COLLIERS: Previziunile pe termen lung arată în continuare că statele din ECE-6 cresc de două ori mai repede decât zona euro

Cererea pentru închirierea şi cumpărarea de proprietăţi imobiliare ar trebui să rămână la un nivel decent pe termen mai lung în România şi în ţările vecine, în ciuda faptului că anul 2023 va fi, probabil, ceva mai dificil decât un an obişnuit, previzionează consultanţii Colliers în raportul Top 10 predicţii pentru ECE-6 în 2023, conform unui comunicat remis redacţiei. Regiunea Europei Centrale şi de Est (ECE) şi cele şase economii majore ale Bulgariei, Cehiei, Ungariei, Poloniei, României şi Slovaciei rămân unele dintre cele mai dinamice din lume, ceea ce confirmă faptul că investiţiile, crearea de locuri de muncă şi creşterea salariilor continuă să aibă loc, chiar dacă avansul PIB-ului în regiune se va înjumătăţi în 2023, conform celor mai recente estimări din cadrul World Economic Outlook al FMI.

Potrivit sursei citate, deşi vor merge la ritmuri de creştere diferite, avansul este aşteptat să rămână pozitiv în toate ţările ECE-6 în 2023. Fondul Monetar Internaţional estimează că expansiunea pentru această regiune va încetini la 1,5%, mai puţin de jumătate din ritmul înregistrat în 2022 (estimare de 3,7%), şi, deşi acesta este cel mai slab ritm de aproape un deceniu încoace (dacă se trece cu vederea anul pandemic 2020), prognoza pe termen lung arată în continuare că ECE-6 creşte de două ori mai repede decât zona euro. Altfel spus, consultanţii Colliers şi instituţii precum FMI prevăd o încetinire, nu o recesiune, iar convergenţa economică relativ la Europa de Vest încă are loc. Cu toate acestea, inflaţia va rămâne o provocare majoră, semnificativ peste ceea ce ar trebui considerat un nivel normal, ceea ce înseamnă că politica monetară va rămâne restrictivă (sau va deveni chiar mai restrictivă) cel puţin anul acesta.

O temă majoră pentru regiune, geopolitica va rămâne în centrul atenţiei, regiunea Europei Centrale şi de Est devenind mult mai relevantă la nivel global, în contextul războiului din Ucraina. O abordare mai atentă a Occidentului asupra regiunii presupune consolidarea democraţiilor şi a dezvoltării economice din ECE. Mai mult, capitalul occidental va fi mai prezent în ţări care oferă un cadru stabil pentru investiţii la costuri mult mai mici decât cele din economiile dezvoltate. Termenul de "friend-shoring" (relocare într-o ţară prietenoasă) a fost mai mult un simplu cuvânt care a căpătat popularitate în 2021 şi 2022, dar va deveni o realitate începând cu 2023.

Clădirile "verzi" şi eficiente sunt în centrul atenţiei, devenind mult mai mult decât un simplu criteriu de bifat pentru companii şi investitori în rapoartele către acţionari. Acest lucru se datorează faptului că eficienţa poate aduce beneficii financiare reale (şi destul de importante), după cum s-a văzut în ultima vreme. În consecinţă, consultanţii Colliers se aşteaptă să vadă o diferenţiere tot mai mare a chiriei/valorii unei clădiri în funcţie de cât de ecologică/eficientă este aceasta, aspect valabil pentru toate ţările din grupul ECE-6. Acest lucru ar trebui să se aplice tuturor sectoarelor imobiliare, dar în special segmentului de birouri şi a celui industrial.

Inflaţia ridicată şi creşterea bruscă a costurilor de construcţie observate în ultimii doi ani vor avea un impact asupra pieţelor imobiliare din regiunea ECE pentru mulţi ani de acum încolo. Indexarea chiriilor cu rata inflaţiei va însemna o creştere bruscă a chiriilor actuale şi a taxelor de administrare (service charge). Între timp, costurile mai mari ale construcţiilor vor duce la mai puţine livrări, în timp ce scumpirea împrumuturilor, o altă consecinţă a inflaţiei, va afecta şi atractivitatea noilor proiecte care se bazează într-o mai mare măsură pe finanţarea bancară. În general, mai puţine livrări de proiecte imobiliare comerciale vor duce la presiuni suplimentare asupra chiriilor pe termen mediu, cu condiţia ca pieţele imobiliare să continue să înregistreze o cerere robustă, subliniază sursa citată.

