BURSA CONSTRUCŢIILOR "Proiectul de la Cluj"

• Ce înseamnă de fapt "Proiectul de la Cluj"

Este singurul studiu din România care este bazat pe date reale înregistrate în contractele de vânzare-cumpărare din Cluj-Napoca. Studiul pieţei imobiliare din Cluj-Napoca este realizat anual de către echipa Veridio pe baza datelor furnizate de primăria municipală (începând din 2014), având ca obiectiv trans­parentizarea şi reprezentarea segmentată a preţurilor imobiliare pentru cumpărători, dezvoltatori şi evaluatori deopotrivă. Astfel, încurajăm cre­ş­terea economică sustenabilă în industria imobiliară şi atragerea de cumpărători şi in­vestitori mai bine informaţi în pieţele locale.

• De ce este nevoie de un asemenea proiect

Informaţiile privind tranzacţiile imobiliare şi mai ales preţurile de vânzare ale acestora sunt încă greu accesibile pentru publicul larg. Pe de altă parte, a existat întotdeauna temerea că sumele înscrise în contractele de vânzare-cumpărare nu sunt reale, denaturarea acestora fiind făcută din raţiuni fiscale. Prin studiul Veridio se poate observa, comparativ cu alte surse de informaţii locale, că ecartul dintre preţurile declarate şi ofertele de vânzare- cumpărare s-a redus semnificativ.

Analizând ce se întâmplă şi în alte ţări şi continuând pe firul instituţiilor unde ajung contractele de vân­zare-cumpă­rare, am identificat primăriile ca fiind locul în care ajung aces­te contracte, în vederea înregis­trării transferului proprietăţii de la vânzător la cumpărător.

Pe scurt, nevoia acestui proiect a fost generată de dorinţa de informaţii strict necesare a actorilor unei pieţe imobiliare, respectiv: vânzătorii, cumpărătorii, agenţii imobiliari, evaluatorii şi, nu în ultimul rând, autorităţile statului.

Ca argumente suplimentare putem spune:

Ajută dezvoltatorii imobiliari să identifice corect nişele de cerere activă care nu sunt deservite de oferta existentă;

Ajută agenţii de vânzări imobiliare să reducă numărul clienţilor sceptici (menţinând cererea activă chiar şi în perioade mai tulburi);

Ajută agenţii de vânzări imobiliare să gestioneze aşteptările proprietarilor la un nivel vandabil;

Ajută industria să aducă/atragă mari investitori care evită pieţe imobiliare volatile (transparentizarea face posibilă tranziţia spre o piaţă matură, credibilă, abordabilă);

Ajută cumpărătorii să ia decizii informate cu privire la achiziţiile imobiliare şi, prin urmare, să facă tranziţia de la cumpărare de nevoie la investiţie de viitor;

Un asemenea ghid nu rezolvă integral problema, în sensul că el nu prezintă detaliile fiecărei tranzacţii din oraş, dar contribuie semnificativ la creşterea transparenţei pieţei imobiliare locale, alături de informaţii publicate de agenţiile imobiliare, precum şi de siturile de specialitate.

• Cum a început

Trebuie spus că este în primul rând meritul administraţiei municipale, căci în lipsa informaţiilor corecte şi complete, această premieră din România nu ar fi fost posibilă.

Totul a plecat de la o întâlnire consultativă organizată cu primarul Municipiului Cluj Napoca, în 2011, la care au fost invitaţi profesionişti din mai multe domenii, pentru a identifica modalităţi de creştere economică locală. Propunerea noastră de a folosi informaţiile deţinute de primărie pentru transparentizarea pieţei imobiliare a fost acceptată şi, astfel, a luat naştere acest proiect.

• De ce a durat atât de mult timp până la apariţia primei ediţii

Am găsit în specialiştii primăriei Cluj-Napoca parteneri de încredere, cu ajutorul cărora am reuşit să depăşim cu succes inpedimentele iniţiale. Cea mai importantă acomodare a colaborării a fost adăugarea câmpului preţ în baza de date, având în vedere că în evidenţele primăriei erau preluate foarte multe informaţii din contractele de vânzare-cumpărare (numele vânzătorului, cumpărătorului, adresa imobilului, suprafeţe etc.), dar nu erau preluate preţurile. Până la urmă nimic nu este prea greu atunci când ambele părţi înţeleg importanţa schimbării. Sunt convins că, dincolo de utilitatea pentru acest studiu, primăria Cluj-Napoca s-a putut folosi de această schimbare minoră în multe alte activităţi specifice municipalităţii.

