CRIZA INTERNAŢIONALĂ DE PE PIAŢA CREDITĂRII VA INFLUENŢA PESTE AŞTEPTĂRI PIAŢA IMOBILIARĂ DIN ROMÂNIA Piaţa imobiliară nu mai poate ignora legea gravitaţiei

Condiţiile de pe pieţele financiare internaţionale, care au cunoscut o deteriorare fără precedent din vara acestui an, au amplificat dezbaterile din presa noastră cu privire la situaţia şi perspectivele de dezvoltare a pieţei imobiliare autohtone. Ne confruntăm sau nu cu o "bulă" speculativă?

Graniţa dintre dezvoltarea durabilă şi excesul speculativ este greu de stabilit în lipsa datelor agregate la nivel naţional, lipsă invocată chiar şi de BNR în declaraţiile oficialilor băncii pe această temă.

În aceste condiţii trebuie să ne întoarcem la principalii factori fundamentali care stabilesc dinamica pieţei imobiliare: raportul dintre cerere şi ofertă, veniturile reale ale populaţiei şi tendinţele demografice.

Raportul dintre cerere şi ofertă este cel mai des invocat pentru a justifica creşterile de preţ. Se poate accepta faptul că oferta este subdimensionată în raport cu cererea. Dar jus­tifică, oare, veniturile populaţiei creşterea explozivă a preţurilor? Divergenţele dintre cele două variabile au crescut permanent după 2000, deci răspunsul ar trebui să fie negativ. Explozia creditării, mai ales după 2003, a creat o putere de cumpărare artificială, care a distorsionat şi mai mult raportul dintre cerere şi ofertă. Argumentul cererii şi ofertei a însoţit şi dezvoltarea pieţei imobiliare din Anglia, dar statistici recente dezvăluie un excedent al ofertei de locuinţe de circa 850.000 de unităţi la nivel naţional. Să fie decalajul dintre cerere şi ofertă doar o "sperietoare" a campaniilor publicitare?

Conform articolelor din presa noastră financiară, preţul locuinţelor din România a crescut cu circa 700% în ultimii trei ani, un apartament ajungând de la 20.000 de euro în 2003 la 120.000 de euro în prezent. Se pare că şi pe piaţa noastră, locuinţele s-au transformat dintr-un activ real, cu un scop bine definit, într-un activ financiar cu caracter speculativ. Ce se va întâmpla în cazul unei creşteri a dobânzilor? Va creşte rata creditului ipotecar, creştere care poate fi amplificată de deprecierea leului, iar preţul caselor trebuie să scadă proporţional pentru a compensa această evoluţie.

În condiţiile relaxării polticii monetare, ca urmare a unor condiţii externe favorabile, dobânzile pentru economiile populaţiei au ajuns real negative, iar realocarea acestora către bursele de valori şi piaţa imobiliară este un proces cât se poate de natural. Intrările de capitaluri speculative străine nu au făcut decât să amplifce procesul de realocare a resurselor financiare.

Datele din iulie 2007 ale Institutului Naţional de Statistică (INS) arată un salariu mediu lunar net de 1040 lei, adică un salariu anual în jur de 4000 euro, la cursul mediu al lunii iulie (n.a. la cursul mediu al lunii septembrie 2007, salariul anual este de circa 3700 euro). O locuinţă cu un preţ de circa 45.000 de euro, care nu prea mai apare în rubricile de mică publcitate, nici chair pentru garsoniere, ne conduce la un raport preţ/venit de 11,25. Pe pieţele imobiliare internaţionale, un raport preţ/venit mai mare de 5 este considerat excesiv, şi este privit deseori ca un indicator al "bulelor" speculative. Raportat la veniturile medii nete ale românilor, acest prag conduce la un preţ mediu al locuinţelor de 20.000 de euro.

Deprecierea leului din ultima perioadă şi semnalele tot mai dese de creştere a dobânzilor, atât pentru creditele în lei cât şi pentru cele în valută, va crea presiuni suplimentare semnificative asupra bugetelor de familie. Acestea vor fi prinse într-o "menghină" completă atunci când luăm în considerare şi manifestarea tot mai accentuată a presiunilor inflaţioniste.

