Criza imobiliară din Europa împinge fondurile de pensii către abis

Pe fondul politicii iresponsabile a BCE, care a forţat dobânzile către minime istorice aflate în teritoriul negativ în ultima decadă şi a pornit tiparniţa, fondurile de pensii din Europa au fost nevoite să caute diferite "soluţii inovatoare" pentru obţinerea unor randamente care să le asigure sustenabilitatea pe termen lung.

Una dintre acestea a fost alocarea unor părţi semnificative din portofolii către sectorul imobiliar rezidenţial şi comercial, atât prin cumpărarea acţiunilor companiilor de construcţii sau ale marilor dezvoltatori imobiliari, cât şi prin cumpărarea obligaţiunilor emise de companiile din sectorul imobiliar.

Odată cu inversarea brutală a tendinţei descendente a dobânzilor, toate aceste "investiţii", cărora li se adaugă şi obligaţiunile guvernamentale, arată pierderi care cresc semnificativ de la o zi la alta, în condiţiile în care au început să intre în insolvenţă dezvoltatori imobiliari tot mai mari.

Un astfel de caz s-a înregistrat recent în Germania, unde dezvoltatorul imobiliar Gerch Group, cu proiecte în derulare de circa 4 miliarde de euro, a cerut intrarea în insolvenţă, conform unei ştiri de la Bloomberg.

Reprezentatul unei firme de restructurare a declarat pentru agenţia de ştiri că "dezvoltatorii se confruntă cu creşterea costurilor, creşterea dobânzilor şi scăderea preţurilor la care pot să vândă".

Adică nu este adevărată una dintre justificările preferate ale promotorilor bulelor imobiliare, conform cărora preţurile de pe piaţa imobiliară nu pot decât să crească atunci când cresc costurile?

Alte companii importante din sectorul imobiliar al Germaniei, cum sunt Euroboden sau Project Immobilien Group, au intrat în insolvenţă în lunile de vară.

Bloomberg subliniază că tendinţa este prezentă la nivel global. Grupul Porter Davis din Australia a intrat recent direct în lichidare pe fondul creşterii costurilor şi a scăderii cererii, în timp ce în Finlanda începerea construcţiilor de locuinţe ar putea scădea la un nivel nemaiîntâlnit din anii 1940.

Agenţia de ştiri mai aminteşte că insolvenţa companiilor din sectorul imobiliar are şi o dimensiune politică, în condiţiile în care restructurarea datoriilor sau pierderile înregistrate în urma lichidării va influenţa semnificativ situaţia financiară a micilor investitori şi a fondurilor de pensii, care "s-au îngrămădit în imobiliare în perioada de boom".

Cea mai gravă situaţie este, însă, în Suedia, unde preţurile şi-au reluat scăderea, iar numărul tranzacţiilor se prăbuşeşte.

Cel mai important cotidian financiar al Germaniei, Handelsblatt, subliniază că rezervările pentru cumpărarea locuinţelor noi au fost anulate în masă în ultimele şase luni. Circa 65% din pre-contractele semnate au fost anulate la cererea clienţilor, care nu au mai ţinut cont de valoarea semnificativă a penalităţilor implicate.

"Situaţia vânzărilor şi rezervărilor de noi proprietăţi este catastrofală", a declarat Robert Boije, economist-şef la SBAB, cel mai important creditor ipotecar deţinut de stat din Suedia.

Atât constructorii cât şi dezvoltatorii încearcă să atragă cumpărătorii prin tot felul de oferte speciale, care merg de la subvenţionarea avansului, administrarea gratuită a proprietăţilor pentru un număr de ani sau abonamente gratuite pentru transportul în comun.

Acestea sunt, din păcate, nesemnificative şi ridicole în faţa creşterii accelerate a dobânzilor şi a preţurilor energiei electrice. Preţurile energiei au fost subvenţionate masiv de către guvern iarna trecută. Subvenţiile nu mai există în iarna care se apropie, iar un ministru din cabinetul condus de Ulf Kristersson i-a sfătuit pe suedezi, în urmă cu câteva luni, să pună mai mulţi bani deoparte pentru plata facturilor din sezonul rece.

După frecvenţa tot mai mare a articolelor Bloomberg din ultima perioadă, înrăutăţirea situaţiei de pe piaţa imobiliară şi din sectoarele aferente din Suedia a intrat într-o etapă de accelerare puternică.

"Criza imobiliară din Suedia ameninţă cel mai mare fond de pensii", scrie agenţia de ştiri. Este vorba despre fondul de pensii Alecta, care a forţat demisia recentă a preşedintelui companiei, Ingrid Bonde, după înregistrarea unor pierderi de circa 2 miliarde de dolari în urma colapsului Silicon Valley Bank din SUA.