• De ce nu îl fac şi alte primării din România

Primul motiv este că primarii nu au cunoştinţă sau nu au conştientizat utilitatea unui asemenea studiu. Al doilea motiv este legat de (in)existenţa informaţiei "preţ" în evidenţele primăriilor. Cred că o mare parte din primăriile din România în continuare nu "culeg" această informaţie din contractele de vânzare-cumpărare. În opinia mea, un asemenea exerciţiu realizat de către toate primăriile din România ar transforma atât populaţia locală, cât şi actualii investitori în actori informaţi şi ar atrage noi investitori, crescând volumul tranzacţiilor într-o manieră sustenabilă.

• Ce informaţii conţine

Ghidul conţine o mulţime de informaţii şi, de aceea, îi invit pe cititori să acceseze siturile veridio.ro sau primariaclujnapoca.ro pentru a vedea cele patru ediţii publicate până în prezent.

Structura studiului a pornit de la prezentarea hărţii municipiului Cluj- Napoca cu evidenţierea fiecărui cartier, aşa cum sunt ele cunoscute de către actorii pieţei imobiliare. Apoi am alocat fiecărei zone, astfel delimitate, străzile care îi aparţin. Ulterior, am atribuit fiecărei zone informaţiile culese de primărie referitoare la tranzacţiile din anul anterior.

Găsiţi în tabelul alăturat o sinteză a principalelor informaţii comparative din cele patru studii realizate până în prezent. La data realizării acestui interviu este în curs de finalizare ediţia din acest an (a 5-a).

Totodată, în studiu se mai găsesc preţurile medii ale apartamentelor pe fiecare cartier, numărul de tranzacţii, tranzacţiile cu terenuri pe fiecare zonă, rubrica "ştiaţi că..." în care sunt informaţii legate de luna din an cu cele mai multe tranzacţii, strada cu cele mai multe tranzacţii, cea mai scumpă casă, cel mai scump teren şi multe alte informaţii.

Odată ce acest tip de studiu este pornit, pot fi extrase o multitudine de informaţii şi analize, în funcţie de interesele fiecărui cititor. De aceea, vă invit să studiaţi ediţiile de până acum şi sunt convins că veţi găsi lucruri care să vă fie utile.

• Ce urmează

Invităm primăriile care doresc creşterea volumului de tranzacţii şi atragerea de noi investitori să ne contacteze la dezvoltamromania@veridio.ro pentru orice informaţii privind realizarea acestui studiu.

În ceea ce ne priveşte, Veridio va continua să realizeze anual acest studiu pentru Cluj. Ne dorim foarte mult ca şi alte primării din România să facă acelaşi lucru, prin contaminare de la exemplul existent. Nu este exclus ca acesta să poată fi realizat şi generalizat pe baza unei reglementări izvorâte de la Ministerul Dezvoltării.

Aş mai dori să extindem studiul şi cu informaţiile legate de chiriile practicate pe piaţa imobiliară locală, doar că aceste informaţii nu există la primărie, ci la Administraţia Financiară.

Sper ca sistemul informatic să fie unificat între cele două instituţii locale, astfel încât toate informaţiile legate de un contribuabil să se regăsească în acelaşi loc.

Şi tot pentru viitor mă mai gândesc că ar fi util ca declararea imobilelor să poată fi realizată de către contribuabili şi online sau utilizând unele terminale amplasate în sediul primăriilor, astfel încât să mai degreveze personalul existent care trebuie să culeagă informaţii de pe suport de hârtie în varianta electronică. Ar creşte şi productivitatea şi acurateţea informaţiilor şi ar reduce înghesuiala de la ghişee.

Nu în ultimul rând, odată ce primăriile deţin aceste informaţii, să existe o posibilitate de fructificare a acestora, chiar contra cost, de către persoanele interesate. Desigur, respectând cerinţele de protecţie a datelor personale şi poate chiar pe baza unui act normativ specific. Nu aş neglija această variantă, pentru că poate reprezenta inclusiv o sursă de finanţare a autorităţilor locale.

În concluzie, transparentizarea aduce credibilitate, încrederea creşte volumul tranzacţiilor, predictibilitatea face investiţiile mai probabile, cererea creşte epuizarea stocurilor, prin urmare toate părţile au de câştigat.