Cererea de închiriere de birouri şi-a revenit, dar nu este încă la nivelul de dinaintea pandemiei, iar consultanţii Colliers au remarcat ponderea tot mai mare a renegocierilor, mai degrabă decât a relocărilor. Chiriaşii din birourile bune sunt încurajaţi de diverşi factori, de la creşterea costurilor de amenajare până la creşterea chiriilor, să îşi prelungească contractele de închiriere în spaţiul actual mai degrabă decât să se relocheze. În acelaşi timp, unii chiriaşi din clădirile mai vechi, cum ar fi cele care nu au caracteristici tehnice în ton cu vremurile, caută în continuare să se mute în clădiri mai eficiente, în ciuda chiriilor mai mari, deoarece alte costuri financiare generate de calitatea/eficienţa scăzută a clădirii încep să se adauge la facturile lor. Acest decalaj între clădirile bune/premium şi cele mai vechi este o temă comună în regiunea ECE-6, cu implicaţii şi pentru alte sectoare, indiferent dacă vorbim despre proprietăţi imobiliare comerciale sau de cele rezidenţiale, sau dacă vorbim despre închirierea sau despre cumpărarea unei proprietăţi.

Modul de lucru al oamenilor continuă să se schimbe şi modifică şi configuraţia biroului. Aceste schimbări nu influenţează cum arată spaţiul de lucru deschis/comun, ci şi pe zone care încurajează creativitatea şi spiritul de echipă. Dezbaterea despre modul în care vor lucra angajaţii va fi mult mai profundă şi există deja primele exemple în regiune, unde unele companii (cum ar fi Telekom Hungary) au introdus o săptămână de lucru de 4 zile. În România, în Parlament a fost elaborată o legislaţie (care nu a fost încă adoptată) care ar permite angajaţilor să aleagă o variantă cu patru zile de lucru de 10 ore pe săptămână.

Dezvoltările industriale şi cererea de leasing din acest domeniu nu prezintă semne de încetinire semnificativă şi, în unele cazuri, vor rămâne la acelaşi nivel cu anii precedenţi, care au reprezentat recorduri în unele ţări. Stocul industrial şi logistic modern din ţările ECE-6 rămâne cu mult sub cel al unei ţări occidentale "normale/tipice" dacă îl raportăm la numărul de locuitori, astfel încât există încă mult spaţiu de creştere pe termen mediu. Ritmul economic al unei ţări, precum şi infrastructura sa dictează ritmul de creştere al fiecărei pieţe.

Graniţa dintre magazinele clasice şi cele de comerţ electronic se estompează, pe măsură ce tot mai mulţi jucători le-au integrat pe ambele în modelele lor de afaceri, mulţi dintre ei încercând să optimizeze experienţa clienţilor printr-o abordare omnichannel. Este interesant faptul că, exceptând Ungaria (care are o pondere mai mică), aproximativ una din două persoane din ECE-6, nu vor să cumpere doar online, deoarece preferă să vadă produsul înainte de a face achiziţia. Posibil ca tocmai această (posibilă) reticenţă culturală faţă de cumpărăturile online să fie motivul pentru care un sistem BOPIS (buy online, pick up in-store/cumpără pe internet, ridică din magazin) poate funcţiona foarte bine în ECE.

Consultanţii Colliers consideră că vom asista la o scădere semnificativă a volumului de activitate pe piaţa de investiţii şi la o abordare mai oportunistă a tranzacţiilor în perioada următoare. Începe o perioadă de tatonare în tentative de a descoperi pe unde se află preţurile, iar investitorii nu vor dori să se blocheze într-un proiect la un randament care a devenit brusc nerealist având în vedere situaţia actuală. Astfel, jucătorii din piaţă s-ar aştepta ca randamentele să deplaseze ceva mai sus, cel puţin uşor pe unele subpieţe, în condiţiiile în care marile bănci centrale (în special Banca Centrală Europeană) nu au încheiat încă procesul de înăsprire a condiţiilor de finanţare.

Sectorul rezidenţial va cunoaşte schimbări profunde, iar consultanţii Colliers se aşteaptă ca lucrurile să accelereze pe partea de închirieri în 2023. Excluzând un scenariu aproape catastrofal pentru economiile regionale, preţurile nu ar trebui să scadă prea mult, chiar dacă ratele de dobândă mai mari ale dobânzilor reduc numărul de potenţiali cumpărători; acest lucru se datorează faptului că preţurile rezidenţiale din regiune sunt mult mai aproape de valoarea justă decât în trecut (mai ales în comparaţie cu perioada 2007-2008). Cu toate acestea, un număr mai mic de cumpărători va însemna o creştere a numărului de persoane care se vor gândi să închirieze. Sectorul instituţional de închirieri de locuinţe private abia începuse să devină interesant pentru investitori şi dezvoltatori în ultimii ani, Polonia fiind clar vârf de lance pe acest plan în ECE-6, dar având în vedere noile realităţi, multe ţări vor urma acest exemplu cu viteză crescută, se menţionează în comunicat.