Mai poate creşte piaţa imobiliară încă aproximativ doi şi apoi să se menţină acolo, în conformitate cu estimările actorilor interesaţi de pe piaţa noastră? Mai funcţionează argumentul decalajului între cerere şi ofertă? Înainte de orice argument pro sau contra, trebie să ne amintim că aceleaşi estimări, lansate pe piaţă cu circa un an în urmă, plasa orizontul creşterilor susţinute a preţurilor pe piaţa imobiliară între cinci şi zece ai.

Deşi orizontul de doi ani pare mai realist, prognozele de creştere depind de evoluţia creditării, deoarece este puţin probabil să asistăm la o creştere a veniturilor reale care să prindă din urmă ritmul de creştere al preţurilor de pe piaţa imobiliară.

Creşterea accelerată a creditării a determinat şi creşterea contribuţiei sectorului construcţiilor la formarea PIB cu 18%, între 2004 şi 2006. Cea mai dramatică scădere la formarea produsului intern brut a înregistrat-o contribuţia agriculturii, cu 36,18%. Seceta din acest an, care va determina reducerea în continuare a ponderii agriculturii în economie, şi impulsul acordat sectorului construcţiilor de noile condiţii relaxate de creditare, pot propulsa construcţiile la o cotă situată între 9% şi 10% din PIB până la sfârşitul anului. Această pondere foarte ridicată este periculoasă în condiţiile tendinţei globale de creştere a dobânzilor, mai ales pentru o economie nerestructurată şi prea puţin competitivă pe pieţele internaţionale.

Un factor aproape neglijat în dezbaterile privind tendinţele de evoluţie de pe piaţa imobiliară este cel demografic. Datele INS din iulie 2007 arată continuarea tendinţei de scădere a populaiei din ultimii ani. Consecinţa directă nu poate fi decât scăderea cererii de locuinţe pe termen mediu şi lung.

Conjunctura externă favorabilă şi reducerea profitabilităţii investiţiilor imobiliare pe pieţele vestice au determinat intrări semificative de capital pe piaţa imobiliară de la noi, atât pe segmentul rezidenţial cât şi pe cel comercial. În această vară au apărut, însă, primele semne ale unei schimbări de tedinţă.

Retragerea precipitată a companiei americane Polimeni International de pe piaţa românească, la doar două luni după semnarea unor precontracte, nu face decât să ne arate că influenţa directă a crizei de pe piaţa internaţională a creditelor a ajuns rapid şi la noi. Contractul de finanţare a "căzut", chiar dacă fondurile erau furnizate de o instituţie financiară din Marea Britanie. Pentru cine a urmărit cu atenţie evoluţiile de pe pieţele financiare din ultimul an, dificultăţile de pe piaţa creditelor din Marea Britanie nu consitutie o surpriză.

Cotidianul german Frankfurter Allgemeine Zeitung a publicat recent o analiză a impactului creşterii dobânzilor asupra pieţei imobiliare din Uniunea Europeană. Graficele ilustrează dimensiunea problemei, atât din punct de vedere al proporţiei creditelor ipotecare cu dobândă variabilă în totalul creditelor ipotecare (grafic 1), cât şi din punctul de vedere al volumului acestor credite (grafic 2).

Tendinţa de creştere a dobânzilor la nivel internaţional, independent de intervenţia băncilor centrale, va avea un effect major asupra bugetelor de familie şi a încrederii consumatorilor de pe aceste pieţe. România nu poate să evite efectele directe sau colateale asupra pieţei imobiliare interne.

Balonul imobiliar românesc a beneficiat până în prezent de aer cald din belşug şi de cer senin, lăsând în urmă orice ancoră legată de fundamentele economice. Acum nu putem spera decât la o aterizare lină. Când? Urmăriţi situaţia "meteo" de pe pieţele internaţionale şi, mai ales, atitudinea investitorilor faţă de economiile din Estul Europei.