţiunea de tip ABB (oferta de vânzare accelerată), în cadrul căreia acţionarii au vândut 6% din acţiunile companiei. În plus, presiunea asupra preţului a fost accentuată de necesitatea companiei de a atrage capital pentru extinderea pe segmentul premium accesibil. Aşa cum a confirmat şi domnul Căpitanu la conferinţa "Quarterly Report", "preţul acţiunii a evoluat astfel din cauza efortului de a atrage mai mult capital pentru companie".

• Oportunităţi şi riscuri ale unei investiţii în One United Properties

Oportunităţi

- Piaţă subevaluată: Dintr-o perspectiva europeană, preţurile locuinţelor din România nu au avansat la fel de rapid ca în alte ţări din regiune. Între 2010 şi 2023, preţurile locuinţelor au crescut cu 48% în UE, cu avans semnificativ în Estonia (217%) şi Ungaria (185%). În Lituania, Letonia, Cehia, Austria şi Luxemburg, preţurile au crescut cu peste 100%. În România, creşterile au fost printre cele mai mici din Europa, de puţin peste 25%, fiind depăşite doar de Spania şi Finlanda. Chiar şi cel mai scump oraş din România, Cluj-Napoca, are preţuri semnificativ mai mici comparativ cu alte oraşe europene, cu apartamente vândute în medie cu 2.700 euro/mp, iar în Bucureşti preţul este de 1.700 euro/mp. Aceeaşi viziune este împărtăşită şi de echipa de management a dezvoltatorului: "Dacă ne uităm la puterea de cumpărare, suntem cea mai ieftină, nu a treia cea mai ieftină. Mi se pare un indicator mai important preţul de vânzare raportat la puterea de cumpărare".

- Aprobări obţinute: La data de 2 august 2024, One United Properties a anunţat obţinerea autorizaţiei de construire pentru Mondrian Bucureşti, primul hotel din portofoliul companiei, a cărui livrare este estimată pentru anul 2026. Ulterior, pe 5 august 2024, compania a informat piaţa despre obţinerea autorizaţiei de construire pentru One Technology District, un hub de birouri la cheie, sustenabile, dezvoltat special pentru Infineon Technologies, care urmează să fie finalizat tot în anul 2026.

- Legislaţia REIT: În încercarea de a alinia piaţa imobiliară din România la standardele internaţionale, a fost iniţiat un proiect legislativ pentru reglementarea structurilor de investiţii tip REIT. În septembrie 2024, Senatul a adoptat proiectul cu modificări, iar în prezent acesta este în dezbatere la Camera Deputaţilor, cu estimarea de a fi aprobat până la sfârşitul anului. One United Properties ar putea beneficia de această legislaţie, deoarece companiile REIT ar putea fi interesate să achiziţioneze dezvoltările companiei, apreciate pentru poziţia lor strategică pe piaţa de închirieri.

Riscuri

- Gradul de realizare al BVC: Pentru anul 2024, One United Properties a bugetat o cifră de afaceri de 1,75 miliarde de lei, cu o creştere de 15% faţă de anul precedent, şi un profit brut de 617,5 milioane de lei, în creştere cu 16%. În primele şase luni ale anului, compania a raportat o cifră de afaceri de 699,4 milioane de lei, un profit brut de 264,5 milioane de lei şi un profit net de 228,6 milioane de lei. Aceste realizări reprezintă 40% din cifra de afaceri bugetată, 43% din profitul brut bugetat şi 44% din profitul net bugetat pentru întregul an.

- Imaginea sectorului negativă: Există o percepţie negativă generală asupra sectorului, promovată inclusiv de administraţiile locale prin termeni precum "mafia imobiliară". Acest lucru contribuie la obţinerea de aprobări şi avize cu întârziere, impactând evoluţia companiilor din sector. Totodată, dl. Căpitanu a menţionat: "În România, în special în Bucureşti, suntem încă afectaţi psihologic de criza din 2008, chiar dacă au trecut 16 ani. Lumea este mai conservatoare cu proprietăţile aici decât, de exemplu, la Cluj sau în alte oraşe europene".