Alecta administrează economiile pentru pensii ale unui sfert din populaţia Suediei, cu o valoare de circa 101 miliarde de dolari (1,2 trilioane de coroane).

Cea mai mare expunere individuală a fondului de pensii, de circa 49 de miliarde de coroane, este faţă de dezvoltatorul imobiliar Heimstaden Bostad AB. Alecta deţine 38% din capitalul social al dezvoltatorului imobiliar şi are 30% din drepturile de vot. Heimstaden Bostad AB are un grad de îndatorare foarte mare şi un deficit de capital pe măsură, iar recapitalizarea implică o "contribuţie" de circa 11 miliarde de coroane din partea fondului de pensii.

Dincolo de valoarea mare a noii investiţii, situaţia este complicată de lansarea unor anchete, atât din partea autorităţilor, cât şi din partea unor jurişti angajaţi de Alecta, pentru a determina cadrul în care s-a făcut investiţia iniţială din 2013.

Cel mai mare acţionar al Heimstaden Bostad AB este Heimstaden AB, companie deţinută de miliardarul norvegian Ivar Tollefsen, care deţine 38% din capitalul social şi are 50% din drepturile de vot.

Atragerea fondurilor de pensii în "gaura neagră" care pare să se extindă tot mai mult în sectorul imobiliar din Europa face inevitabilă intervenţia autorităţilor. Politicienii trebuie să arate că sunt extrem de preocupaţi şi fac totul pentru evitarea colapsului.

Faptul că nu au făcut nimic în toată perioada scursă de la promisiunea lui Mario Draghi, din vara anului 2012, că BCE va face totul pentru salvarea euro, va fi minimalizat şi ascuns cu toată grija.

Direcţia ar putea fi oferită tot de Suedia, unde au fost convocate întâlniri de urgenţă de către Autoritatea de Supraveghere Financiară (Finansinspektionen), o instituţie puternic politizată, care s-a opus mereu introducerii unor măsuri care să reducă "avântul" speculativ de pe piaţa imobiliară.

Participanţii sunt companii din sectorul imobiliar şi din sectorul financiar, iar scopul este "determinarea modului în care se face evaluare proprietăţilor imobiliare în cadrul companiilor din sectorul imobiliar listate la bursă", după cum scrie Bloomberg.

Agenţia de ştiri mai aminteşte că întâlnirile au loc într-un moment critic pentru companiile din sectorul imobiliar, care trebuie să refinanţeze emisiuni de obligaţiuni cu o valoare de circa 17 miliarde de dolari până la sfârşitul anului viitor.

Pentru obţinerea unor condiţii mai bune de refinanţare, companiile trebuie să vândă active din portofolii, însă acordurile în ceea ce priveşte preţurile sunt tot mai greu de realizat, pe fondul unei scăderi masive a tranzacţiilor.

"Acum că există puţine tranzacţii pe piaţă, trebuie să înţelegem mai bine modul în care au loc evaluările şi cum pot fi îmbunătăţite transparenţa şi metodele de evaluare", a declarat Susanna Grufman, directorul general adjunct al Autorităţii de Supraveghere Financiară din Suedia.

Adică înainte era o transparenţă mai "opacă" în ceea ce priveşte evaluările? Nu cumva a fost vorba despre supraevaluări, care să permită companiilor imobiliare o extindere mai agresivă, prin obţinerea unor credite mai mari la costuri mai mici?

În aceste condiţii, creşterea gradului de transparenţă nu poate avea decât un singur efect, respectiv intrarea într-o nouă etapă de scădere accelerată a preţurilor.

Dar aceasta trebuie oprită cu orice preţ, iar calea aleasă va fi, probabil, "îmbunătăţite metodelor de evaluare", astfel încât să fie menţinut un nivel artificial al valorii garanţiilor.

În ştirea de la Bloomberg nu se spune dacă autorităţile sudeze de supraveghere financiară au luat în calcul şi o metodă "revoluţionară" de evaluare a proprietăţilor imobiliare, cum este stabilirea preţurilor în cadrul unor licitaţii deschise.

Dar preţurile de pe piaţa imobiliară sunt prea importante pentru a fi lăsate la "capriciile" pieţei, care nu tolerează o divergenţă perpetuă faţă de puterea de cumpărare a populaţiei.

În "economiile de piaţă" din Europa aşa ceva ar reprezenta o blasfemie care nu poate fi tolerată sub nicio formă, mai ales că ar conduce la prăbuşirea instantanee a iluziei bunăstării create de Banca Centrală Europeană prin manipularea dobânzilor şi pornirea tiparniţei.